愚人岛生态休闲旅游度假区别墅群项目可行性研究报告

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2020-01-14
简介
湖北清江愚人岛生态休闲旅游度假区别墅群项目规划总面积24.209平方千米。项目规划:用地面积266680㎡,总建筑面积270520㎡,建筑占地面积173410㎡,建设内容:清江愚人岛生态休闲旅游度假区别墅群选址于樟树垴、皮家包、尹家山和花桥群岛,规划别墅370栋,总建筑面积270520 m2,其中单体别墅250栋,建筑面积199000m2;联排别墅120栋,建筑面积71520 m2。投资规模:项目总投资为45811万元,其中第一期投资为25040万元,第二期投资为20771万元。单位建筑面积投资额为1693元。湖北清江愚人岛生态休闲旅游度假区别墅群项目坚持“保护第一,科学规划,滚动开发,永续利用”的16字方针,在具体建设规模、建设内容上充分体现了生态环境保护和适当合理开发利用,在项目设置上考虑了宜昌整个旅游区与清江愚人岛旅游区互为依托的关系,整体提高了宜昌市旅游区的旅游资源利用水平。湖北清江愚人岛生态休闲旅游度假区别墅群项目以合理的定位来带动整个项目的运作,为清江愚人岛旅游区的崛起和房地产开发建设带来全新理念。她的建成必将成为清江愚人岛旅游区的标志性高尚住宅小区,完全符合发扬愚人岛实业有限公司的经营宗旨,更是树立企业文化,塑造高端房产品牌形象定位的标杆性项目。通过综合分析,可以看出:一方面,本项目具有较高的财务效益和较强的抗风险能力,市场风险较低,另一方面,本项目充分考虑生态环境保护,人类与生态环境可持续发展,经济效益、社会效益与生态效益实现有机统一,具有极高的投资价值。

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目录第一章概述............................................................................................................................................3一、项目实施的背景........................................................................................................................3二、项目概况....................................................................................................................................6三、项目投资者概况........................................................................................................................7四、编制依据与研究范围................................................................................................................7第二章项目建设必要性分析................................................................................................................8一、愚人岛生态旅游区开发是宜昌发展生态旅游业的要求........................................................8二、愚人岛生态旅游区筹建有助于清江流域旅游业的可持续发展............................................9三、愚人岛别墅群项目开发助推愚人岛生态休闲旅游区开发步伐..........................................10第三章市场分析与市场定位..............................................................................................................10一、国内别墅市场分析..................................................................................................................10二、宜昌市房地产市场基本分析...................................................................................................11三、别墅群项目SWOT分析............................................................................................................12五、目标市场定位与产