某某新区齐家坡项目定位及投资可行性分析报告

62
0
2020-01-14
简介
XX新区齐家坡项目定位及投资项目位于XX新区交警支队十字以东约300米,处于耀州区大桥与新区大道交汇位置南边。东北临新区公路,南靠新区齐家坡农田,西北侧是正在动工兴建阶段的千金方制药厂。地块总面积为59亩,整体呈东西走向的坡状,处于耀州区与新区断层带的上风口位置,视野极佳,可俯瞰耀州区楼厦林立的全景。该宗地属于自然坡地,视野开阔,并临近河流,植被茂盛,便于后期景观营造及园区绿化,适于建成低密度高品质住宅社区。地块植被茂盛,在征用前为齐家坡村果园。该宗地处于新区的门户位置,地理位置绝佳,是进入新区的第一眼建筑景观,若项目规划走高,毕将成为天然地标性建筑。对在新区购房置业者形成鲜明的对比意识和强烈的购买欲望。建安费:联排别墅按1200元/平米计算:1200元/平米*5000平米=600万;花园洋房按650元/平米计算:650元/平米*20000平米=1300万,总计:1900万。新区作为新兴城区,经过十年发展,已成规模。新区规划先进,地势平坦,自然生态条件良好,也是陕北地区通往省会西安的最近站点,区位优势明显,伴随着新区招商引资及产业的发展,对陕北的榆林、延安等地的购房者的吸引力度增强,陕北人进入新区购房已经成为支撑XX新区房地产业发展的动力源泉。

文档内容部分截取

XX新区齐家坡项目定位及投资可行性分析报告2007年11月1日目录一、项目基本情况1、项目位置2、地块现状3、土地权属4、主要技术经济指标二、地块分析1、地块优势2、地块劣势3、机会4、挑战三、XX市城市总体规划描述及发展战略1、XX市地理位置2、XX市城市总体规划3、XX市城区功能定位及规模四、项目开发宏观环境分析五、XX房地产市场分析六、新区主要商品房项目分析七、项目产品定位及项目开发投资分析与财务评价一、项目基本情况1、项目位置:项目位于XX新区交警支队十字以东约300米,处于耀州区大桥与新区大道交汇位置南边。东北临新区公路,南靠新区齐家坡农田,西北侧是正在动工兴建阶段的千金方制药厂。2、地块现状:地块总面积为59亩,整体呈东西走向的坡状,处于耀州区与新区断层带的上风口位置,视野极佳,可俯瞰耀州区楼厦林立的全景。地块植被茂盛,在征用前为齐家坡村果园。3、主要经济指标:总占地59亩二、地块分析及项目可行性研讨:1、地块优势:■该宗地处于新区的门户位置,地理位置绝佳,是进入新区的第一眼建筑景观,若项目规划走高,毕将成为天然地标性建筑。对在新区购房置业者形成鲜明的对比意识和强烈的购买欲望。■该宗地属于自然坡地,视野开阔,并临近河流,植被茂盛,便于后期景观营造及园区绿化,适于建成低密度高品质住宅社区。2、地块劣势:■地块处于新区东部边缘位置,周遍购物、医疗、教育等等市政配套尚不齐全,前期配套建设费用增加。且给人一种远立城市中心的荒僻之感。■地块高低起伏,且临近公路,对后期施工形成诸多不便,且对项目的建筑设计要求提高。3、机会■新区投资置业已经成为XX市区及周边县市的购房首选区域,也是XX未来房地产业重点区域,本项目的开发,对公司进入新区有重大的战略意义。■新区作为新兴城区,经过十年发展,已成规模。新区规划先进,地势平坦,自然生态条件良好,也是陕北地区通往省会西安的最近站点,区位优势明显,伴随着新区招商引资及产业的发展,对陕北的榆林、延安等地的购房者的吸引力度增强,陕北人进入新区购房已经成为支撑XX新区房地产业发展的动力源泉。■伴随着近年来能源、水泥、陶瓷等产业的蓬勃发展,XX市及周遍区县的财富阶层形成,购买高品质住宅,改善居住环境,提升居住品位的需求明显,而整个XX市场上的高端住宅缺席。这是该项目能否立项的关键所在。4、挑战■低密度高品质的住宅产品与XX市场的适应性问题是项目成败的关键。■若公司确定在该地块开发低密度住宅或别墅社区,那么客户群体将延展到陕北及其他外地购房群体,同时市场竞争线也将延伸到西安、榆林、延安等城市。