目录第1章申报单位及项目概况..............................................................................................................31.1项目申报单位概况......................................................................................................................31.2项目概况.....................................................................................................................................5第2章发展规划、产业政策和行业准入分析................................................................................142.1发展规划...................................................................................................................................142.2产业政策...................................................................................................................................162.3行业准入...................................................................................................................................19第3章资源开发及综合利用分析....................................................................................................213.1资源开发方案...........................................................................................................................213.2资源利用方案...........................................................................................................................213.3水资源节约措施........................................................................................................................23第4章节能方案分析........................................................................................................................244.1用能标准和节能规范................................................................................................................244.2能耗状况和能耗指标分析........................................................................................................254.3节能措施和节能效果分析........................................................................................................28第5章建设用地、征地拆迁及移民安臵分析................................................................................335.1项目选址及用地方案................................................................................................................335.2土地利用合理性........................................................................................................................335.3征地拆迁和移民安臵规划方案................................................................................................34第6章环境和生态影响分析............................................................................................................356.1环境和生态现状........................................................................................................................356.2生态环境保护措施....................................................................................................................406.3地质灾害影响分析....................................................................................................................416.4特殊环境影响...........................................................................................................................42第7章经济影响分析........................................................................................................................437.1基本财务数据...........................................................................................................................437.2财务评价...................................................................................................................................457.3不确定性分析...........................................................................................................................467.4行业影响...................................................................................................................................487.5区域经济影响...........................................................................................................................487.6宏观经济影响...........................................................................................................................497.7经济影响的具体表现................................................................................................................49第8章社会影响分析........................................................................................................................528.1社会影响效果...........................................................................................................................52鹤峰县走马镇安韵花园建设项目申请报告鹤峰县立信工程咨询有限公司28.2互适性分析...............................................................................................................................538.3社会风险分析...........................................................................................................................54第9章主要风险及应对措施............................................................................................................559.1主要风险综述...........................................................................................................................559.2风险影响程度...........................................................................................................................559.3风险应对措施...........................................................................................................................58第10章社会稳定风险分折..............................................................................................................6010.1合法性分析.............................................................................................................................6010.2合理性分析.............................................................................................................................