品定位分析..............................................................................................16第四章市场营销..................................................................................................................................17一、营销策略..................................................................................................................................17二、销售周期预计..........................................................................................................................19第五章建设条件与场址选择..............................................................................................................19一、建设条件..................................................................................................................................19二、场址选择..................................................................................................................................22第六章项目开发与实施计划..............................................................................................................23一、工程建设内容..........................................................................................................................23二、项目实施进度安排..................................................................................................................27第七章投资估算与资金筹措..............................................................................................................28一、投资估算内容..........................................................................................................................28二、投资估算..................................................................................................................................292三、资金筹措..................................................................................................................................30四、投资计划..................................................................................................................................30第八章财务分析与财务评价..............................................................................................................30一、建筑成本估算..........................................................................................................................30二、投资收益估算..........................................................................................................................31三、现金流量测算..........................................................................................................................33四、敏感性分析..............................................................................................................................33五、财务评价..................................................................................................................................34第九章风险分析..................................................................................................................................34一、风险因素..................................................................................................................................34二、风险对策..................................................................................................................................35第十章结论与建议..............................................................................................................................38一、结论..........................................................................................................................................38二、建议..........................................................................................................................................38结束语.....................................................................................................................................................39附件.........................................................................................................................................................40附表一:愚人岛别墅群项目投资估算表......................................................................................40附表二:愚人岛别墅群项目投资计划表......................................................................................41附表三:愚人岛别墅群项目投资成本表......................................................................................42附表四:愚人岛别墅群项目投资收益估算表..............................................................................43附表五:愚人岛别墅群项目现金流量测算表..............................................................................44附表六:愚人岛别墅群项目敏感性分析表..................................................................................443第一章概述一、项目实施的背景(一)生态旅游已经成为当今世界最具前景的旅游精品生态旅游是在旅游业和生态环境可持续发展的大背景下产生的一种新的旅游发展模式,主要以欣赏和研究生态区的自然景观、自然环境、野生动植物及文化特征为目的的旅游形式,旨在突出旅游区的生态环境。