如何作好市场细分,并据此作好项目的推广策划,寻找蓝海,是项目营销工作的重点。■高端住宅作为住宅中的奢侈品,购买群体范围较小,销售回款速度较普通住宅缓慢,项目资金运转压力也将增大。三、XX市城市总体规划描述及发展战略1、XX市地理位置及基本概况XX市位于陕西省中部,处于关中平原向陕北黄土高原的过渡地带,是关中经济带的重要组成部分,介于东经108°34-′109°29、北纬′34°50-′35“34之间,是陕西省省辖′市。1958年建市,经过40多年特别是改革开放以来的快速发展,已经成为一个工业门类比较齐全、农业基础条件优越、城市基础设施功能完善、经济实力日益增强,各项社会事业全面进步的综合性工业城市。XX位于陕西省会西安市的北部,交通便利,是通往人文初祖黄帝陵及革命圣地延安的必经之地,距西安市区68公里、距西安咸阳国际机场72公里,西安至黄陵高速公路穿境而过,咸铜、梅七两条支线铁路与陇海大动脉相连。2、XX人口及行政区划XX市总人口数为86万,其中非农业人口45万人,城镇人口占全市总人口的53%,面积3882平方公里。全市下辖王益、印台、耀州、新区四区及宜君县。3、XX资源及产业发展XX自然资源丰富,有利于农、林、牧综合发展。现拥有林地面积244.45万亩,牧草地152.07万亩。XX已查明矿产9种、非金属矿产资源5种,金属矿产2种,能源矿产2种。其中煤炭储量30多亿吨,优质石灰石储量10亿吨,油页岩储量5亿多吨,耐火粘土、陶瓷粘土等储量居全省前列;处在全国苹果最佳优生区,苹果种植面积40万亩。XX拥有以煤炭、建材、陶瓷、铝冶炼、纺织、机电、医药、食品、化工等为骨干的30多个工业门类。全市年产原煤1100万吨,占全省原煤总产量的30%。4、XX历史文化XX历史悠久,名胜古迹众多,境内有文物景点675处,其中全国重点文物保护单位4处、省级重点文物保护单位18处,特别是耀州窑遗址、唐初三代帝王的避暑行宫和唐高僧玄奘法师译经圆寂之地玉华宫、隋唐伟大的医药学家孙思邈隐居行医之地药王山、佛教圣地大香山寺院等人文景观闻名于世。5、XX市城市规划XX市目前形成以新区为城市主城区、北市区(老城区)为商贸服务居住组团的“一城双心”城市结构,其中南市区(新区)作为全市行政、金融、文化、信息、科技中心是城市的主中心区,北市区在红旗街至川口地带,形成城市的次中心区。XX新区规划区面积45平方公里,目前已建成区18平方公里,这里交通便捷,地势开阔平坦,城市基础设施日臻完善,正在成为XX的政治、经济、文化中心,是XX吸引投资、聚集人才、开发创业的热土。6、城区功能定位及规模北市区(老城区)重点运用新技术改造提升资源型传统产业,围绕城市分工,大力发展第三产业;黄堡-董家河的绿色走廊,在促进特有产业集约发展的基础上,加快城市生态环境建设,形成联结南北市区的环境走廊,在南市区的新区工业园积极开辟高新技术和特色经济产业园区,积极培育新兴产业;开辟坡头镇、孙塬镇、黄堡铁龙头三类工业园区;利用“风景资源”及陶瓷陶艺文化资源,发展人文、生态旅游业,形成新的城市总体布局。通过城市“南扩北疏”的城市用地发展方向,形成“一城二区一廊,三河六园多带”的山水园林带状组团城市形态。一城即XX市区。二区即北市区(由王益区、印台区范围的老城区组成)、南市区(由耀州城区、新区组成)。一廊即黄堡——董家河镇的城市绿化工业走廊。三河即漆水河、沮河、赵氏河的生态环境治理和绿色通道建设。六园为玉皇阁水库休闲渡假娱乐园、药王山风景保健医药园、新区和耀州组团之间的沮河两侧城市生态憩园、耀州窑遗址陶瓷文化园、老城区城市综合公园、北市区翠溪城市森林公园。多带既利用城区的沟壑、坡塬小溪等地带,大量植树造林,山体退耕还林,形成纵横交错的多条带状绿化系统。