中央商务区城市广场可行性研究报告

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2020-01-14
简介
中央商务区城市广场项目建设规模该项目规划用地面积3.3000万平方米,建设用地面积3.3000万平方米,总建筑面积XXXX万平方米,地上建筑面积XXXX万平方米,其厂房XXXX万平方米、厂房体验馆XXXX万平方米、商务办公写字楼XXXXX万平方米、体验酒店XXXXX万平方米,地下总建筑面积XXXX万平方米,容积率XXXX,建筑覆盖率XX%,建筑绿地率XXX%,停车数量XXXXX辆,建筑高度XXXX米,广场面积XXXX万平方米。本项目总投资3000万元,其中工厂费用500万元,工厂建设其他费300万元,体验馆费用100万元,材料费用300万元,办公楼和渡假体验酒店1000万元,基本预备费800万元,建设期利息120万元。香港llk家具项目符合规划,符合国家扩大内需,鼓励消费,稳定家具市场的政策。该项目能够改善附近居民的就业,提高居民生活水平,受到广大居民的积极支持,促进和谐社会的发展。该项目市场定位准确,产品品质精良,品牌优势明显,市场前景广阔。该项目建成后能给地方政府增加税收,增加就业岗位,能够促进人民消费,扩大内需。该项目能够完善城市功能,提高城市文化、商业、娱乐等功能水平。综上所述,该项目可行。

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中央商务区城市广场可行性研究报告中央商务区城市广场可行性研究报告目录第一章总论.......................................................1一、项目背景......................................................1二、项目开发单位概况..............................................3三、项目申请报告编制依据..........................................5四、研究结论......................................................5第二章市场分析...................................................7一、房地产投资环境分析............................................7二、滁州房地产市场总体分析........................................11三、滁州中心区房地产专业市场分析..................................12四、滁州购房客群分析..............................................14五、项目自身条件分析..............................................15六、SWOT分析.....................................................16七、项目定位......................................................17第三章建设选址与建设条件........................................20一、项目选址......................................................20二、区位分析......................................................21三、地块现状......................................................22四、建设条件......................................................25第四章项目开发技术方案..........................................33一、规划设计......................................................33二、建筑设计......................................................36三、结构设计......................................................37四、暖通设计.....................................................38五、给排水设计....................................................39六、燃气设计......