某市白金项目(一期)可行性研究报告

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2020-01-15
简介
贵阳白金项目(一期)位置:贵阳市白云区,规划建设总占地面积:466667㎡(约700亩),建筑总面积:2812625万㎡,综合容积率:4.5。本项目总投资包括开发成本与期间费用。开发成本包括土地费用(含前期拆迁成本)、前期费用、建安成本、基础设施费、大配套设施费、工程相关费用、不可预见费。期间费用包括财务费用、管理费用、营销费用。经测算,项目总投资约866012万元,可售综合单方造价3092元/㎡。鉴于贵阳市目前及今后相当长一段时间内市场的变化,售价将是最敏感的因素之一,同时物业的质量与开发管理水平对在激烈的市场竞争中能保持较好的售价水平至关重要,除应密切地注意市场,选择合适的市场策略外,还要求公司组织一支高素质、高水平的开发管理队伍,从设计、施工、营销到物业均能达到较好水平,以抓住机会,减小风险,达到预期盈利目标,并取得良好的社会效益和环境效益。建筑工程中不可预见的因素很多,工期、质量、成本、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。因此在工程实施进程中,要加强施工管理,实行工程监理制,还应推行竞标投标、工料包干等一系列措施,落实资金供应计划,以确保项目经营目标的顺利实现。通过敏感性分析可知,项目的总投资对财务结果的影响较为敏感。因此,建议项目业主尽量减少项目的建设成本以及一系列相关费用,以提高项目效益。本项目建设需要大量的资金,能否筹集到足够的资金将是项目成败的关键。本项目预计上缴的各项税费总额达186652万元,在项目实施中可适当运用相关税收优惠政策,做好税收筹划工作,减少外部成本,以争取最大的经济效益。本项目属房地产综合开发项目,符合国家和本地区城镇房地产开发建设产业政策,项目市场前景较为乐观,区域经济发展潜力巨大,项目地理位置优势明显,项目市场定位准确。经过分析和测算,我们认为本项目是可行的。

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重庆大川控股集团有限公司贵阳白金项目(一期)可行性研究报告第1页共71页重庆大川控股集团有限公司编制重庆大川(控股)集团有限公司贵阳白金项目(一期)可行性研究报告项目法人单位:重庆大川控股集团有限公司编制单位:编制时间:二○一二年四月重庆大川控股集团有限公司贵阳白金项目(一期)可行性研究报告第2页共71页重庆大川控股集团有限公司编制目录第一章总体说明及研究摘要........................................................................................................6一、总体说明................................................................6二、项目摘要................................................................61、项目概况.....................................................................................................................62、产品形态.....................................................................................................................63、主要经济技术指标.....................................................................................................64、投资规模.....................................................................................................................75、经济效益评价.............................................................................................................86、资金筹措计划.............................................................................................................8第二章项目概述...............................................................................................................................9一、项目名称................................................................9二、项目提出的背景..........................................................9三、开发单位概况............................................................9四、项目开发模式............................................................9五、本可行性研究的范围、编制依据和前提假设..................................91、项目可行性研究的范围、编制依据.........................................................................92、项目可行性研究前提及假设...................................................................................10第三章贵阳市及白云区简介......................................................................................................11一、基本概况...............................................................111、贵阳市.......................................................................................................................112、白云区......................................................................................................................113、白云区的经济.........................................................................................................11二、历史沿革...............................................................121、贵阳市......................................................................................................................122、白云区历史源革.....................................................................................................13三、自然资源...............................................................131、土地资源...................................................................................................................134、生态旅游资源...........................................................................................................13四、交通环境...............................................................141、铁路网络...................................................................................................................142、城市内部交通...........................................................................