生态旅游使都市人得以回归自然、认识自然、亲近自然、享受自然,暂时摆脱都市喧闹和尘俗的环境,达到彻底放松、休闲、健身、益智的目的,正逐步成为都市人生活的时尚。据世界生态旅游大会介绍,国际生态旅游市场潜力巨大,年增长率为20%~25%,高于其它旅游项目和旅游产品的发展速度。另有资料显示,近几年世界旅游业的构成,生态休闲旅游占62%,而宗教、健身旅游和文化、商务旅游只分别占20%和18%。鉴于生态旅游的发展前景及其巨大的环境效益和社会效益,联合国专门推出了生态旅游年活动,以鼓励世界各国通过开展可持续的旅游活动来促进环境保护和经济发展。(二)湖北宜昌生态旅游业迅猛发展近年来,湖北省旅游业处于迅猛发展的阶段。目前,湖北旅游业基本形成了以武汉、宜昌为中心向四周辐射的旅游布局,形成了以“一江两山”为重点的空间格局和全方位开放型的旅游网络格局。“十五”时期,全省累计接待海内外旅游者3.32亿人次,年均增长12.91%;实现旅游业总收入1985亿元,年均增长15.96%。我省旅游业正逐步成长为发展较快4的新兴产业和新的经济增长点。宜昌市位于长江中游和上游的结合部、湖北省的西部,地处秦巴山脉和武陵山脉向江汉平原过渡的地带,旅游资源独具特色,既有秀丽的自然风光,又有丰富的人文景观,还有宏伟的现代建筑工程,集自然景观、人文景观和现代建筑于一体。全市拥有各类旅游资源601处,其中世界级3处、国家级30处、省级40处,年接待万人以上的景点104处。长江三峡是我国最大的国家地质公园、全国旅游景点40佳;三峡大坝旅游区、三峡人家风景区、车溪风景区、西陵峡口风景区4家风景区是国家4A级景区,玉泉寺风景区、中华鲟园、昭君村、百宝寨、泗溪风景区、屈原祠、紫阳龙洞风景区、奥陶纪石林、宋山、古潮音洞风景区、情人泉风景区11家风景区是国家3A级景区。三峡大坝旅游区、车溪风景区、三峡人家风景区被评选为湖北首届“十佳”旅游景区。以长江三峡为代表的自然风光和以三峡水利枢纽工程为代表的人文景观奠定了宜昌旅游在全国和国际旅游中的重要地位。诗人屈原、美人王昭君、圣人关羽、学者杨守敬为代表的古代名人文化,巴人遗风、土家风情为代表的民俗文化,三国古战场、三游洞为代表的历史遗迹以及神农架、大老岭、柴埠溪国家森林公园、后河国家级自然保护区为代表的生态休闲度假胜地共同构成了宜昌三峡旅游神奇浪漫的画卷。(三)愚人岛生态旅游资源十分丰富,亟待开发清江作为长江在湖北境内的第二大支流,具有富集的人文旅游资源和自然旅游资源,在宜昌乃至湖北省的旅游规划中都具有较高的地位。愚人岛位于湖北省宜昌市长阳土家族自治县清江流域高坝洲库区内,处在中西5部交接枢纽,依托三峡,地控鄂渝,辐射全国。愚人岛库汊密布、半岛群落、山水参半,是清江下游库汊形状最复杂、水质最佳、人口密集度最小的半岛群。山水清幽宁静,植被葱郁,景观优美,生态环境优异。愚人岛所处区域是巴人文化和荆楚文化的发源地、交融地之一,流传于民间的各种谜语、神话传说、山歌、舞蹈、宅居、饮食、风俗习惯都透着巴楚文化的风韵,具有极高的旅游文化价值和欣赏价值。愚人岛与早期人类活动“长阳人”遗址仅隔40公里。该岛紧邻的红花套城背溪新石器时代遗址,距今已有7500万年历史,农耕文化源远流长,愚人岛周边作物耕作方式、劳作工具、农居建筑风格、生活习惯和风俗既有巴人土家风情又有荆楚文化民风的特点。愚人岛的资源环境具有较好的舒适性、康益性和安全性,为承载度假旅游的开发提供了根本保证。(四)愚人岛别墅群项目开发有利于生态旅游资源综合利用根据《湖北省清江愚人岛生态休闲旅游度假区策略研究报告、核心区项目策划及概念性总体规划》(以下简称《愚人岛规划》)和湖北省清江愚人岛生态休闲旅游度假区控制性详细规划》(以下简称《控规》),愚人岛生态休闲旅游度假区项目投资金额大(总投资18亿元人民币)、建设周期长(建设期10年),如果不通过分期开发、滚动发展,其资金压力是任何一家民营企业都无法承受的。因此,愚人岛生态休闲旅游度假区开发宜走滚动开发、循环利用的道路:首先开发资金回笼快的别墅群项目,通过别墅群项目的开发快速回笼资金,以此支撑愚人岛生态休闲旅游度假区的长远发展。6二、项目概况1.项目名称:湖北清江愚人岛生态休闲旅游度假区别墅群项目2.承办单位:湖北愚人岛实业有限公司3.项目建设地点清江愚人岛生态休闲旅游度假区(以下简称“愚人岛”)位于湖北省宜昌市长阳土家族自治县东部的清江高坝洲库区,地理坐标为东经111°06′,北纬30°24′,位于磨市镇、龙舟坪镇,县政治、经济、文化的中心和旅游发达区域在龙舟坪镇,由位于磨市镇、龙舟坪镇境内的清江水域及其附近低山丘陵组成,规划总面积24.209平方千米。3、项目规划:(1)用地面积266680㎡(2)总建筑面积270520㎡(3)建筑占地面积173410㎡(4)建设内容:清江愚人岛生态休闲旅游度假区别墅群选址于樟树垴、皮家包、尹家山和花桥群岛,规划别墅370栋,总建筑面积270520m2,其中单体别墅250栋,建筑面积199000m2;联排别墅120栋,建筑面积71520m2。(5)投资规模:项目总投资为45811万元,其中第一期投资为25040万元,第二期投资为20771万元。单位建筑面积投资额为1693元。(6)项目建设进度:本项目分两期开发,累计3年完成。第一期重点开发皮家包、樟树垴、尹家山150套别墅和基础设施建设,自2010年1月1日至2011年6月30日竣工验收,2011年12月31日销售完毕,历7时2年;第二期重点开发花桥群岛220套别墅,自2011年7月1日至2012年8月31竣工验收,2012年12月31日销售完毕,历时1年半。