新规划的城市九大功能组团1、北市区(老城区)--商贸服务居住组团;2、黄堡--传统工业园组团;3、耀州窑遗址--陶瓷文化旅游组团;4、董家河--冶金、建材产品工业组团;5、耀州城区--多功能综合组团;6、药王山--省级风景名胜区;7、新区--城市的主城区;8、玉皇阁水库--城市休闲度假娱乐组团;9、坡头镇--城市三类工业园组团四、项目开发宏观市场环境分析1、XX市经济发展综述:(1)、能源重镇,国民经济持续快速增长。截止2006年年底,XX市实现生产总值83.63亿元,增长15%,增幅居全省第三位。财政总收入8.49亿元,增长34%,其中地方财政收入4.07亿元,增长34.5%,增幅居全省第三位。规模以上工业总产值96.89亿元,增长36.7%,增幅居全省第三位。主要工业品产量:原煤1677万吨、水泥566万吨、电解铝13万吨,分别增长22.4%、14.7%和81.1%,工业综合效益指数122,较上年提高31.5个百分点。社会消费品零售总额25.4亿元,增长13.8%。(2)、重点项目建设成效显著。截止2006年年底,XX市完成固定资产投资完成43.73亿元,增长26.8%,增幅居全省第四位。“十一五”第一批21个重大项目完成投资18.4亿元。XX铝业节能技改、照金煤矿改扩建、声威100万吨、建秦50万吨水泥粉磨站、东塬330KV输变电工程、柳照路等项目建成运营。华能XX电厂完成投资10亿元,主厂房已封顶;玉华煤矿改扩建、中星新材料研发基地一期工程等项目进展顺利。XX铝业节能技改续建、西川煤矿、秦岭20O万吨水泥粉磨站、30万吨水煤浆生产线、市一中新区校区等项目开工建设。(3)、节能减排力度加大。落实节能降耗责任,实行严格的环保制度,强化指标约束,单位生产总值能耗有所下降。关闭淘汰3万吨以下小煤矿29个、小造纸厂4家,关闭拆除了3家水泥企业的3条机立窑和2条中空窑生产线。整顿规范矿产资源开发秩序取得阶段性成果。改造燃煤锅炉30台,清理青岗岭、黄堡、柳湾等地的煤场76家,煤烟污染治理迈出新步伐。全市化学需氧量削减2%,市区空气质量二级和好于二级的天数达到245天。(4)、创卫工作开局良好。制定了创卫规划和实施方案,加大宣传力度,强化城市管理,创卫的良好氛围已经形成。投入1.5亿元加强了城市道路、排水、公厕、垃圾和污水处理等基础设施建设,投入570万元改善了环卫装备,新耀垃圾填埋场投入试运行,新耀污水处理管网工程开工建设。编制了城市分区规划和绿化等专业规划。新区长虹路Ⅱ标段、咸丰路至景丰中学道路改造、华原东道照亮等工程竣工,南部工业园区排水工程开工建设。沮河橡胶坝建成蓄水。百盛国贸大厦、正大商城建成运营,漆水河景观改造完成工程量的83%,新建城市街头广场5处。210国道环境整治取得阶段性成效,川口地区的环境状况有了显著改善。我市被省政府授予城市环境综合整治先进市称号。(5)、改革开放步伐加快。15户国有企业近2亿元的债务通过打捆回购等手段得到化解。完成了14户国有企业的改制任务,东风机械厂政策性破产程序终结。国有粮食购销企业改革基本完成。新登记个体工商户1850户、私营企业380户。政府预算收支分类改革顺利完成,市本级部门预算扩大到18个试点单位,在10个部门进行了国库集中支付改革试点。消化政府到期债务2421万元。全年招商引资签订合同项目127个,实际到位资金8.1亿元;有88个项目开工建设,47个项目建成投产。外贸进出口2934万美元,增长21%。接待国内外游客320万人次,增长10%;实现旅游综合收入3.46亿元,增长15%。(6)、社会事业加快发展。全年转化科技成果10项,宜君县被列为国家科技富民强县试点。25所省属企业学校顺利移交地方管理。XX职业技术学院在校学生达到1700人。各级财政用于新型农村合作医疗的支出1256万元,全市新型农村合作医疗参保人数27.9万人,参合率90.4%,3.99万人次享受医疗补助1094万元。市医院新区分院主体工程完工,王益区、耀州区人民医院改造工程完工。成功举办了XX市首届文化艺术节,耀州窑陶瓷烧制技艺被列入全国第一批非物质文化遗产保护名录。