................................15第四章市场研究.............................................................................................................................17一、贵阳市宏观经济运行情况.................................................171、城市总体经济实力及GDP运行状况....................................................................172、固定资产投资状况.................................................................................................18重庆大川控股集团有限公司贵阳白金项目(一期)可行性研究报告第3页共71页重庆大川控股集团有限公司编制二、2011年贵阳房地产市场总体分析...........................................191、房地产开发市场情况.............................................................................................192、房地产开发资金保障情况....................................................................................203、商品房销售市场情况.............................................................................................214、保障性安居工程建设情况....................................................................................22三、2011年贵阳主城区土地市场分析...........................................23四、近期政策解读...........................................................281、2011年中国房地产重点政策回顾..........................................................................282、“国八条”确立基调,明确调控措施.....................................................................313、地方政府细则跟进,北京举措最为严厉...............................................................314、货币环境全面收紧,影响房地产供需双方...........................................................325、中央经济工作会议,确立未来调控方向不动摇.................................................32第五章区域市场...........................................................................................................................34一、白云区房地产市场概况...................................................342、白云区市场概况.......................................................................................................35二、白云区市场供求结构.....................................................36三、区域房地产市场历史发展.................................................361、白云经济形势与房地产市场...................................................................................372、白云城市发展格局...................................................................................................37三、重点项目对比分析.......................................................381、贵阳恒大城...............................................................................................................382、贵阳恒大绿洲...........................................................................................................403、米兰春天...................................................................................................................414、南湖郡.......................................................................................................................43四、区域目标市场客户研究...................................................441、目标市场客层特征:...............................................................................................442.本案目标人群特征.....................................................................................................453.确定目标客户.............................................................................................................45第六章项目SWOT分析及定位..............................................................................................46一、项目SWOT分析..........................................................461、项目优势→Strength...............................................................................................462、项目劣势→Weakness...............................................................................................473、项目机会→Opportunity.........................................................................................474、威胁→Threat...........................................................................................................47二、项目目标客户群分析.....................................................481、项目目标客户群.......................................................................................................482、目标客户特点和置业方案.......................................................................................48三、项目定位...............................................................501、产品形态定位...........................................................................