三、项目投资者概况1.基本情况湖北愚人岛实业有限公司成立于2007年3月,注册资本1亿元人民币,其全资子公司湖北清江愚人岛生态林业有限公司成立于2003年3月。公司经营场所位于长阳土家族自治县磨市镇黄荆庄村五组,经营期限为2007年3月26日至2027年3月25日,经营范围包括:旅游、房地产、农业、林业、水电开发与投资;文化、教育、体育投资;计算机网络工程服务;工艺美术品、针纺织品、日用百货、塑料制品销售;接受委托对酒店餐饮单位进行管理;企业形象策划、会展服务等。现有职工108人,其中管理人员20人,占比18.5%。公司作为长阳县目前规模最大、服务功能最齐全的旅游龙头企业,致力于愚人岛生态休闲旅游度假区的开发。2.公司治理公司实行董事会领导下的总裁负责制。自成立以来,公司建立了一套完善的、科学的管理制度,成立了董事会、监督班子和经理班子,权力机构、决策机构、监督机构和执行机构,职责分明各司其职,既相互独立,又相互协调。董事会为公司最高决策机构,经理班子作为执行机构,全面负责公司生产经营活动。公司管理力求科学,符合现代企业制度管理要求。四、编制依据与研究范围(一)编制依据81、《湖北清江愚人岛旅游度假区控制性详细规划》2、《湖北清江愚人岛生态休闲旅游度假区控制性详细规划编制协议》3、项目初步设计方案4、初步可行性研究报告5、《愚人岛社会主义新农村规划编制协议》(二)研究范围1、项目规划设计2、项目建设计划3、项目经济效益分析4、项目开发风险分析第二章项目建设必要性分析一、愚人岛生态旅游区开发是宜昌发展生态旅游业的要求宜昌位于长江北岸、三峡东口,古称夷陵,有2400多年的历史,因“水至此而夷,山至此而陵”得名,是楚文化的发祥地。宜昌西接长江三峡,溯流直达巴蜀,东连两湖鱼米之乡,顺江畅达宁沪,自古便是鄂西川东的物资集散地和交通枢纽,“上控巴蜀,下引荆襄”,素有“三峡门户”、“峡口明珠”之美誉。随着三峡大坝的全部竣工,宜昌打造国际水电名城战略目标的逐步实现,宜昌作为一个国际性旅游目的地日渐成熟。宜昌作为鄂西生态文化旅游圈的两大引擎之一,其旅游业的发展对于鄂西生态文化旅游圈,乃至整个湖北省旅游业的发展都有积极的推动作用。然而,宜昌旅游产品却存在旅游产品种类单一、产品开发深度不够、9各种产品缺乏有效整合等问题,以致于对客流的吸引力不足,产业效益低下,严重影响地区旅游业发展水平。同时,清江作为长江在湖北境内的第二大支流,具有富集的人文旅游资源和自然旅游资源,在宜昌乃至湖北省的旅游规划中都具有较高的地位。在清江愚人岛发展现代生态旅游,一方面顺应了旅游的发展趋势,改变宜昌旅游结构,推进鄂西生态文化旅游圈发展,提高整个湖北地区旅游档次,另一方面保护清江生态环境,实现清江旅游业的可持续发展,为清江旅游业今后的发展开辟了新的一页。二、愚人岛生态旅游区筹建有助于清江流域旅游业的可持续发展愚人岛的旅游开发对于做强做大清江旅游板块、对于推进鄂西生态文化旅游圈发展、对于改善宜昌旅游产品结构、对于配合三峡大坝的观光旅游、对于提升湖北度假旅游产品的国内外知名度都具有重要的意义。主要体现在:1.根据《宜昌市旅游业发展总体规划(2005~2025)》,从“观光产品”向“休闲度假产品”转变是未来宜昌旅游产品开发的策略之一,愚人岛进行度假旅游开发正是这一策略的体现。2.无论是宜昌还是湖北,要留住三峡游客最关键的一点就是要做好以三峡大坝为点、以长江中下游和清江流域为线、以鄂西旅游圈为面的旅游开发。愚人岛的开发增加了三峡大坝旅游和清江旅游的互动,形成观光与度假的结合,增加了旅游者的停留时间。3.目前,清江旅游线路上也有几处度假区,但是它们的规模较小,级别也不高,对宜昌市度假旅游市场基本上没有什么影响;相反,愚人岛可以确保至少20平方公里的土地面积用于旅游开发,可以做大度假区的10规模,并且可以打造高端的度假产品,这样完全有可能影响宜昌整体的度假旅游市场。4.在清江愚人岛发展现代生态旅游,一方面促进宜昌旅游结构改变,推进鄂西生态文化旅游圈发展,提高整个湖北地区旅游档次,另一方面保护清江生态环境,实现清江旅游业的可持续发展,为清江旅游业今后的发展开辟了新的一页。三、愚人岛别墅群项目开发助推愚人岛生态休闲旅游区开发步伐愚人岛生态休闲旅游度假区项目投资金额大(总投资18亿元人民币)、建设周期长(建设期10年),如果不通过分期开发、滚动发展,这种资金压力是任何一家民营企业都无法承受的。因此,湖北愚人岛实业有限公司股东集体做出决策:首先开发资金回笼快的别墅群项目,通过别墅群项目的开发快速回笼资金,以此支撑愚人岛生态休闲旅游度假区的可持续发展。第三章市场分析与市场定位一、国内别墅市场分析1.TownHouse引爆生态旅游度假别墅市场随着市场发展,别墅客户群体也在逐渐改变。以前购买别墅主要是位于:金字塔顶尖的国内外成功人士、公务员、高端技术人才。随着市场的发展和TownHouse的涌现,别墅市场客户群体趋于年轻化,一些从事金融、证券和IT等行业的年轻白领脱颖而出,逐渐成为中档别墅的主要消费力量。据金网络公司提供的资料显示,购买TownHouse的客户38%是三资企11业管理人员,24.5%是私营、民营企业主。在别墅客户中,外籍人士、海外归国人员对别墅环境质量和设计风格最重视:国内买家更为注重别墅的面积和户型,在强调生活品质外,更认为拥有别墅是身份与地位的象征。