................................................41七、电气设计......................................................42八、弱电和智能化设计..............................................45第五章节能方案分析..............................................49一、编制依据.....................................................49二、能耗分析.....................................................50三、能源供应状况.................................................51四、能耗指标.....................................................52五、节能措施.....................................................52六、节能效果.....................................................55第六章环境和生态影响评价........................................57一、项目所在地环境现状...........................................57二、项目建设对环境的影响和对策...................................59三、项目建设对生态环境影响的结论.................................63四、地质灾害影响分析.............................................64第七章组织机构与人力资源配置....................................65第八章进度计划..................................................66一、工程进度安排.................................................66二、工程进度甘特图...............................................67第九章项目招投标方案............................................68一、招标范围.....................................................68二、招标组织方式.................................................68三、招标投标区域.................................................68四、招标方式.....................................................68五、招标公告的发布与媒体.........................................68六、项目建设招标程序.............................................69七、注意事项.....................................................73八、预期目标.....................................................73第十章安全与消防................................................74一、危险因素分析.................................................74二、安全措施.....................................................74三、消防措施.....................................................75第十一章投资估算及资金筹措.....................................78一、投资估算....................................................78二、资金筹措....................................................79三、贷款与偿还计划..............................................79第十二章经济评价...............................................80一、财务评价....................................................80二、国民经济评价................................................83第十三章财务风险分析...........................................85第十四章评价结论与开发建议.....................................86附表:附表1主要技术经济指标表附表2总投资估算表附表3建筑安装工程估算表附表4投资使用计划与资金筹措表附表5销售收入、销售税金及附加估算表附表6租房收入和经营税金及附加估算表附表7酒店运营收入及成本费用估算表附表8损益表附表9财务现金流量表附表10借款还本付息表附图:附图1项目地理位置图附图2项目总平面图附件:附件1《企业法人营业执照》注册号341100000058498附件2、土地拍卖协议第一章总论一、项目背景1、项目名称:中央商务区城市广场2、项目开发单位:置业有限公司3、项目建设地点该项目位路。4、项目建设规模该项目规划用地面积3.3000万平方米,建设用地面积3.3000万平方米,总建筑面积XXXX万平方米,地上建筑面积XXXX万平方米,其厂房XXXX万平方米、厂房体验馆XXXX万平方米、商务办公写字楼XXXXX万平方米、体验酒店XXXXX万平方米,地下总建筑面积XXXX万平方米,容积率XXXX,建筑覆盖率XX%,建筑绿地率XXX%,停车数量XXXXX辆,建筑高度XXXX米,广场面积XXXX万平方米。5、项目投资本项目总投资3000万元,其中工厂费用500万元,工厂建设其他费300万元,体验馆费用100万元,材料费用300万元,办公楼和渡假体验酒店1000万元,基本预备费800万元,建设期利息120万元.6、资金筹措本项目资金来源有一:自筹2000万元,二:申请银行贷款1000万元。7、主要评价指标1以llk首期投资项目所带来的产品销售收入为准,500套/年的产量可为llk创造约1-3千万的销售收入,加上工艺品、礼品、装饰材料等服务、产品销售收入,预计一期投资项目总共能产生约5千万的销售收入。二期酒店工程及三期创意办公园区、商铺等设施投资,一部分以租金体现,一部分以铺位销售体现。在税收方面,以增值税、消费税、营业税、所得税等税费项目计算,预计能为税务部门增加3-5百万元的税收。8、项目建设期16个月。二、项目开发单位概况1、单位名称:香港llk家居集团2、住所:香港九龍長沙湾東京街31號恒邦商業大厦6033、法定代表人:梁寮生4、注册资本:500万元5、实收资本:500万元6、公司类型:有限责任公司(法人独资)7、经营范围:家居用品8、单位简介香港llk家居集团(以下简称“llk”)系在香港注册成立的一家以家居产品生产销售为一体的股份制企业,拥有来自台湾、香港、意大利、澳大利亚等国家和地区的国际产业资本以及专业的设计营销团队,旗下品牌为“llk”。“llk”以企业雄厚的综合实力为平台,拥有强大的资源整合能力与产品研发生产能力,产品品类涵盖船木家具、船木整体橱柜、衣柜等家居产品,同时涉及环境家居设计及精装修服务,是集成了设计开发、生产制造、规模销售等系统的“智慧型、创新型、科技型”朝阳产业。“llk”以生产、展示、营销、服务的多角架构为基础辐射中国、进军国际。我们独有的行业开创性优势具备以下几点:●首创中国高端商道之大成的“永久商业”模式●成熟的家居品牌运作经验与盈利模式●家居空间产品、设计、装饰集成化的创新概念●原创性、订单式、礼品化的产品消费概念●优化的商业组合,率先与国际最新消费及运营模式接轨llk拟在湛江市江洪镇遂溪县投资项目,主要用于建立南中国较大规模的船木家具开发制造中心,以此奠定llk华南地区的规模生产与创意设计优势,并满足香港llk集团日益增长的东南亚市场销售需求,同时也为llk创设南部生产基地,将销售渠道沿湛江海岸线顺延至华东地区。四、研究结论1、香港llk家具项目符合规划,符合国家扩大内需,鼓励消费,稳定家具市场的政策。2、该项目能够改善附近居民的就业,提高居民生活水平,受到广大居民的积极支持,促进和谐社会的发展。3、该项目市场定位准确,产品品质精良,品牌优势明显,市场前景广阔。4、该项目建成后能给地方政府增加税收,增加就业岗位,能够促进人民消费,扩大内需。5、该项目能够完善城市功能,提高城市文化、商业、娱乐等功能水平。综上所述,该项目可行。第二章市场分析作为民众的大宗消费品,在人民生活水平迅速提高,住宅建设飞速发展的情况下,家具市场容量巨大,行业的平均利润率远高于社会平均利润率,因此家具业是各行业中资本投入和规模扩充最为突出的一个。我国家具产业经过20多年的高速发展,生产、销售、技术水平、产品质量和经济效益都得到了全面提高,实现了从传统手工向现代工业的转变;生产和出口得到了较快发展;产业集群和特色区域逐渐形成;原材料呈现多元化;带动了相关产业的协调发展。