生鲜直营连锁超市项目可行性研究报告

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2020-01-14
简介
随着经济的发展、人民生活水平的提高,人民生活节奏越来越快,人民需求越来越丰富多样,广大城市居民难于获得放心菜,也越来越关注自己菜篮子的新鲜、安全、卫生。便利、安全、干净、新鲜、价格合理的生鲜越来越成为人们日常渴求。而在现有的生鲜流通体系下,农村生鲜进入城市居民的餐桌经过的中间环节多、路线长、速度慢、成本高,也很可能变得不够新鲜,急切需要快速便捷的通道来实现,这恰是我们项目追求的目标。当前农村土地大量闲置或者种植养殖低产、低效、低附加价值的生鲜商品,同时农民收入偏低急需寻求合适的增收路子、农村经济发展任务艰巨,这给我项目提供了足够的土地、人员和现实的需求。所有连锁店均以直营店形式,分为旗舰店、普通店和迷你店。根据小区规模确定店的类型,如果规模超大小区还可以在一个小区设多个直营店。旗舰店规划为100平方米左右,适合1000户甚至2000以上的大型居民小区,品种丰富,能保障多数家庭生鲜品种需求;普通店规划为30至40平方米左右,适合500户至1000的较大居民小区;迷你店规划为18平米左右,适合500户左右的居民小区,品种少而精,偏于日常主要生鲜。建筑工程投资包括蔬菜基地钢架大棚、生鲜配送中心的仓库与加工包装车间、生鲜连锁店店面建设,经估算,建筑工程合计为6750万元,其安装工程费为1288万元,具体估算结果见附表2-1;连锁店设备工器具、配送中心冷冻冷藏设备、生鲜配送货车,共8600万元。在项目建设过程中,考虑项目实施过程中可能发生难以预料的支出,需估算一定的预备费用。其中基本预备费估算按工程费用和其他费用之和的5%比例进行估算,需840万元;不计涨价预备费。建设投资总额=工程费用+其他费用+预备费=11400+166+840=17644万元。

文档内容部分截取

目录一、项目概述(一)项目背景中国政府历来非常重视三农问题,采取各种强力措施着重解决三农问题,推动农村土地流转、农业规模化集约化经营,积极推进农产品流通机制转变,促进农村经济发展和提高农民生活水平,进一步加快城乡一体化的发展,这为本项目获得政府政策支持、金融机构信贷支持和上游农村资源整合创造了很好条件。民以食为天,生鲜是每个家庭每天不可或缺也无可替代的生活必需品。三鹿奶粉等一系列食品安全事件引发了广大市民对食品安全、品质前所未有的关注,广大城市居民买菜难、菜农卖菜难日益受到关注,新鲜、安全、卫生、干净、便利、价格合理的生鲜越来越成为人们日常渴求。为我们进入市场以及打造品牌带来了宝贵的契机和准确的切入点。(二)项目简介公司首创生鲜超市加迷你百货的业态组合,采用直接与基地对接的销售方式,为广大农村种植户、养殖户的提供了一条直接、便利的销售渠道,为城市居民提供新鲜、优质、优价的生鲜食品。1、项目模式:建立新型的“公司+基地+连锁配送+直营店”的生鲜小区直营模式。将生鲜从基地以小区直营方式送到消费者手中,减少传统生鲜销售的诸多中间环节。。2、经营范围:为居民提供厨房一站式服务:主营蔬菜、肉类、水果、其他农副产品、粮油、调味品、厨房用品。3、经营理念:让农民的钱袋子鼓起来,让市民的菜篮子丰富起来。124、目标顾客群:基本客户类型包括中岭市的家庭消费者包括工作繁忙的高级白领、工薪阶层家庭以及年老体迈的老人,逐渐到每个家庭;大型客户主要包括中岭市的酒店、餐馆、企业和学校的食堂等。(三)项目建设的必要性随着经济的发展、人民生活水平的提高,人民生活节奏越来越快,人民需求越来越丰富多样,广大城市居民难于获得放心菜,也越来越关注自己菜篮子的新鲜、安全、卫生。便利、安全、干净、新鲜、价格合理的生鲜越来越成为人们日常渴求。而在现有的生鲜流通体系下,农村生鲜进入城市居民的餐桌经过的中间环节多、路线长、速度慢、成本高,也很可能变得不够新鲜,急切需要快速便捷的通道来实现,这恰是我们项目追求的目标。当前农村土地大量闲置或者种植养殖低产、低效、低附加价值的生鲜商品,同时农民收入偏低急需寻求合适的增收路子、农村经济发展任务艰巨,这给我项目提供了足够的土地、人员和现实的需求。