新增有线电视用户8500户、数字电视用户2000户。新区体育馆主体工程完工,在省第十三届运动会上取得了14枚金牌、19枚银牌、24枚铜牌的好成绩。稳定低生育水平工作继续推进,人口自然增长率4.42‰。(7)、人民生活水平普遍提高。各级财政用于再就业的资金达到2350万元,增长3倍,是历年来投入最多的一年。全年新增城镇就业1.31万人,劳务输出4.84万人,超额完成了任务。为2.65万名企业离退休人员发放养老金2.2亿元。工伤保险、生育保险参保人数新增9500人和5900人。全市开工住房25.4万平方米,建成19.8万平方米,其中廉价廉租房13.8万平方米,安置住房困难群众1634户。城镇居民人均可支配收入6820元,增加近千元,农民人均纯收入2215元,增加超过200元,增幅居全省第一位、第二位。五、XX房地产市场分析今年以来,在宏观经济快速发展的大背景下,XX市房地产市场显现出了前所未有的快速发展态势,投资与消费同步发展,存量与增量相互拉动,房地产业进入具有XX自身特点的新一轮快速增长期。1、房地产业与国民经济协调发展,房地产业发展空间大。2006年XX市预计完成国内生产总值(GDP)的83.63亿元,较上年增长15.1%,增幅为历年来之最;全社会固定资产投资预计完成43.73亿元,较上年增长26.8%。全市2007完成房地产开发投资4.8亿元,完成房地产交易1.8亿元,房地产占固定资产投资比重为11%。(西安房地产投资占全社会固定资产投资总额的25%、北京、上海、深圳等地的数值基本上在40%——60%之间)这说明XX市房地产投资占全社会固定资产投资的比重较小,国民经济发展对房地产投资依赖较轻,房地产业的发展空间较大。2、购房需求强烈,商品房供应结构单一从需求方面讲,XX市商品房需求呈两极化发展,一方面,伴随着地区经济的发展和能源产业在新形势下的迅猛崛起,XX市人民生活水平有较大提高,并形成了一定比重的财富阶层,对商品住宅的要求集中于改善居住环境,提升生活质量和品位。另一个方面:由于XX市处于丘陵山区地带,地质情况复杂,加之多年来采矿、采石,形成了大量的滑坡、崩塌、采空塌陷等地质灾害隐患。据了解,XX老市区现有6095户22346人居住在滑坡区、塌陷区和支毛沟危险地带,群众改善居住环境需求迫切。再次,由于XX新区城市化建设在近年来取得较大成就,对周边县市的向心力增强,投资及居住环境被延安、榆林、黄陵、富平等地外地投资及置业者看好。与此相对应的是,XX整体商品房供应结构单一,砖混式多层住宅占整个住宅市场总供应量的80%以上。3、新区成为置业首选,商品房整体销售状况良好。经过科学规划和十年建设,新区7.2平方公里的启动区已初具现代化的城市规模,城市框架基本形成,水、电、路、气、讯、有线电视等基础设施和配套服务基本完善。由于新区交通便捷、自然生态条件良好,房地产起步发展水平高,新区已经成为越来越多的投资置业者的首选区域。新区的铁诺小区、阳光花园、华原小区秦岭小区前三期,社区住宅都已全部销售完毕,商品房整体销售状况良好。4、商品房价格持续走高根据市场调查和业内探访,XX市新区商品房价格在今年持续走高,目前,全新区多层住宅均价约为1700元/平米,小高层均价超过2200元/平米人民币。分别较年初增长200——300元/平米。价格继续上涨,除了有效需求量增大,结构性供不应求外,还与土地拍卖,竞争激烈,建材上涨等因素有关。另外,一些楼盘质量提升,环境优化,增加了建设成本,也促进了房价的上升。5、商品住宅购买对象呈多元化发展通过市场调查和业内探访,XX新区的商品房购买者当中,本地购买占70%左右,外地购买者约占20%。主要是来自黄陵、延安、富平、榆林等地。这说明,随着经济的发展和新区城市化建设步伐加快,XX市的居住环境不断改善,作为新兴城市的辐射功能日益显现,特别是距省会西安距离近、城市规划先进、生态环境好等利好因素吸引了部分外地人士纷纷来我市购房置业,投资型置业群体购房的比重逐年上升。