另一方面,技术进步日新月异,产品需求日趋多变,市场竞争日益激烈,这些都迫使企业不得不寻求能够快速响应市场和适应当代环境的制造方式与生产经营方式。我国家具行业规模和产值一直稳定增长。2010年我国家具行业逐渐走出金融危机的影响,生产销售及出口均呈快速增长态势。统计数据显示,2010年全年家具行业产量77032.83万件,工业总产值达9667亿,比2009年增长了32%左右。目前,家具制造业已经成为国民经济中继食品、服装、家电、家具后的第四大产业。当前全球化的大趋势对于我国家具行业来说,既是一个良好的机遇,也是极大的挑战。尤其是绿色环保家具适合国内外市场发展需要。在欧美等发达国家,生态环保、天然质朴家具越来越受欢迎;而在东南亚地区,木质家具向来拥有广阔的市场。在全球大环境下,过去近百年的时间里,由于泛滥砍伐树木,森林资源受到严重破坏,天然木材越发稀缺,并被大多数国家限制了出口。同时,各种家具造成的室内空气污染,已成为目前家庭和写字楼中继建筑污染、装饰装修污染之后的第三大污染源。随着环境观念深入人心,未来的家具市场将是以环境保护为特征的绿色消费,顺应当前低碳经济的发展浪潮。llk家居的核心产品——船木家具,正是按照绿色消费的观念,倡导简朴、自然的生活,将舒适与环保完美结合起来;加上llk家居极具国际化的创意设计,令古老的船木焕发新生,以其新颖独特而又精美的造型在家具行业中独辟蹊径。在广大消费者心目中,船木家具不仅具有环保生态特性,而且极富艺术观赏价值。尤其是船木家具利用了废旧船木作为原材料,不但具有良好的生态弥补性,更是纯实木家具的另一个重要产品类别;船木家具休闲、时尚、独特的艺术气质,迎合了当前大部分人的消费需求,市场前景广阔,经济效益可观。1011二、唐山房地产市场总体分析唐山经济的快速稳定发展,为房地产市场的发展提供了基础;近年来总体看,唐山房地产投资增长平稳,市场发展形势良好。在经济快速增长的刺激下,唐山大建设逐渐展开,围绕“经济强城、文化名城、宜居靓城”的建设目标,唐山城市形象有望不断改善,对增强居民荣誉感,提升房地产价值有着积极意义;同时随着曹妃甸港口建设力度的加大,滨湖新区规划的提出,唐山对外的吸引力也逐渐加强,未来外来人口的进入,有望为房地产市场注入新的需求。12未来随着国内经济的回暖,以及京津唐区域经济的长期向上的走势,唐山房地产市场中长期发展仍然是向上的。三、唐山中心区房地产专业市场分析1、住宅市场分析唐山2005‐2006年市场销售量约在80‐100万平方米之间。2007年由于市场整顿,大量违规销售被禁止,市中心区供应较往年大幅下滑,实际销售面积仅在30万平米左右。而2008年由于价格高启压缩市场刚性需求,并且宏观经济及市场重叠下滑,唐山市中心区销售量仅在30万平米‐50万平米之间,同比往年大幅下滑。2009年至2010年,唐山市中心区(路南、路北区)住宅可销售面积(现房、期房、手续不全项目),预计年供应量将达到200万平米以上,市场供应量大大超出往年水平。国内经济形势短期难以回暖,而唐山市场供应压力和价格回调要求的压力下,预计2009年市场调整仍将延续,大量中档项目价格仍存在下调的压力。预计唐山市2009年随着经济回暖后以及宏观市场环境的逐渐企稳,预计唐山住宅市场将在下半年逐渐回升,由于2007‐2008市场消化量远不足市场正常需求状态,预计在价格调整适当的情况下,预计2009年总体消化能力应达到100万平米左右。2、写字楼市场分析唐山目前在租售的写字楼项目只有不到10个,分布于新华西道,13北新西道,以及建设北路沿线,分布较分散,没有形成有有聚集规模的商务办公区。唐山实际供应的办公类物业不足20万平米,皆是单栋中小规模的物业,且写字楼无论形象、设备设施或管理上都没有可圈可点的地方,皆是乙级及商住等档次较低办公物业。唐山写字楼目前出租的情况都不太理想,入住1年以上的写字楼入住率只有50%~70%左右,客户主要是唐山当地的一些商务流通类公司、小型设备科技类公司,以及一些广告、咨询等中小公司等。写字楼是第三产业的经济载体,同样,第三产业的发展是写字楼市场的主要需求来源,从唐山的产业结构看,第三产业占经济的比例32%,第二产业占58%,是典型的工业型城市,第三产业发展相对落后。从第三产业就业人数的增长率看,近三年的平均增长率为4.6%,且近年增长率逐年降低,故就写字楼的需求潜力而言,唐山市场的写字楼市场空间有限。3、公寓类市场分析唐山目前市场上公寓项目寥寥无几,而且不能算正式的酒店式公寓,基本是偏办公的SOHO公寓。目前酒店式公寓市场需求相对不足,近年出现的公寓类项目销售状态均不尽人意,其中自身产品因素偏重,因此并不能完全说明唐山整体市场需求状态。4、商业市场分析唐山商业格局呈一轴一线多点,“轴”是指整个新华道,“一线”14指贯通南北的建设路,这两条线决定了未来唐山商业发展的整体格局,“多点”指各区域性包括社区性的商业。根据唐山商业分布和业态的特点,唐山主要商业分成五个商业区,其中城市中心商业区、远洋城商业区、小山商业圈辐射范围最大,八方购物广场、西部商业功能区辐射范围较小。