................................502、业态定位...................................................................................................................503、价格定位...................................................................................................................514、销售价格建议...........................................................................................................52重庆大川控股集团有限公司贵阳白金项目(一期)可行性研究报告第4页共71页重庆大川控股集团有限公司编制第七章项目规划设计方案..................................................................................................54一、设计构思...............................................................54二、规划设计方案...........................................................541、工程建设的规模和设计范围...................................................................................542、总平面布置...............................................................................................................543、景观及绿地系统.......................................................................................................554、交通组织...................................................................................................................555、建筑设计...................................................................................................................556、结构设计...................................................................................................................567、建筑节能设计...........................................................................................................57第八章项目开发计划............................................................................................................58一、开发机遇...............................................................58二、开发周期安排...........................................................58三、销售周期安排...........................................................58第九章投资估算...........................................................................................................................59一、投资估算依据...........................................................59二、开发总投资估算.........................................................591、贵阳白金片区项目(一期)700亩开发总投资....................................................592、贵阳白金片区项目(一期)第一组团140亩开发投资测算...............................60第十章财务评价.................................................................................................................................62一、条件假定...............................................................62二、优惠政策...............................................................62三、经济测算...............................................................641、项目经济测算汇总表...............................................................................................642、项目经济性评价表...................................................................................................643、财务可行性分析.......................................................................................................654、盈亏平衡分析及评价...............................................................................................655、敏感性分析...............................................................................................................666、分析结论...................................................................................................................67第十一章风险规避及控制措施...........................................................................................68一、风险类型和防范措施.....................................................681、成本风险...................................................................................................................682、市场风险...................................................................................................................683、其它风险...................................................................................................................68二、风险控制...............................................................681、工期...........................................................................................................................682、投资决策...................................................................................................................683、项目时效控制...........................................................................................................69重庆大川控股集团有限公司贵阳白金项目(一期)可行性研究报告第5页共71页重庆大川控股集团有限公司编制第十二章研究结论与建议........................................................................................................70一、研究结论...............................................................70二、有关说明与建议.........................................................70重庆大川控股集团有限公司贵阳白金项目(一期)可行性研究报告第6页共71页重庆大川控股集团有限公司编制第一章总体说明及研究摘要一、总体说明本项研究为规范的可行性研究,主要任务是论证重庆大川控股集团有限公司贵阳白金项目(一期)投资的必要性、可能性、有效性和合理性。