6010.3可行性分析.............................................................................................................................6010.4稳定性分析.............................................................................................................................6110.5其他可能影响社会稳定的相关因素分析..............................................................................61第11章主要结论和建议..................................................................................................................6211.1主要结论.................................................................................................................................6211.2建议.........................................................................................................................................63附件：..............................................................................................................错误!未定义书签。1、鹤峰县走马镇人民政府《建设项目规划意见》(鹤规走意字[2013]0051号)、鹤规走意字[2013]0052号)。....................................................................................错误!未定义书签。2、鹤峰县走马镇安韵花园(C片)、(D片)建设项目用地规划红线图。...错误!未定义书签。3、鹤峰县国土资源局《关于对鹤峰县走马镇安韵花园用地预审意见的函》(鹤国土资函[2013]61号)、(鹤国土资函[2013]62号)。.......................................................错误!未定义书签。4、湖北鹤峰县宝通房地产开发有限公司鹤国用(2013)第652号、653号、654号、655号土地使用证及宗地图..........................................................................................错误!未定义书签。5、国有建设用地使用权出让合同补充条款(合同编号：鄂ES-(HF)-2012-00010)错误!未定义书签。6、鹤峰县宜达客运有限公司与刘斌土地转让协议书(2013年9月4日)。错误!未定义书签。7、鹤峰县环境保护局《关于走马镇三级客运站建设项目环境影响报告表的审批意见》(鹤环函[2012]5号。...........................................................................................错误!未定义书签。8、鹤峰县走马三级客运站及安韵花园建设项目环境影响登记表。.........错误!未定义书签。9、走马镇人民政府《关于宜达客运有限公司调整建设用地面积及使用性质的函》(走政函[2013]7号)。.............................................................................................错误!未定义书签。10、湖北鹤峰宝通房地产开发有限公司企业法人营业执照.......................错误!未定义书签。11、湖北鹤峰宝通房地产开发有限公司组织机构代码证...........................错误!未定义书签。12、湖北鹤峰宝通房地产开发有限公司税务登记证...................................错误!未定义书签。13、房地产开发企业资质证书.......................................................................错误!未定义书签。14、股东投资决议..........................................................................................错误!未定义书签。15、贷款承诺涵..............................................................................................错误!未定义书签。鹤峰县走马镇安韵花园建设项目申请报告鹤峰县立信工程咨询有限公司3鹤峰县走马镇安韵花园建设项目申请报告第1章申报单位及项目概况1.1项目申报单位概况1.1.1项目申报单位项目申报单位：湖北鹤峰县宝通房地产开发有限公司。成立时间：2008年11月18日，工商登记代码：422828000004283。公司地址：鹤峰县容美镇九峰大道111号法定代表人：熊家喜。公司类型：有限责任公司(私营)。注册资本：人民币1000万元。经营范围：房地产开发;建筑材料、装饰材料、五金交电、日用百货销售(国家有专项规定的除外)。公司实力：公司现有员工28人，其中高级工程师1人、工程师3人、高级经济师1人、经济师2人、统计师2人、助理工程师2人、会计师2人和专业技术人员15人。内设办公室、投资咨询部、工程项目部、财务部、资料统计部5个部门。机械设备齐全、人才素质较高、综合实力较强、有完整质量保证体系。主要从事房地产开发、旅游景区开发、汽车维修、建材经营业务。2012年公司总资产达到3183鹤峰县走马镇安韵花园建设项目申请报告鹤峰县立信工程咨询有限公司4万元。