6、未来一至两年内新建商品房品质、价格都将持续走高通过市场调查和业内探访,XX新区的大盘均保留景观、配套较好的土地,控制市场供应量,以坐等房价上涨,适时推出高品质房源,获得最大收益。其中铁诺小区的中心广场位置,预计将推出一栋板式高层,带入户花园、飘窗、360度阳光房的优质房源。枫林一号中心广场位置及社区北面,也有部分土地存量,预计也将于年底或明年年初推出高层。秦岭小区四期的板式小高层将于年底推出、华源名府樱花园,两栋18层板式高层已开始接受咨询和排号。可以预计明年XX新区将是高层住宅集中放量的一年,市场竞争将日趋激烈。新区房价也会由于高层住宅的集中放量进一步拔高。六、新区主要商品房项目分析1、枫林一号指标状况项目总占地220余亩,总建筑面积24万平米,容积率1.6,绿化率40%,其中住宅面积17万平米,商业面积7万平米。项目地址:XX新区市政府西侧开发商:陕西大德置业有限公司策划代理商:北京诚必达广告商:西安美道广告公司销售进度:前两期已经入住,其中约有5栋被政府机关团购。目前正在销售第三期均为板式小高层。销售率约为70%。销售价格:小高层起价1960元/平米、均价2200元/平米,最高价2500元/平米●综合点评1、该项目是目前XX市场上规模大、高绿化配套齐全的住宅社区,其项目销售和配套在XX新区已成为典范。项目凭借前期已入住现房优势,进一步拨高平均售价。2、重视营销推广,在户外及DM广告的推广力度较大。3、营销手法灵活,在近期销售中采用“高开低走”——高报价,大优惠的手段提升项目的品质感和档次感。4、售楼团队训练有素,现场管理较为严格。2、秦岭小区●指标状况:项目占地230亩,总建筑面积25万余平方米。容积率:1.6项目规模:规划有22栋多层和2栋小高层销售进度:项目一期已入住,二期、三期期房已经销售一空,四期将于年底推出。销售价格:三期板式小高层于上个月售罄,均价2200元/平米开发商:陕西佳居房地产开发有限公司●综合点评:1、早期进入新区开发的房产项目,凭借一期团购的现房优势,展开销售。2、一期项目采用欧陆古典风格,白色的玉石白色外立面高度契合XX新区明丽、开阔的地块气质,为项目赢得人气。3、世纪花园指标状况:项目占地约100多亩开发商:XX国际贸易中心有限公司工程进度:共20栋多层,现预售9栋多层,工程进度正处于打地基阶段。明年年底统一交房。销售价格:起价1680,均价1800,最高价突破两千。销售现状:预售率50%以上。4、华源名府樱花园项目规模:共两栋18F高层,其中一栋7个单元,一栋8个单元,均为一梯两户板式结构。共计480套住宅。工程进度:未开工销售进度:户型及价格尚未最终确定,目前处于排号认购阶段,交5000元排号。已排到170号左右。开发商:陕西华源置业代理商;深圳神美唯高行5、铁诺上地新家园项目规模:共21栋建筑,其中一栋商业,一栋未建小高层,其余均为多层住宅。工程进度:一期已经入住,二期部分多层及独立商业在建。销售状况:仅余5套多层住宅。开发商:北京实创集团策划代理:陕西海纳逸诚智业机构七、项目定位及财务核算1、定为方向一:低密度城市别墅社区(花园洋房+联排别墅)㈠规划指标(1)总占地面积:59亩=39333.53平米(2)总建筑面积:容积率做到0.7,建筑面积约27533.47平方米(3)其中:联排别墅:20套,户型区间180——300之间;总面积控制在5000平米4F花园洋房:总面积控制在:20000平米;户型区间控制在120—180平米会所1500平米社区幼儿园1000平米㈡成本分析(1)建安费:联排别墅按1200元/平米计算:1200元/平米*5000平米=600万;花园洋房按650元/平米计算:650元/平米*20000平米=1300万总计:1900万(2)前期工程费。