根据项目特点,我们从技术及经济角度,对本项目进行规范的可行性研究,本项研究的主要数据来源是:◆项目有关经济技术和综合建筑面积指标,是按照本项目地块有关规划指标以及贵州建筑设计规范及相关规定编制而成;各类房地产开发市场的成交数据则主要来源于贵阳市国土房管局或贵州统计局;建安工程造价的构成依据,参照了贵阳市建设委员会公布的贵阳市正在建设和已经竣工的部分典型工程个案中关于建安工程造价的资料得出。◆总投资测算一览表,系按整个开发项目完全由重庆大川控股集团有限公司全资兴建的方案,本项目各类物业的测定价格与分析比较是根据本项目所在区域市场分析,结合本项目的实际情况严谨测算得出。◆本开发项目的各项财务分析部分,按照目前贵阳市各类房地产开发物业的投资经验以及本项目的实际数据,经过科学测算获得,务求能够符合此类报告的规范要求、计算模式以及测算要求。二、项目摘要1、项目概况贵阳白金项目(一期)位置:贵阳市白云区规划建设总占地面积:466667㎡(约700亩)建筑总面积:2812625万㎡综合容积率:4.52、产品形态高层住宅+商业与裙楼门面+车库3、主要经济技术指标重庆大川控股集团有限公司贵阳白金项目(一期)可行性研究报告第7页共71页重庆大川控股集团有限公司编制主要技术经济指标表序号项目指标单位备注1规划净用地面积466,667㎡净地,约700亩1.1居住用地㎡1.2商业用地㎡1.3绿化用地㎡1.4容积率4.501.5建筑密度35%1.6绿地率2总建筑面积2812625.52㎡2.1其中:地上建筑面积2100000.00㎡2.2地下建筑面积712625.52㎡2.3住宅1995000.00㎡按计容95%计算2.4商业97475.00㎡2.5地下车库18569个3可售建筑面积2800620.52㎡4不可售建筑面积12005.00㎡4、投资规模本项目总投资包括开发成本与期间费用。开发成本包括土地费用(含前期拆迁成本)、前期费用、建安成本、基础设施费、大配套设施费、工程相关费用、不可预见费。期间费用包括财务费用、管理费用、营销费用。经测算,项目总投资约866012万元,可售综合单方造价3092元/㎡。序号项目总金额(万元)单价(元/㎡)1土地费用82633.33295.052勘察设计费12710.0445.383报批报建费42060.48150.184前期准备费621.892.225建安工程费549963.471963.726开发间接费2812.6310.047不可预见费12163.3743.438管理费18245.0665.159营销费38338.21136.8910财务费用22786.4581.3611营业税70286.73250.9712土地增值税12779.4045.6313交易印花税611.562.18成本合计866012.633092.22重庆大川控股集团有限公司贵阳白金项目(一期)可行性研究报告第8页共71页重庆大川控股集团有限公司编制5、经济效益评价序号指标名称指标值单位1项目总投入866,013万元2项目销售收入1,277,940万元3所得税前净现金收益411,928万元4所得税102,975万元5所得税后净现金收益308,953万元6税后投资收益率35.68%7税后财务净现值(NPV)182,862万元8税后财务内部收益率(IRR)39.68%9税后投资回收期(静态)3.93年10税后投资回收期(动态)4.13年结论:本项目财务内部收益率大大高于银行贷款利率及基准折现率,全部投资动态回收期为3.93年,项目盈利能力强,资金回收时间短,综合经济效益良好。从财务评价看,该项目可行。6、资金筹措计划本项目开发投资的资金来源有三个渠道:一是自有资金,二是借贷资金,三是销售收入转投入。本项目资金来源如下:预计投资:866013万元自有资金:80000万元借贷资金:80000万元销售收入转投入:706013万元重庆大川控股集团有限公司贵阳白金项目(一期)可行性研究报告第9页共71页重庆大川控股集团有限公司编制第二章项目概述一、项目名称贵阳白金项目(一期)。二、项目提出的背景贵阳是一座具有三千余年历史的国家级历史文化名城,是中国西部地区唯一的直辖市,是长江上游的经济中心,是一座依山而建,依水而居,驰名中外的名城。直辖十年以来,贵阳紧紧抓住直辖、西部大开发和三峡工程建设的契机,以前所未有的发展速度在西部崛起,已成为长江上游经济发展的“火车头”。去年国家定贵阳为城乡统筹发展试验区,“特区”良好的政策、经济环境为房地产业的发展提供了前所未有的机会。白云区是贵阳重要区县之一,在近几年特别是去年贵阳成为“特区”后白云区房地产有了长足的发展。2012年,随着贵阳大川控股集团有限公司业务拓展及可持续化发展战略的需要,重庆大川控股集团有限公司战略性储备了贵阳白金项目(一期)片区土地。白云区是贵阳最为宜居的地区之一。整个宏观经济形势运行良好,加上贵阳市政府在政策上大力支持白云的发展,2011年将白云县和双桥区合并为白云区,片区基础配套设施进一步完善,区域形象进一步提升。在白云区房地产业目前发展的现状和本项目独特的区域优势及众多利好的支持下,公司于2012年开始对该地块进行开发。整个项目占地71.99亩,规划总建筑面积为137690.06㎡。三、开发单位概况本项目由重庆大川控股集团有限公司进行开发。重庆大川控股集团注册资本3.6亿,总资产逾40亿,员工逾3000人,有15家全资控股公司,是重庆市百强企业,AAA级信用企业。集团以“海纳百川、有容乃大、科学严谨、持续创新”的经营之道,形成了以开发业、建材业为核心,覆盖制造业、金融、国际贸易、电子商务、旅游地产等多领域的大型现代化集团。四、项目开发模式本项目由重庆大川控股集团有限公司进行开发,项目开发包括高层住宅和商业。项目的经营方式为:住宅、商业全部销售。五、本可行性研究的范围、编制依据和前提假设1、项目可行性研究的范围、编制依据本可行性研究范围包括项目建设意义、项目投资环境、项目市场前景、项目用地现状、重庆大川控股集团有限公司贵阳白金项目(一期)可行性研究报告第10页共71页重庆大川控股集团有限公司编制项目规划设计方案,项目一期建设组织及进度、投资估算及融资计划、财务经济效益及风险评价等。其报告将根据国家计委《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》和《建设项目可行性研究指南》以及建设部《房地产开发项目经济评价方法》,结合贵阳市房地产开发状况及本项目具体情况,经过认真分析测算编制而成。主要编制依据有:(1)关于贵阳市白云区白金片区项目合作备忘录(2)白云区白金片区土地开发建设合作框架协议书(3)白云区白金片区土地一级开发合作协议书(4)有关本项目的行政性文件及批复(5)建设部《房地产开发项目经济评价方法》以及国家计委《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》和《建设项目可行性研究指南》(6)其它有关资料。2、项目可行性研究前提及假设(1)本可行性研究报告在重庆大川控股集团有限公司提供的相关资料和介绍有关情况的前提下做成,重庆大川控股集团有限公司对有关资料的真实性负责。(2)项目以开发并销售商住楼为目的,本可行性研究报告以重庆大川控股集团有限公司不改变其开发目的为前提。(3)本可行性研究报告不考虑不可抗力或对项目的特殊交易及有关关联方的权力产生的影响。(4)项目可出售标的物在达到可出售的情况下无他项权利限制,以公开、公平、公正的原则进行公开销售,在此期间房地产价格仍将保持稳定。(5)假设项目可出售标的物在达到可出售条件以前经济环境及周边环境无大的变化。(6)本可研报告涉及土地容积率设计商业、住宅均为4.5,如实际建筑容积率与本报告设计容积率不符,测算将有相应调整。重庆大川控股集团有限公司贵阳白金项目(一期)可行性研究报告第11页共71页重庆大川控股集团有限公司编制第三章贵阳市及白云区简介一、基本概况1、贵阳市贵阳是中国贵州省的省会,位于中国西南云贵高原东部,是我国西南地区重要的中心城市之一,是贵州省的政治、经济、文化、科教、交通中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心。贵阳是中国首个”国家森林城市“,被中国气象学会评为“中国避暑之都”,良好的气候资源,尤其是在夏季让人感到凉爽和舒适,非常适宜旅居和外地客商避暑。2、白云区白云区是贵阳市的6个市辖区之一,地处贵阳市中部,北接修文县,东、南与乌当区毗连,东南部与云岩区相邻,西部与金阳新区相连,西部一角与清镇市…
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