公司自2008年成立以来，先后建成和在建工程有鹤峰县宝通新城商住楼A栋、鹤峰县宝通新城商住楼B栋、鹤峰县走马大厦、鹤峰县宝通新城商住楼C栋等项目。宝通新城商住A栋为框架七层，建筑面积6353平方米，宝通新城商住B栋为框架七层，建筑面积8981平方米。两栋楼共同构成鹤峰宝通新城商柱楼小区1期工程，总投资1330万元，均于2010年4月竣工验收，工程质量为优良工程。鹤峰县走马大厦为框架六层，建筑面积3578平方米，项目总投资171.8万元，工程于2011年11月竣工验收，工程质量为合格工程。在建宝通新城商住小区二期C栋工程，规划用地面积5137㎡，建筑占地面积2010㎡，商住房96套，建筑面积14172㎡，建设工期1年半，项目建设总投资2280万元。工程计划于2013底年竣交付使用，目前主体工程已验收，正抓紧进行装饰工程施工。1.1.2股东构成、股权结构比例公司注册资本1000万元，公司股东由熊家喜、夏国成、张斌三个自然人构成。股东熊家喜出资820万元，其中货币资金220万元、非货币资金600万元，占比82%;股东夏国成出资货币资金90万元，占比9%;股东张斌出资货币资金90万元，占比9%。熊家喜任董事长，公司办公地址：鹤峰县容美镇九峰大道111号。鹤峰县走马镇安韵花园建设项目申请报告鹤峰县立信工程咨询有限公司51.2项目概况1.2.1项目建设背景县域经济实力不断增强：2012年县域生产总值349664万元，人均17435元，比上年增加2222元，扣除价格因素同比增长11.7个百分点。全县民营经济实现增加值225112万元，占县域生产总值的64.4%，比上年提高1.6个百分点。近年来，随着工资改革制度的不断完善和落实以及各项津补贴的规范发放，鹤峰县城镇居民工资性收入不断增长，投资能力进一步增强，消费水平进一步提高。城镇居民可支配收入稳步增长：2012年，鹤峰县人均城镇居民可支配收入14778元，比上年增加1849元，增长14.3%。农村居民收入大幅提高：2012年农村居民纯收入达到4802元，较上年增加686元，增长16.7%。金融机构各项存款余额持续增加：年末金融机构各项存款余额393955万元，比年初增加68958万元，增长22.3%，其中居民储蓄存款余额244951万元，比年初增加49298万元，增长14.6%，各项贷款余额225375万元，比年初增加12959万元。居民投资理财意识不断增长：随着国际金融危机影响进一步加大，城镇居民风险意识和理财意识得到增强，不少城镇居民把购买国债、购买保险、购臵房产作为投资理财的重要方式。走马镇经济社会全面发展：走马镇位于鹤峰县城东南部，距县城容美镇78公里，平均海拔920米，国土面积496平方公里，辖33个行政村，1个社区居委会，237个村民小组，全镇14393户，5.56万人。2012年城镇面积扩展到2.68平方公里，城镇人口增长到3.03万人，建成了20余家专业市场和集贸市场，辐射湖北、湖南2省5县10多个乡镇20余万人口，辐射半径达100公里，城镇建设成为全鹤峰县走马镇安韵花园建设项目申请报告鹤峰县立信工程咨询有限公司6省的一面旗臶;建成古城、升子、白果、北镇、官仓等一批新农村建设示范村。2012年，全镇农村经济总收入8.54亿元，镇域财政收入2530万元，农村居民人平纯收入4766元，出口创汇560万美元，经济增长速度高于全州平均水平。走马镇曾三次被湖北省委授予“五好乡镇党委”和“湖北省创先争优先进基层党组织”;三次获得湖北省“文明乡镇”称号，2011年连续第四次获得湖北省小城镇规划建设管理“楚天杯”奖;2009年被中央文明委授予“全国文明村镇”，2011年复查继续保留称号。近年来还获得了“中国民间文化艺术之乡”、“湖北省卫生镇”、“全国生态农业旅游示范点”、“湖北省生态农业旅游示范园”等荣誉称号。“十二.五”期间，走马镇将抢抓省委省政府加快推进新型城镇化、建设湖北恩施武陵山少数民族经济社会发展试验区和经济发达镇行政管理体制改革试点镇建设等机遇，以科学发展观为指导，大力实施生态立镇、开放活镇、经济强镇、民生稳镇“四镇”战略，加速推进农业产业化、新型工业化、新型城镇化、信息化“四化”进程，突出抓好产业提升、集镇提质、生态支撑、民生改善“四大”重点，把走马镇建成鄂湘武陵山毗邻地区经济要素富集、生态环境优美、内生机制完善、发展步伐领先的区域性中心小城市，打造成武陵山区第一镇。经济发达镇行政管理体制改革试点工作全面启动：2012年11月23日，省机构编制委员会办公室审核批准走马镇经济发达镇行政管理体制改革试点工作方案。走马镇党委、政府以“等不起”的紧迫感、“慢不得”的危机感和“坐不住”的责任感，进一步解放思想，拓宽视野，创新思路，有为运作，积极破解各种阻碍因素与难题，凝聚各鹤峰县走马镇安韵花园建设项目申请报告鹤峰县立信工程咨询有限公司7方力量，在县委、县政府的统一领导下，在县编办的直接指导下，在县直相关部门有力支持下，有组织、按程序地推进改革试点工作。县直11个单位分别与走马镇开展事权承接工作，涉及环保局、水利局、城管局、农业局、工商局、国土局、计生局、安监局、发改局、规划局、地税局等11个单位，共承接下放事权75项。目前运行状况良好，投资环境、招商环境、建设环境进一步优化。鹤峰县城商住房现有供给量及结构情况：鹤峰县自2005年以来，已建成有容美广场、东街小区、保通新城、德胜建材城、银坤花园、天德世都、梅苑小区、金典大厦、长友大厦、容阳半岛一期10个楼盘，商住房1272套，建筑面积196740平方米。城区内共有房改房、企业改制资产处臵房、私房及城中村房、各类集资建房、未办证房、政府保障房约7500余套，在建商住房楼盘长友大厦、容阳半岛、保通新城3期、恒海观天下、华龙半岛等2673套。现有各类房屋总量11445套。2005-2012鹤峰建成商品房情况项目名称住房套数住房面积容美广场21657800东街小区9613630保通新城8410920德胜建村城10017100银坤花园24030000天德世都8012400梅园小区16323000金典大厦476140长友大厦486600容阳半岛一期19819000合计1272196740鹤峰县城商住用房未来供给量及结构情况：鹤峰未来一年内商住房供给来源共2506套，面积29.9万平方米。鹤峰县走马镇安韵花园建设项目申请报告鹤峰县立信工程咨询有限公司8其中：保通新城C栋96套，面积1.42万平方米。恒海观天下1400套，面积16.8万平方米。容阳半岛2期152套，面积1.6万平方米。华龙半岛858套，面积10.08平方米。鹤峰县城其他替代性产品供给量情况：鹤峰商住房替代性产品主要来自政府建设的保障房，自2007年启动保障房建设以来，建成与在建保障房1300套，其中建成400套，在建900套。其他公租房100套。鹤峰县城住房市场价格情况：商住房：2006年鹤峰商住房850元/平方米，2011年鹤峰商住房1680元/平方米，5年间销售价格平均增长14.5%。租赁房：2006年鹤峰租赁房2200元/套〃年(60平方米)，2011年鹤峰租赁房3000元/套〃年(60平方米)，5年间租赁房价格平均增长6.3%。商用房：2006年鹤峰商用房4500元/平方米，2011年鹤峰商用房9000元/平方米，5年间商用房价格平均增长14.8%。1.2.2项目建设必要性(1)是落实鹤峰县“十二.五”规划及走马镇总体规划(修改)及控制性详细规划的需要。改善人居环境、提高城镇居民生活质量，增强走马镇辐射带动能力，是鹤峰县“十二.五”期间的重要发展目标之一。同时，《鹤峰县城市总体规划(2010—2020年)》及《走马镇总体规划(修改)及鹤峰县走马镇安韵花园建设项目申请报告鹤峰县立信工程咨询有限公司9控制性详细规划》明确提出建立完善的住宅建设和供应体系，开发建设一批规划合理、质量优良、配套完善、环境优美、体现以人为本的现代居住小区;合理进行旧城镇居住区和“城中村”改造，逐步实现其综合环境改善。鹤峰县走马镇安韵花园(C片)东临走马镇三级客运站，西临古城村委会长冠超市，(D片)东临规划22号道路，南临文卫路，北临镇三级客运站，属于规划建设目标之一。其建设符合鹤峰县“十二.五”发展规划及鹤峰县走马镇总体建设规划(修改)及控制性详细规划的要求，该项目建设是落实鹤峰县“十二.五”规划的需要。(2)是完善集镇服务功能促进省“经济发达镇行政管理体制改革试点”工作的需要。走马镇是2012年11月23日，省机构编制委员会办公室审核批准的经济发达镇行政管理体制改革试点镇，镇内商品房开发才刚起步，综合商贸服务设施不健全配套，建设安韵花园是完善走马集镇服务功能，促进试点镇发展的需要。(3)是满足中、低收入家庭住房需求的需要“居者有其屋”一直是千百年来中国人的一个理想，也被视为百姓生活的一个最基本的问题。党中央、国务院一再强调要“以人为本”，就是要求我们应当关注民生问题，满足广大人民群众的基本要求。“居者有其屋”也就必然成为我们党和政府所必须解决的问题。随着人民生活水平的提高，购房需求量增大，供求矛盾日益突出。同时，随着社会的进步、经济的发展和人们生活水平的提高，人们的居住观念也发生了很大变化，人们开始向往环境良好、服务完善的高品位住宅空间。本项目位于集镇中心，基础配套设施、公共配套设施较全，是较为理想的居住及生活场所。同时，项目建设中将充分体现以人为本的鹤峰县走马镇安韵花园建设项目申请报告鹤峰县立信工程咨询有限公司10设计、施工、管理原则，体现人文与自然和谐统一，积极倡导绿色环保人居的理念。项目建设商住楼3栋，第1层均为商业门面，第2层以上为住宅，共有门面43个，建筑面积3170平方米;住宅86套，建筑面积11200平方米，套型建筑面积在90至140平方米之间，平均每套建筑面积126平方米。能够满足集镇中、低收入家庭及试点区内各类从业人员的购房需求，为居住户提供舒适的居住生活环境。其开发建设，对于构建和谐社会，促进经济发展、社会稳定具有重要作用。是进一步改善人居环境，提高生活质量，满足走马镇房产市场的刚性需求。(4)带动相关产业和地方经济共同发展房地产在国民经济中具有基础性、资源性、先导性产业的地位，地域性很强。除带动建筑、建材、机械加工、装饰、家俱、家电等直接相关的产业外，还将极大地促进市政基础设施的配套完善，推动商业、金融、医疗卫生、教育、交通运输、邮政电信、餐饮服务等公共服务行业的共同发展，在解决就业、繁荣地方经济、刺激消费、增加财税收入等方面发挥着巨大的作用。(5)为新型城镇化建设积累经验未来20年是我国城乡变动最剧烈的时期，到2030年我国城镇化水平将达到70%，届时居住在城市和城镇的人口将超过10亿，未来10几年我国农村人口将减少三分之一以上，将有3亿人从农村移居到城市或城镇。该项目通过开发建设，可为推动新型城镇化建设积累宝贵的经验。1.2.3建设地点项目拟选位臵(C片)位于走马镇三级客运站西侧，东临走马镇三级客运站建设用地，南临政府储备土地地块，西临古城村委会长冠超鹤峰县走马镇安韵花园建设项目申请报告鹤峰县立信工程咨询有限公司11市建筑及政府储备土地地块，北临政府储备土地地块;(D片)位于走马镇文卫路三级客运站南测，东临规划22号道路，南临文卫路，西临居民住宅建设用地，北临走马镇三级客运站建设用地。项目总用地面积6276.65平方米，其中：C片面积4695.07平方米，D片面积1581.58平方米。建筑占地面积3350平方米，建筑面积14370平方米，土地性质为建设用地。1.2.4建设年限项目建设年限为1年，自2013年10月开工到2014年9月投入使用。1.2.5建设内容及建设规模项目总用地面积6276.65平方米，按一、二、三号楼共3栋设计，项目建筑占地面积3350平方米，总建筑面积16073平方米。其中：商业门面43个，建筑面积3170平方米;住房86套，建筑面积11200平方米;其他综合建筑面积1703平方米。其中：C片地块控制性指标分别为：用地面积4695.07平方米，建筑密度50%，容积率2，绿地率30%;D片地块控制指标分别为：用地面积1581.58平方米，建筑密度70%，容积率4，绿化率15%。安韵花园项目建筑密度53.37%，容积率2.56，绿化率35%。一号楼设计建设3层，第1层设计门面10个，建筑面积690平方米;第2、3层设计为12户商住房，建筑面积1500平方米。二号楼设计建设6层，第1层设为设计门面20个，建筑面积1280平方米;第2、3、4、5、6层设计50户商住房，建筑面积6625平方米。鹤峰县走马镇安韵花园建设项目申请报告鹤峰县立信工程咨询有限公司12三号楼设计建设5层，第1层设计门为面13个，建筑面积1200平方米;第2、3、4、5层设计为商住房24户，建筑面积3075平方米。结构体系。上部结构体系：住宅、商业为普通钢筋砼楼屋盖框架结构;基础结构体系：为桩基础;墙体材料除砌体结构墙采用承重粘土砖外，其余填充墙均采用轻质隔墙。1.2.6投资规模、资金筹措方案项目总投资3130万元，其中：开发产品成本费用2249万元，固定资产投资118万元，经营成本763万元。资金来源：企业资本金1000万元，借款1000万元，预售房款1130元1.2.7主要财务指标项目总成本费用：3130万元。开发建设成本费用：2367万元。营业税及附加：258.83万元。土地增值税：500.29万元。经营总收入：4209万元。利…