单位:万元序号项目计算依据金额1规划设计费建安工程费×1.5%28.52水文地质勘探费建安工程费×5‰9.53通水、通电、通路费建安工程费×1%19合计57(3)、基础设施建设费本项目基础设施建设费估算单位:万元序号项目计算依据金额1供电工程建安工程费×3%572供水工程3供气工程4道路工程5绿化工程6通讯工程7照明工程8排污工程9环卫工程合计57(4)、社区配套费用单位:万元序号项目单价计价数量金额1会所500元/平方米25001252幼儿园(5)、其他及不可预见费用本项目的不可预见费用按项目建安费2%估算,预计为38万(6)、销售管理成本:按销售总额的7%计算6750万元*7%=472万元(7)、土地成本:按每亩25万计算:25万元*59亩=1475万(8)、总成本合计约为:1900万元+57万元+57万+125万+38万+472万+1475=4124万元㈢销售收入(1)别墅部分:预计别墅均价做到3500元/平米,5000平米*3500元/平米=1750万(2)花园洋房:预计均价做到2500元/平米,20000平米*2500元/平米=5000万(3)总销售总收入合计:1750万元+5000万元=6750万元㈣总收益分析1)总销售收入–总成本:总收益:6750万元–4124万元=2626万元(2)税后利润:2626万元–6750╳5.55%=2254.75万元㈤投资收益分析成本回报率:总收益/总成本╳100%:2254.75/4124╳100%=54.67%由于按定向开发考虑,总投资额主要为取得销售许可证之前的土地补偿,前期配套费及部分建安成本等,取得销售许可证后,用销售回款进行后期建设。㈥方案简评:机会:1)市场目前无同类产品,领先XX市场;2)XX市及周边区县财富阶层形成,有提升居住品位的需求;3)该方案的成功运营,可积累大量的金字塔顶富裕阶层客群,对树立公司形象、塑造公司品牌、占领最高端市场有重大战略意义。风险:1)整体总价偏高,客户群体范围小,销售回款速度较慢;2)花园洋房平均总价约为50万,别墅单套总价在100万以上,项目面临的是两种不同层次的客户群体,在营销上容易顾此失彼,可能造成花园洋房的畅销而别墅冷落,也可能相反。2、定位方向二:城市奢侈品——纯别墅社区建筑类型:独栋+联排+叠加㈠规划指标(1)总占地面积:59亩=39333.53平米(2)总建筑面积:容积率按0.4计算,建筑面积约15733.41平方米(3)其中:联排别墅:20套,户型区间180—300之间;总面积控制在5000平米独栋别墅:10套,户型区间控制在260——400之间,总面积控制在:3500平米;叠加别墅20套,户型区间控制在180—240之间;总面积控制在4500平米会所1500平米社区幼儿园1000平米㈡成本分析(1)、建安费:别墅按1200元/平米计算:1200元/平米*13000平米=1560万;(2)前期工程费。单位:万元序号项目计算依据金额1规划设计费建安工程费×1.5%23.42水文地质勘探费建安工程费×5‰7.83通水、通电、通路费建安工程费×1%15.6合计46.8(3)、基础设施建设费单位:万元序号项目计算依据金额1供电工程建安工程费×3%46.82供水工程3供气工程4道路工程5绿化工程6通讯工程7照明工程8排污工程9环卫工程合计46.8(4)、社区配套费用(单位:万元)序号项目单价计价数量金额1会所500元/平方米25001252幼儿园(5)、不可预见费用本项目的不可预见费用按项目建安费2%估算,预计为31.2万(6)、销售管理成本:按销售总额的7%计算4500万元*7%=315万元(7)、土地成本:按每亩25万计算:25万元*59亩=1475万(8)、总成本合计约为:1560万元+46.8万元+46.8万+125万+31.2万+315万+1475=3599.8万元㈢销售收入(1)联排别墅部分:预计均价做到3500元/平米,5000平米*3500元/平米=1750万(2)独栋:预计均价做到4000元/平米,3500平米*4000元/