(四)生鲜商品的种类与特点1、生鲜商品的种类目前生鲜商品主要有水果、蔬菜、肉品、水产、干货及日配、熟食和糕点。按照加工程度和保存方式不同,生鲜商品包括初级生鲜商品、冷冻冷藏生鲜商品和加工生鲜商品三大类。(1)初级生鲜商品。(2)冷冻冷藏生鲜商品。(3)加工生鲜商品。2、生鲜商品的特点生鲜是人们日常消费的主要构成部分之一,生鲜商品的具有以下特点:(1)时令性和新鲜感;3(2)贴近生活,价格敏感,购买频率高,消费量大;(3)生鲜商品最容易达到刺激顾客购买欲望的,形成冲动购买,特别是女士和小孩;(5)损耗风险大,管理不善会有较大损失;(6)流转环节中不能以计件方式进行,不能使用同一个编码;(7)流转过程中会出现损失,而且具有不可逆性;(五)发展生鲜直营连锁的SWOT分析1、优势(1)生鲜的供应货源的优势。以现有的城市周边等地的蔬菜自有基地为依托,部分蔬菜水果的原产地采购、肉类与大型龙头企业合作,靠近市区有利保持生鲜的新鲜度。(2)品牌优势。营造绿色生鲜的品牌优势,打造安全、营养、环保、便利、新鲜、绿色生鲜的品牌,与现有生鲜销售商相比较,具有明显优势,对各层次消费群目标市场均有很强的市场吸引力。(3)精品店优势。打造绿色生鲜的旗舰店,以优质的生鲜,满意的服务赢得消费者。让消费者以较小的购买成本获得利益。(4)交通优势。便利的交通,减少生鲜的供应时间,增加供应的及时性,确保生鲜的安全、营养、环保、便利、新鲜。(5)规模优势。通过建立连锁经营,形成巨大的规模优势,增加生鲜的竞争力。2、劣势(1)作为一个新生事物,企业刚刚进入生鲜直营连锁时,整体规模相对较小,会在一定程度上降低企业的市场竞争力。(2)企业刚刚进入生鲜直营连锁,可能面临专业资深的市场拓展、营销策划型人才缺乏;内部管理须进一步完善,迫切需要一个营销策划团队。(3)在竞争压力较强时,为消费者提供增值服务能力弱。3、机会(1)消费理念升级推动生鲜产品结构升级,推动生鲜利润增长。收入水平的提高奠定了消费增长的基础,也为绿色生鲜的消费增长提供了客观基础。(2)国家三农政策支持。加大对生鲜基地的补贴,加强基础设施的建设,加大对农业的扶持力度,大力支持生鲜产品结构调整,为生鲜销售创造公平市场环境。4、威胁(1)目前生鲜行业仍处在整合竞争的第二阶段,这种竞争不仅表现在生鲜经销商的入侵上,而且还表现在生鲜竞争者之间的“大鱼吃小鱼”的并购。(2)不断的生鲜品牌竞争者进入,所运用的促销策略,会带动中岭生鲜市场整体利润下滑。(3)面对消费者的讨价还价,企业刚进入生鲜市场时没有自己的生鲜基地,以及生鲜供应商提价等问题,会在一定程度上加大成本减少利润。二、项目市场分析与定位(一)生鲜产品需求分析1、生鲜商品的消费特点45(1)交易持续性生鲜商品是人们每天生活的必需品的,其交易重复性高,总体供求的价格弹性小。(2)复杂性由于传统的农产品市场交易链及其渠道环节多,复杂且透明度不高。生鲜商品交易信息的对称性较差,受自然条件的影响,生鲜商品的生产和生鲜商品的需求具有较大的不可预知性,直营连锁能整体上降低成本、减少风险。(3)竞争激烈大部分生鲜商品处于供大于求的状态,局部市场竞争非常激烈,比如农贸市场之间的竞争,超市之间的竞争,价格波动幅度大;同时由于固定农贸市场的环境差,大型超市生鲜商品品种少。借助直营连锁可以创造一个城市化市场,甚至是全国性市场,也可以通过特色的配送服务,更能打入市场。(4)对保质期有要求农产品有时效性高、季节性强、不耐保存、易腐烂等特点,要求快速交易及完备的运输储存手段。电子商务正是能在应对这些问题方面显示其长处,生产者可以利用商务网站从更广阔的领域和更多的渠道来寻求需要的信息,快速地完成信息搜索、网上交易和配送安排,这将对移动菜场的电子商务起推动作用。总而言之,建立实体与电子商务相结合的“生鲜直营连锁店”,是绝对可行的,我们有信心将我们的产品与服务品牌打出来,在6市场上独占鳌头。