四、唐山购房客群分析1、唐山社会财富结构从唐山社会财富结构来看,整体结构呈“哑铃”形状。由于唐山产业结构形式,富裕人群较多、集中,唐山富裕阶层多为老板和企业高管,主要集中在35‐45岁,三十年前那场大地震留下的阴影对他们的影响已经比较小。而中间人群,即中产阶层、白领客群总体比重很低。底层人群有较大基础,由于大部分住的震后房子,居住升级需求为较强,但此部分人群财务积累速度较慢,购买力相对较弱。2、需求特征从唐山需求特征来看,购房者越来越关注居住的舒适度。以前唐山本地项目的品质不是特别好,业主主要考虑户型和朝向,要求住宅要正方向,不接受斜向的户型。但是现业主不仅关心户型和等基本需求,也更加关心物业和环境等因素。唐山空气不好,所以现在标榜上风上水、环保、生态等等的楼盘往往比较受欢迎,因为这些因素可以使注重居住品质的人得到满足。15五、项目自身条件分析1、地段条件分析从现状城市格局来看,项目处于市区核心位置,中心区目前用地开发已经饱和,地段稀缺性很高。从目前的地段认知情况来看,该地块总体评价较好,唐山人目前很认可该地段的“城市核心地段”稀缺性和较高的开发价值,抗震纪念广场并不会带来负面影响,而是将纪念碑看成是唐山的标志性建筑和唐山的骄傲。2、规划条件分析项目地块北侧和西侧是综合共建部分,包含大型商场、写字楼、酒店、学校等公共建筑,地块中央和东界、南界是住宅部分,包含住宅和住宅底商。项目商品住宅部分目前共规划15栋楼,其中11栋24‐33层板楼,2栋24层点式楼,2栋24‐33层板塔结合的楼。住宅部分采用分组团形式排布,共分三个组团,每个组团5栋楼,四周用2层高的底商作围合。项目地块规整,功能分区明确,目前对于商品住宅而言,缺点是容积率过高,建筑密度过大,楼间距较小,作为高档住宅的舒适感不足,而且地块东南角的回迁住宅将对商品住宅部分产生规划布局和总体档次上的影响。3、周边环境分析项目处于核心区,周边配套较齐全,满足日常生活需要。项目为16综合体,项目的号召力和品牌力,相信会对周边发展起到一定的促进作用。六、SWOT分析优势S:1、项目位于唐山城市核心,是唐山传统商业旺地和唐山人心目中的中心位置。2、项目西面是抗震纪念碑公园,北面隔半个街区是凤凰山公园和大城山公园,南面不远是南湖公园,绿化环境佳。3、万达集团是全国知名开发集团,项目具有一定的品牌效应。4、目前的中央调控政策是促进房地产回暖和发展,对房地产开发和销售有利。5、项目区位较受唐山客户青睐,项目受市场关注度高。6、项目交通条件较好,北临新华西道,地块四周道路四通八达。7、项目是唐山城市核心区的大型综合体项目,项目包含大型商场、步行街、星级酒店、高档写字楼、高档住宅,各物业互相促进、复合创生更大的升值潜力。劣势(W)1、项目东界和南界目前成熟度不高,商业和居住氛围不浓厚。2、目前房地产整体市场不容乐观,预计1-2年内仍处于低谷期,项目的销售压力较大。3、唐山的写字楼市场一直不佳,项目的写字楼销售难度大。174、唐山目前购房人群进入观望期,市场信心短期难以恢复。5、项目建筑密度高,楼间距不足,绿化率低,项目居住的舒适度较低。机会(O)1、房地产宏观政策有继续朝促进产业发展的方向前进。2、唐山经济快速发展,人民收入的快速增长,房地产市场需求潜力较大。3、项目地块和北面的开滦综合体地块同期开发,唐山传统商区有东移一步的趋势。威胁(T)1、目前地块还有个别房屋未拆迁完毕,有可能影响工程进度。2、市政府对房地产开发的整顿规则的不确定性。3、项目对面的开滦综合体项目和嘉里凤凰新城项目将是项目的潜在的竞争威胁。4、由于煤炭、钢铁价格的持续下降,唐山富裕阶层的收入受影响较大,影响其购房积极性。5、城市核心有向西和向北分化的趋势,对项目长远的发展可能不利。七、项目定位1、住宅总体定位(1)住宅市场定位18从项目的唐山城市背景、市场环境来看,做顶级公寓市场尚不成熟。从项目自身规划设计条件和项目总体量来看,做纯高档住宅市场空间有限,同时项目高容积率难以达到足够的产品均好性。因此建议项目住宅总体定位为:城市核心区中高档社区。结合项目地段稀缺性来看,项目属性同时具备居住和投资双重特性。(2)住宅目标客户群体本项目未来目标客户群以高端客户群及中高端客户群为主。客户来源主要包含两部分:市中心区消费群体、郊县消费群体。较凤凰新城等新兴区域,外郊县的高端客户群比重将大大增加,同时由于地缘关系产生的城市东部区域的客户比重也会偏大。从客户行业特征来看,目标客户群主要包含四类:2、写字楼定位目前唐山写字楼市场总体尚不成熟,现有中、低档次写字楼市场矿产、钢铁、建材等私营企业中高层四类目标客群银行、电信、电力、钢铁等大型垄断企业中高层高新科技产业、流通业、服务业中的高收入阶层政府中高级公务员事业单位中高级管理19消化速度较慢,唐山高端写字楼市场尚为空白,预计市场空间也较小,但是潜在供应量较大。因此建议本案写字楼部分产品结构应适当丰富产品线以降低市场风险。