目前,别墅市场的重要问题在于缺少有特色和个性的高档项目出现,项目品质普遍较低,少数低容积率、高绿化率的项目倍受市场推崇。愚人岛别墅群将人居环境与愚人岛生态旅游区有机地结合在一起,实现了人与自然的有机融合,休闲、养生功能更为突出,必将成为TownHouse之中的精品。2、品质:追求差异性为体现产品的差异化和别墅品质,目前很多发展商都比较注重产品的定位,并在规划设计上强调实用功能空间分布,试图从生活方式的角度作为营销的卖点。愚人岛别墅群采用欧式建筑方格,与优美的自然环境浑然天成,更易迎合成功人士、海归人士所追求的“归属感”,具有较高的市场品位。二、宜昌市房地产市场基本分析2009年上半年,在国家宽松的货币政策刺激、宜昌市政府《关于促进房地产市场健康稳定发展的实施意见》出台、股票市场强劲反弹等多种利好因素的共同影响下,积累性置业需求不断释放,市场逐渐回暖,商品房销售呈现逐月上升趋势。上半年城区商品房成交3494套,销售面积达67.91万m2,与去年同期同比增长55.08%,接近2007年市场高峰期的同期水平。其中五月商品房销售面积达到13.09万㎡,三、四、六月商品房销售面积均在10万㎡左右;城区住宅销售面积达55.68万㎡,与去年同12期同比增长56.98%,增幅明显,其中六月销售9.35万㎡,销售面积最大。上半年销售面积的增长也带动了销售额的大幅增长,上半年城区商品房销售额达28.8亿元,与去年同期同比增长71.74%;城区住宅销售额19.18亿元,与去年同期同比增长65.49%。随着全国房地产市场的回暖,宜昌城区和非城区消费者入市购房热情不断增加,现房销售同比增幅在40%以上,期房销售同比下降减小,购房对象的多元化和区域的扩大化,不仅消化了现房,也加快了过去存积的期房消化速度。三、别墅群项目SWOT分析(一)Strengths(优势)1.优良的旅游区位具有“天下之中”、号称“千湖之省”的湖北省赋予愚人岛良好的宏观区位。“天下之中”的地缘优势有利于与旅游客源地建立便捷的航空、铁路和公路交通联系;“千湖之省”有利于发挥集聚优势,为开发、建设、宣传滨水度假旅游产品提供了良好的营销形象。临近三峡大坝赋予愚人岛绝佳的中观区位。三峡大坝作为中国历史上继长城以来最伟大的工程,其旅游吸引力也如长城一样是不受时空限制的,具有长期效益。而且,三峡大坝的资源等级无形之中提升了附近旅游区和度假区的资源等级。愚人岛临近三峡大坝,一方面增强三峡旅游的产品供给,优化三峡旅游的产品结构;另一方面也会分享三峡大坝这一国际性品牌所带来的远程客源。2.优越的自然生态环境13愚人岛宁静开阔的湖泊景观、蜿蜒曲折的库区岸线、自然契合的山水格局、平缓起伏的低山丘陵、生长良好的林木植被、高耸陡峭的峡谷、幽静怡人的乡野田园,其自然生态环境十分优越。愚人岛青山秀水,山地和水体交错有致,自然契合的山水景观格局,山体、水域构成了良好的区域小气候,山水相依的景观视野具备丰富的景观资源。3.丰富多彩的人文旅游资源愚人岛人文旅游资源以道教和巴楚文化为核心,建于明万历十八年(1590年)的石柱观位于长阳龙舟坪境内的陈家沱南岸,其石崖如城,云霭飘渺,满眼林木森森,四季葱茏一片。古往今来,凡登临者到此,无不为如此河山而生啸傲之慨。由峰腰直上峰顶,宫观遗址历历可数,到处出没的残碑断碣向人们展示这座鄂西南的道教丛林。愚人岛所在的区域是巴人文化和荆楚文化的发源地、交融地之一,民风纯朴,流传于民间的各种谜语、神话传说、山歌、舞蹈、宅居、饮食、风俗习惯都透着巴楚文化的风韵,表现出极高的旅游文化价值和欣赏价值。愚人岛与早期人类活动“长阳人”遗址仅隔40公里。该岛紧邻的红花套城背溪新石器时代遗址,距今已有7500万年历史,农耕文化源远流长,愚人岛周边作物耕作方式、劳作工具、农居建筑风格、生活习惯和风俗既有巴人土家风情又有荆楚文化民风的特点。(二)Weaknesses(劣势)1.基础设施相对匮乏基础设施是愚人岛进行大规模开发建设的重要支撑,对于营造一个便14利、舒适的度假环境至关重要。目前,愚人岛现有的旅游服务接待设施存在着档次不高、缺乏特色的明显不足。基础设施方面,供水、燃气、供电能力有限,污水处理和垃圾处理设施短缺,不能满足未来快速发展的要求。2.区位交通网络相对落后愚人岛三面环水,短期内不能架桥,去愚人岛主要依靠鄢沱码头,对外交通不甚便利。随着愚人岛旅游开发的逐步深入,停车场的容量将可能成为限制游客量的一个制约因素。而且停车场地的大小也会受到游客量周期变化的影响,在淡季的时候会被闲置,在旺季尤其在黄金周的时候又不能满足需要。因此,鄢沱码头的停车问题必然会成为制约愚人岛发展的一个长期问题。同时愚人岛内部交通路网络尚未形成。(三)Opportunities(机遇)1.“鄂西生态文化旅游圈”战略的确立湖北省已作出着力打造“鄂西生态文化旅游圈”重大战略决策,激活鄂西地区生态、文化、民俗等资源优势,破解交通、通讯、体制、机制等瓶颈障碍,使其成为国内外知名的旅游目的地,以推进鄂西地区经济社会发展,实现湖北东西部相对均衡发展。宜昌作为“鄂西生态文化旅游圈”领跑者,而长阳作为“鄂西生态文化旅游圈”的重要支点,在湖北省“鄂西生态文化旅游圈”中占有重要地位,清江作为长江在湖北境内的第二大支流,旅游资源富集,在宜昌和长阳的旅游业发展中起着极其重要的作用,而愚人岛作为清江流域的重要节点,对于完善清江流域乃至宜昌和湖北的产品结构有着重要的潜在作用。2.生态休闲度假成为主流15…
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