2、生鲜平均消费量分析生鲜消费者平均购买量如表3-2所示:表3-22014年全国城市居民人均主要食品消费情况表指标中岭市全国消费量(千克)消费额(元)消费量(千克)粮食大米49.66333.4681.53面粉2.61油脂类食用植物油12.55225.158.84猪肉24.83485.7320.73牛羊肉牛肉3.14118.583.78羊肉0.9130.77家禽鸡6.56253.1410.21鸭3.21鲜蛋8.2690.4410.00水产品鱼12160.5512.55(2000年)鲜菜142.98642.94116.11酒类白酒1.29134.097.027果酒0.315.12啤酒3.630.57碳酸饮料1.119——瓶装饮用水1.565.48——干鲜瓜果类鲜果41.57427.8454.23鲜瓜15.56糕点3.1346.7——鲜乳品8.7157.6113.98奶粉0.9147.73——酸奶3.6234.52——在外饮食——1118.21——考虑在外饮食消费,将人均消费量乘以人数得出总消费量,城市的生鲜消费量大于产量,特别是瓜果蔬菜等。从本地平衡的角度看,城市生鲜供给还存在很大缺口。(二)市场竞争者分析根据有关市场调查数据显示,城市生鲜市场份额的63%被农贸市场占领,29%被超市生鲜专柜占领,4%被现有直营店占领,4%被流动菜贩占领。1、农贸市场农贸市场优势在于:农贸市场是最传统的生鲜购买场所,人们的情感份额最重。农贸市场规模一般比较大,商家菜贩众多,税收8和经营成本很低。种类丰富,各种品种、各种价位、各种档次、各种新鲜程度的生鲜都有,人们的选择范围很广。人流量最大、销量大、货品更新速度很快,每天都有大量的新鲜绿色生鲜供应。农贸市场是最大的市场份额拥有者和最强有力的竞争者。农贸市场劣势在于:农贸市场分布由市政统一规划,对绝大多数市民来说不很近便。各种生鲜品质不能保证,绿色无公害食品由于成本高,在这里很难生存。这里管理混乱,卫生条件差,治安环境不好,生鲜价格偏高。人们对农贸菜市的心理定位很低,据调查:90%的人认为在这里很难买到无公害食品;95%的人认为农贸菜市场存在缺斤少两,认为这里是个诚信度很低的地方;66%的人认为在农贸市场买菜由于卫生条件差、环境嘈杂而有种厌恶感。2、大型超市生鲜专柜大型超市生鲜专柜优势在于:大型超市规模很大,各种各类商品琳琅满目,精心打造的集购物和休闲为一体的良好环境及氛围,很好地迎合了目标客户以逛商场为时尚的心理需求。由于这些卖场商品种类丰富,是目标客户购买百货的最佳选择,人们在购买百货的同时,会经常顺便购买一些生鲜。由于商场影响力大,美誉度高,再加上大型超市生鲜货源安全固定方面的有力促销和工商部门的严格监管,目标客户中76%的人认为大型超市买的菜品质最高,最具有无公害和安全保证。大型超市生鲜专柜劣势在于:相对农贸市场其价格高、便利性差、品种少。据调查,89%城市居民认为商场买菜价格很高;当目标客户只有买菜需求时,83%的人表示不会特意跑去商场买菜;当遇上高峰期时,排队等候收银现象严重。3、小区生鲜店各个较大的社区均零散分布着生鲜店或以生鲜为主打的小区超市,它们具有便利性好、顾客熟悉等优势,能解决顾客的燃眉之急或者适合工作忙碌人群的需求;但这些店普遍存在品种不全、价格偏高,卫生安全没有保障、新鲜度较差等问题。4、流动摊贩流动摊贩主要存在城市郊区或者临近城郊区域,主要集中农贸市场边沿或者小区门口、交通主要通道,具有便利性好、自产生鲜新鲜度好的优势,同时存在品质难以保证、诚信度差、价格高等问题。总之,以上四种传统的生鲜销售普遍存在以下问题:第一,价格高且乱。第二,并非完全新鲜。第三,无法保证无农药残留。第四,仍不够便利。第五,没有形成适应现代市场发展的品牌效应。第六,没有稳定的消费者忠诚度。(三)项目定位1、产品(1)生鲜商品:水果类、蔬菜类、肉禽类、蛋及豆制类、水产海鲜类、熟食类、粮食、油料、等。(2)配料:酱油、醋、料酒、味精、鸡精、盐、火锅调料等配料和厨房用品。(3)附带服务:空中菜篮网站公布信息(农产品的每日报价更新、各式菜样图、厨房知识、营养搭配、今日心情小菜、天气预报的及时更新、中国农业信息的变动更新)2、服务公司结合质量管理认证体系的建立,设立了一套以顾客为中心的售前、售中、售后服务体系。(1)售前服务。首先,通过广告等宣传手段让广大消费者了解熟悉网上移动菜市场,并为公司打开市场。(2)售中服务。即时回答顾客在网上购买生鲜时的在线提问,并给予一定的折扣优惠;顾客下定单后选择一个在家的时间段来送货。3、售后服务。(1)产品服务:对于订购的农产品及时到蔬菜水果批发市场或经过产品安全认定的农园购买并清洗,由本公司称重以及用环保材料进行包装冷藏,对于熟食进行真空包装,确保所有产品都新鲜安全。(2)送货服务:将在固定送货段准时到达各个小区,所配送的农产品放在专门的公司运输车上送到小区门口等待顾客按订单号来取货。工作人员将提醒顾客哪些产品需要立即冷藏或进行处理,同时会提醒顾客当场检验产品是否有质量问题,若有,立即退货。910(3)投诉服务:对于当场发现质量问题的产品可以当场与工作人员进行验证,然后立即退货;对于回去以后在半小时内没有人工破坏的前提下发现产品质量不合格的可以在线网上和电话投诉,公司将派出专门验货人员进行证实,若情况属实,将予以退货。对于工作人员的服务态度进行投诉,公司将向顾客进行道歉并对工作人员的服务态度进行指导培训。(4)建议服务:对于市场上出现的新产品,而公司网站未及时更新或漏掉的,欢迎顾客提出宝贵建议,后台人员将及时更新。对于其他的建议,经讨论,将采取一些措施,力求作到“顾客是上帝,满足顾客需求”。4、目标顾客群基本可以接近的客户类型:中岭市的家庭消费者,包括工作繁忙的高级白领、工薪阶层家庭以及年老体迈的老人公寓的老人,逐渐到每个家庭;大型客户,主要包括中岭市的酒店、餐馆、企业和学校的食堂等。三、项目建设规划(一)直营店建设1、直营店选址在市内寻找最佳店址,优先选择人口密度大、交通便利、邻近生鲜配送中心、新建中高档小区多的区域建店。产品流通方向及经营模式如下图:11图4-1经营模式流程图2、连锁店建设方式纵向渠道纵向渠道直营连横向整合锁店横向整合自建蔬菜基地散户生鲜种植养殖其他规模化生鲜基地其他社会利益相关方流动购买人群住宅区大客户政府相关部门12所有连锁店均以直营店形式,分为旗舰店、普通店和迷你店。根据小区规模确定店的类型,如果规模超大小区还可以在一个小区设多个直营店。旗舰店规划为100平方米左右,适合1000户甚至2000以上的大型居民小区,品种丰富,能保障多数家庭生鲜品种需求;普通店规划为30至40平方米左右,适合500户至1000的较大居民小区;迷你店规划为18平米左右,适合500户左右的居民小区,品种少而精,偏于日常主要生鲜。(二)生鲜基地规划以全局发展的战略眼光,以市场需求为标准,来确定基地建设的规模、品种等。以直营店销量为标准,在整合供货基地,以“公司+农户”的模式扶持农户的基地建设;同时在建设直营店时的自建基地,形成自产自销为主的产业链。这主要基于江北新长久公司资金实力较雄厚、前期已有在扶持整合蔬菜基地的实际操作经验;凭自建基地可以筹集更多更广泛的资金。(三)生鲜物流体系规划生鲜物流体系需要建设蔬菜基地、配送中心和信息支持系统,其生鲜物流过程如图4-2所示。13图4-2生鲜物流过程图1、信息支持系统信息系统依托互联网平台和VPN技术,在每个收购网点设立信息终端,总部可即时掌握每个网点的采购数据、订货计划及进作出统筹安排。2、物流配送(1)物流配送建设项目规划物流配送建设仓库、加工包装车间、运输车队,建设项目内容如表4-2所示,建设投资如表4-3所示:表4-2配送中心建设项目情况表14项目计量单位2013年2014年2015年备注仓库面积平方米150030006000单位租金元/平米?月12加工包装车间面积平方米50010002000单位租金元/平米?月12运输体系货车数量辆101525使用期单位价格元/量120000限10年配送中心固定资产投资三期累计规划投资1488万元,预计使用10年无残值。建设项目包括加工车间和包装车间建设48万元、存储蔬菜和肉食品的设备600万元(其中保鲜设备、冷冻肉食品设备各约300万元。)、装修仓库及相关费用240万元、货车600万元。(2)配送作业的具体内容配送作业的具体内容包括:订单处理、进货、加工、储存、拣选、包装、配装、送货、送达服务等作业项目,如图4-3所示:它们之间衔接紧密,环环相扣,整个过程既包括实体物流,又包括信息流,同时还包括有资金流。门店发出订单订单处理向基地发送生产计划蔬菜进货农药残留检测对蔬菜进行初级加工分拣装车配送`图4-3生鲜配送作业流程图(3)生鲜配送中心业务流程内容①门店订单门店按照公司规定时间向生鲜配送中心指定邮箱发送订单。1516②订单处理订单处理是与各店直接沟通的作业阶段,对后续的进货作业、调度和配送产生直接的影响,是其他各项工作的基础。依靠信息系统将各门店的订单汇总,形成总的采购进货计划,向各相关的生产基地发送生产计划。如图4-4所示:图4-4订单处理示意图A店B店C店D店E店配送中心(订单汇总)基地基地基地基地基地17③进货进货工作是对按计划生产的商品进行集中、对蔬菜品质、重量进行验收的一系列流程。如图4-5所示:图4-5进货流程图④检测生鲜配送中心收货人员对集中的蔬菜各个单品取样进行农药残留检测,出具相关检测报告,对不合格的基地产品拒收。要求相关基地作出整改计划。⑤加工按蔬菜加工要求进行整理、捆扎、包装、装箱。⑥分拣配送线路确定发货计划生产计划蔬菜集中验货填写入库单信息入库准备加工18图4-6分拣流程图⑦配送按配送路线选用的先后次序来决定商品装车顺序,并在商品配送途中进行商品跟踪、控制。运输至各店后将货物与相关收货人员进行交接,并抽检部分商品进行二次复重,双方签定。四、营销策略本着“绿色、健康、便捷”营销理念,制定以下营销组合策略。分拣清单分派分拣人员分拣商品商品集中19(一)产品策略(1)品种——每个直营店品种为30-70种,主营生鲜,兼营其他品种。其中旗舰店控制在50-70种,普通店控制在40-60种,迷你店控制在30-50种。(2)质量——保证货源的质量。绿色生鲜要求农药残留低、有害物质少;新鲜度高,各直营店生鲜尽量每日更新,隔夜生鲜应标明后作打折促销处理。(3)包装——第一,对价值含量高且应当分类包装的生鲜品种,应精心包装,如塑料膜热保鲜收缩包装等,分区分类销售;第二,可回收处理的生鲜包装袋代替传统塑料口袋。(4)产品介绍——把各种生鲜的营养价值用卡纸分类写下来,标注在各类陈列区域,供消费者了解。(5)产品组合生鲜超市采用精品菜、大众菜、特价菜组合策略。精品菜:外地特产、保健菜、野菜、配菜等,价格较高,占20%比重大众菜:本地菜肉类水产类及调料,需求量大,与市场价格持平或略高,占50%比重特价菜:每天推出一两种,数量有限,价格明显低于市价,制造价格新闻,占30%比重(二)价格策略(1)折扣定价策略:在绿色生鲜的数量,现金,价格作出折扣定价。让消费者得到实惠,增加对绿色生鲜的实惠感和忠诚度。(2)盈亏平衡定价法:考虑绿色生鲜店面的成本和每月的目标销售量,目标销售额,在月中生鲜销售过了盈亏平衡点,在生鲜的实际价格作出适当的调整。薄利多销(生鲜属于价格敏感型商品),多给居民实惠。20(3)地区定价法:根据市区中高档小区的周边的生鲜价格,做细微的调整,主打绿色畅销的生鲜,每天定出特价生鲜,吸引消费者的目光,感受旗舰店的新意。增加消费者的购买量,提高本店的销售数量。(4)心理定价策略:针对中高档的目标消费者的便利、营养、安全等心理特征,通过整数价、尾数价、声望价(形象价)、习惯价给绿色生鲜定价。(5)需求导向定价:根据绿色生鲜的不同种类的需求弹性、需求交叉弹性的不同来确定生鲜价格的希望价格、提价还是降价。充分考虑生鲜的供求关系,确定生鲜的价格。五、投资估算与资金来源(一)投资估算1.建设投资(1)工程费用建筑工程投资包括蔬菜基地钢架大棚、生鲜配送中心的仓库与加工包装车间、生鲜连锁店店面建设,经估算,建筑工程合计为6750万元,其安装工程费为1288万元,具体估算结果见附表2-1;连锁店设备工器具、配送中心冷冻冷藏设备、生鲜配送货车,共8600万元。(2)预备费用在项目建设过程中,考虑项目实施过程中可能发生难以预料的支出,需估算一定的预备费用。其中基本预备费估算按工程费用和其他费用之和的5%比例进行估算,需840万元;不计涨价预备费。(3)建设投资总额21建设投资总额=工程费用+其他费用+预备费=11400+166+840=17644万元附表1建设投资估算表人民币单位:万元序号工程或费用名称估算价值占建设投资建筑工程设备购置安装工程其他费用合计比例(%)1工程费用675086001048240166381.1蔬菜大棚工程375037501.2物流工程12004824014881.3连锁店面工程300074001000114002其他费用166166六、财务评价(一)营业收入、营业税金和附加估算该项目建设期很短,建设不久就可投入运营。2016、2017、2018、2019年分别可以确保20家、180家、300家、500家连锁店投入运营,该项目营业收入估算见表6-1:表6-1产品生产大纲及营业收入估算表时间店面数量单店月营业收入(万元)年营业收入(万元)2016204.5108022时间店面数量单店月营业收入(万元)年营业收入(万元)20172004.51080020185004.527000201910004.554000合计农产品在流通环节免增值税,本项目营业税金及附加均为零。(二)总成本费用及经营成本估算1、单位产品生产成本估算该项目的单位生产成本包括各种生鲜采购成本,连锁店、蔬菜基地、配送中心、配送货车等辅助材料和燃料动力、工人工资、制造费用、其他费用(包括管理费用、营业费用、财务费用等),单位成本费用基础资料如表6-2所示。表6-2单位成本基础数据估算表23单位指标名称计量单位金额连锁店单店月人工成本元3000单店月水电成本元100单店月耗材成本元100单店月宽带费元70单店月总部管理费元300蔬菜基地地膜年成本元/亩60土地年租金元/亩800种子年成本元/亩100技术工人月工资元/人3000配送中心包装加工车间月租金元/平方米12仓库月租金元/平方米12管理人员月工资元/人3000装卸工月工资元/人1500车间工人月工资元/人1500货车运输货车月保养维护费用元/辆1500驾驶员月工资元/人2500月油费元/辆4800车库月租金元/辆1000242、项目总成本费用估算(1)工资与福利估算项目泻剂的主要员工有生鲜连锁店员工,蔬菜基地技术人员,配送中心管理人员、装卸工、车间工人,货车驾驶员其工资估算如表6-5所示。福利费按工资的14%估算。表6-5工资及福利费估算表人民币单位:万元序号时间201320142015~2022202320241工人1.1工人人数4701175235018801175人均年工资1.801.801.801.801.80工资额84621154230338421151.2驾驶员人数1025504025人均年工资3.003.003.003.003.00工资额3075150120752技术人员人数513252013人均年工资3.603.603.603.603.60工资额18.046.890.072.046.83管理人员25人数410201610人均年工资3.603.603.603.603.60工资额14.436.072.057.636.04工资总额(1+2+3)908.42272.845423633.62272.85福利费127.18318.19635.88508.70318.196合计(4+5)1035.582590.995177.884142.32590.99(2)其他费用估算根据该项目的特点,其他费用包括管理费用、营业费用、财务费用、租赁费等,分别估算如下:管理费用估算中,各生鲜连锁店按每店300元/月提取总部管理费;营业费用估算中,项目营业费用按各连锁店营业收入的1%提取;租赁费估算,租赁费用主要是蔬菜基地的土地租金、配送中心的加工包装车间和仓库租金,蔬菜基地年租金800元/亩,配送中心月租金为12元/平米。其他费用估算如表6-6所示:表6-6其他费用估算表人民币单位:万元序号项目时间201320142015~2022202320241管理费用单店管理费0.360.360.360.360.36连锁店数量2005001000800500管理费用总额72180360288180262营业费用营业收入1080027000540004320027000提成比例1%1%1%1%1%营业费用总额108.00270.00540.00432.00270.003租赁费用428.81057.62115.21715.21057.63.1蔬菜基地单位租金0.080.080.080.080.08租赁面积500012500250002000012500租金额40010002000160010003.2配送中心单位租金(元/平米)144144144144144租赁面积20004000800080004000租金额28.857.6115.2115.257.64合计(1+2+3)608.81507.63015.22435.21507.6(三)财务效益分析序号年份计算期(年)27项目合计1234567891011121营业收入5400001080027000540005400054000540005400054000540005400043200270002营业税金及附加00000000000003总成本费用491255.79826.1724557.5049112.1249379.7649112.1249105.4849095.5249078.9249078.9249078.9239288.1924542.124补贴收入48004004004004004004004004004004004004005利润总额(1-2-3+4)53544.261373.832842.505287.885020.245287.885294.525304.485321.085321.085321.084311.812857.886弥补以前年度亏损7应纳税所得额(5-6)48744.26973.832442.504887.884620.244887.884894.524904.484921.084921.084921.083911.812457.888所得税12186.07243.46610.631221.971155.061221.971223.631226.121230.271230.271230.27977.95614.479净利润(5-8)41358.191130.372231.874065.913865.184065.914070.894078.364090.814090.814090.813333.862243.4110期初未分配利润011可供分配的利润(9+10)33930.040003865.184065.914070.894078.364090.814090.814090.813333.862243.4112息税前利润(利润总额+利息支出)53544.261373.832842.505287.885020.245287.885294.525304.485321.085321.085321.084311.812857.8813息税折旧摊销前利润(息税前利润+折旧+摊销)71673.061737.713756.637117.366849.727117.367117.367117.367117.367117.367117.365750.853756.63项目盈利能力情况详见附表主要指标如下:所得税后财务内部收益率FIRR为62.92%所得税后财务净现值FNPV=24405.56万元(ic=10%)所得税后静态投资回收期Pt=3.91年资本金财务内部收益率44.16%28通过财务评价计算,该项目的财务内部收益率、财务净现值和投资回收期优于基准值要求,说明该项目财务分析结果是可行的。七、风险分析及对策(一)政策风险我国是农业大国,农业是关系到我国国计民生的关键行业,国家一向重视“三农”问题,近年来一系列的利好农产品生产和流通的政策和措施持续出台,在可见的将来继续会能获得政府政策支持。因而,就本项目而言,政策风险相对较小。(二)市场风险本项目经营范围为绿色生鲜和其他农副产品,消费者购买行为变化小,只要严格控制各环节,保证“绿色、健康、便捷”的经营理念,完全可以把市场风险降到最低。(三)经营风险本项目经营环节简单,可操作性能高,且立足于打造一批具有高素质连锁加盟管理经营能力的人力资源队伍,紧控本项目运作的各个环节,因此完全具备规避经营风险的能力。(四)资金风险本项目前期…
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