写字楼部分选择地块北侧西段写字楼作为高档写字楼产品,提高项目整体档次和形象,填补唐山高端写字楼市场空白。目标客户主要包含投资者、唐山主导产业链条中的经销商,主要包含大型钢铁、建材、汽车类等经销商,以及外地大型企业驻唐办事处。中档Soho类部分选择地块其余写字楼类作为soho类产品,具有办公及自住两种功能,户型面积基本单元在50-70平米,可灵活自由组合,建议精装修。目标客户群主要包含投资者,钢铁、建材、汽车类等经销商,以及外地企业驻唐办事处,本地中小型服务类企业、商贸服务公司。20地块第三章建设选址与建设条件一、项目选址该项目位于唐山市路南区新华道南侧,国防道北侧,文化路东侧,增盛路西侧。该项目规划用地面积21.27万平方米,建设用地面积21.27万平方米,总建筑面积104.60万平方米,地上建筑面积88.60万平方米,其中大商业14.00万平方米、酒店4.00万平方米、写字楼14.00万平方米、住宅33.00万平方米、回迁部分23.60万平方米,地下总建筑21面积16.00万平方米,容积率4.18,建筑覆盖率46%,建筑绿地率7%,停车数量3000辆,建筑高度99.9米,广场面积0.94万平方米。二、区位分析项目位于唐山市核心区,抗震纪念碑东侧,紧邻城市主干道——新华道与建设路。建设路:唐山市的迎宾景观大道,全长10.38公里,是唐山市首条实行“绿波”管理的道路。新华道:1985年完成建设,路面宽50米,全长9.55公里,也被称为“唐山的长安街”。抗震纪念碑:位于建设路与新华道交汇处,建成于1986年唐山22抗震10周年之际,原为无人认领的地震遇难遗体安葬地,现为唐山人文化娱乐活动的重要场所。目前唐山人对于该地块总体评价较好,很认可该地段的“城市核心地段”稀缺性和较高的开发价值,抗震纪念广场并不会带来负面影响,而是将纪念碑看成是唐山的标志性建筑和唐山的骄傲。三、地块现状该地块处于唐山市中心地段,东至增盛路、南至国防道、西至文化路、北至新华道。原有居住区于1984年竣工入住,大部分为二层建筑,地块四周多为沿街商业区。23目前地块主要部分基本拆迁完毕,剩余部分为南侧建筑及东侧少量商铺,地块由北至南形成一定坡度,内部有一定数量的原生树木。南侧一面的建筑及东侧的部分住宅较破旧,西侧大钊公园的绿化度较高,北侧与其他三侧形成鲜明对比。下图为北侧新华道及百货大楼24下图为西侧文化路下图为东侧增盛路下图为南侧国防道25四、建设条件1、气候条件唐山市地位于华北冲积平原东北隅,北枕燕山,南邻渤海,受海洋性气候与季风性气候控制,属半大陆性气候。夏季炎热多雨,冬季寒冷干燥多风,极端最高气温39.6℃,极端最低气温‐21.0℃,年平均气温11.1℃,平均降雨量614mm/a。冰期由每年12月冻结,融解于次年3月,冻结期约4~5个月。冻土深度为0.6~0.8m。最小降雪厚度为40mm,最大降雪厚度为190mm。常年以东风为主,冬季多为偏北风,最大风速为25m/s。2、地质条件(1)地层概况工作区处于燕山南麓,属山前冲洪积平原区,地面标高19~26m,区域地层序列从新到老为新生界至太古界。其中前寒武系均出露于开平煤田北部及东北部。开平煤田的寒武系、奥陶系、石炭系、二迭系已建立起我国北方重要的标准地层剖面;石炭系、二迭系为主要含煤地层。奥陶系构成了含煤盆地的基底。(2)区域地质构造概况本区大地构造位于燕山台褶带南缘的开滦台凹,该台凹主要由中元古界至上古生界组成,晚古生界石炭、二迭系沉积环境稳定,发育齐全,沉积层厚1200m的煤系地层。中生代燕山运动强烈,形成一系列褶皱和断裂,并缺失中生界,也无岩浆运动。褶皱具隔挡式特点,背斜窄,走向断层发育,向斜宽。褶皱轴走向均为北东,主要有丰台26背斜、车轴山向斜、碑子院背斜、开平向斜。新生代以来,南北构造分异明显,南部下沉,上新统—第四系向北层层超覆,并伴随断裂活动形成鸦鸿桥凹陷、新军屯—唐山凸起、唐山东断凹等构造。(3)水文地质条件区内分布有第四系孔隙水,奥陶系岩溶水,碎屑岩裂隙水,它们之间存在着不同程度的水力联系。(4)工程地质条件根据《唐山市长青楼小区及周边区域整体改造规划用地地质灾害危险性工程地质勘察报告》,场区内共布设的8个31.4-56.90m不等的工程地质钻孔揭露的地层岩性主要为密实的砂性土和粘性土互层;按其沉积环境、物理力学性质及工程特征进一步划分为14层。现将工程场区的岩性自上而下描述如下(图3-8、9、10、11、12):第⑴层:杂填土层底埋深0.3~2.0m,层底标高17.3~24.8m,层厚0.3~2.0m。杂色,松散,稍湿,含较多砖块、灰渣及石子,局部为素填土。堆积时间大于10年。第⑵层:粉质粘土层底埋深1.1~5.1m,层底标高17.1~23.9m,层厚0.4~3.9m。棕黄色,可塑,干强度中等,韧性中等,含砂粒,局部夹粉砂,见铁锰结核,具锈染,地基土承载力特征值为120kPa。第⑶层:粉砂层底埋深3.5~5.3m,层底标高1…
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