平米=1400万(3)、叠加别墅:预计均价3000元/平米,4500平米*3000元/平米=1350万(3)总销售收入合计:1750万元+1400万元+1350=4500万元㈣总收益分析1)总销售收入–总成本:4500万元–3599.8万元=900万元(2)税后利润:900万元–4500╳5.55%=652.5万元㈤投资收益分析成本回报率:总收益/总成本╳100%:900/3599.8╳100%=25%㈥方案简评:机会:1)市场目前无同类产品,领先XX市场;2)XX市及周边区县财富阶层形成,有提升居住品位的需求;3)该方案的成功运营,可积累大量的金字塔顶富裕阶层客群,对树立公司形象、塑造公司品牌、占领最高端市场有重大战略意义。4)国家政策限制发展别墅,其稀缺性是升值的根本动力。一旦市场成熟,价格攀升空间大。风险:1)整体总价偏高,客户群体范围小,销售回款速度慢;2)规划设计要求高,营销推广难度大;3)就目前价格预期而言,利润空间狭小。3、定位方向三:精装修高层阔景大宅㈠规划指标(1)总占地面积:59亩=39333.53平米(2)总建筑面积:容积率做到3.5建筑面积约137667平方米(3)其中:四栋18F高层、四栋26F高层,建筑面积控制在11万平米商业群楼:2.5万平米会所1000平米幼儿园1000平米㈡成本分析(1)、建安费:建安费按900元/平米计算:900元/平米*13.5万平米=1.215亿元(2)、前期工程费。单位:万元序号项目计算依据金额1规划设计费建安工程费×1.5%182.252水文地质勘探费建安工程费×5‰60.753通水、通电、通路费建安工程费×1%121.5合计364.5(3)、基础设施建设费本项目基础设施建设费估算单位:万元序号项目计算依据金额1供电工程2供水工程建安工程费×3%364.53供气工程4道路工程5绿化工程6通讯工程7照明工程8排污工程9环卫工程合计364.5(4)、社区配套费用单位:万元序号项目单价计价数量金额1会所500元/平方米20001002幼儿园(5)、其他及不可预见费用本项目的不可预见费用按项目建安费2%估算,预计为243万(6)、销售管理成本:按销售总额的7%计算33700万元*7%=2359万元(7)、精装修成本:按300元/平米计算,110000平米*300元/平米=3300万元(8)、土地成本:按每亩25万计算:25万元*59亩=1475万(9)、总成本合计约为:12150万元+364.75元+364.5万+100万+243万+2359万+1475+3300=20356万元㈢销售收入(1)高层住宅均价2200/平米计算:2200元/平米*11万平米=2.42亿元(2)商业:预计均价做到3800元/平米,2.5万平米*3800元/平米=9500万(3)总销售收入合计:24200万元+9500万元=33700万元㈣总收益分析1)总销售收入–总成本:总收益=33700万元–20356万元=13344万元(2)税后利润:13344万元–33700╳5.55%=11490.5万元㈤投资收益分析成本回报率:总收益/总成本╳100%:11490.5/20356╳100%=56.4%由于按定向开发考虑,总投资额主要为取得销售许可证之前的土地补偿,前期配套费及部分建安成本等,取得销售许可证后,用销售回款进行后期建设。㈥方案简评:机会:1)精装修住宅是房地产市场发展的大方向之一,由公司统一装修,有利于提高本地装修水准,为购房者节约成本,能够形成项目鲜明有力的卖点,赢得市场关注。2)目前XX无此同类住宅产品,有利于拓展市场蓝海。风险:1)精装修住宅对装修设计规划要求高,且要面队众口难调的不同品位的购房者。装修方案能否得到普遍认同,是项目成败关键。2)精装修住宅由于成本原因,价格比普通住宅高,客群面相对狭小,营销推广难度增大。方案综评:1、经过营销策…
展开
收起

全部评论

暂无评论

引用:

评论: