南湖苑住宅小区项目申请报告

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2019-12-06
简介
南湖苑住宅小区项目总用地面积为4896.77平方米,开发总建筑面积18266.74平方米,其中:住宅建筑面积16075.01平方米、架空层建筑面积2189.75平方米。其中地块一(旗望阁)建筑面积13762.05平方米;地块二(尚品阁)建筑面积4504.69平方米。其中地块一1单元为15层、2单元为13层、3单元为10层;地块二为6层,总户数169户,停车位60个。建筑密度地块一为29%,地块二为41%。绿地率为25%。本项目总投资金额为2705万元,融资方案主要采用企业自筹。由于该项目规模适中,且正处于国家宏观政策调控期内,将会受到一定的政策影响。国民经济的持续稳定发展、住房制度改革的深入,政府对公司开发本项目的鼎力支持,居民对改善居住条件的期望与购买力水平,这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。开发商在品牌上较为强势,但是需要在本地进行规模推广,如何做好产品推广和企业品牌推广,实现项目的强势启动将是本项目持续运作与获取高利润的重要决定因素。鉴于上述情况,项目的建设过程中,小区配套设施建设最好同步进行,让购房者对本项目有足够的信心。同时,在项目的预售中,可适当加大营销费用的比重,以发动销售宣传的强力攻势。从本项目的开发策略和营销策略上来看,主要采用循序渐进的开发和销售方式,以中等价格高品质渗透市场策略,以速度和价格配合以规避竞争,因此除在前期迅速占领市场打响品牌外,项目营销推广是项目成功的关键。从盈利能力来看,本项目具有较强的可行性,盈利比例高,操作难度系数较低。

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惠东县旗望阁和尚品阁项目第1页目录目录.....................................................................................................1第一章申报单位及项目概况..................................................................41.1申报单位概况...................................................................................................41.2项目概况...........................................................................................................41.2.1项目名称.................................................................................................41.2.2项目选址.................................................................................................41.2.3项目建设内容及规模.............................................................................41.2.4项目建设背景.........................................................................................51.2.5项目方案...............................................................................................131.2.6投资规模和融资方案...........................................................................21第二章发展规划、产业政策和行业准入分析....................................222.1发展规划分析.................................................................................................222.1.1宏观经济发展状况...............................................................................222.1.2房地产行业发展前景...........................................................................312.2产业政策分析.................................................................................................322.3行业准入分析.................................................................................................32第三章资源开发及综合利用分析......................................................333.1资源现状.........................................................................................................333.2资源利用.........................................................................................................333.3能源耗用.........................................................................................................34第四章节能方案分析............................................................................35惠东县旗望阁和尚品阁项目第2页4.1用能标准和节能规范.....................................................................................354.2能耗分析.........................................................................................................354.3节能措施.........................................................................................................364.3.1建筑节能...............................................................................................374.3.2电气节能...............................................................................................384.3.3运营节能...............................................................................................384.3.4空调系统...............................................................................................384.3.5节水措施...............................................................................................394.3.6采光节能...............................................................................................404.3.7供水系统...............................................................................................40第五章建设用地、征地拆迁................................................................415.1项目选址及用地方案.....................................................................................415.2土地利用合理性分析.....................................................................................415.3征地拆迁方案.................................................................................................42第六章环境和生态影响分析................................................................436.1环境和生态现状.............................................................................................436.2生态环境影响分析.........................................................................................436.2.1废水.......................................................................................................436.2.2噪音.......................................................................................................436.2.3废气.......................................................................................................436.2.4固体废物...............................................................................................446.3项目拟采取的主要环保措施.........................................................................446.3.1废水.......................................................................................................446.3.2废气.......................................................................................................44惠东县旗望阁和尚品阁项目第3页6.3.3噪声.......................................................................................................456.3.4固废.......................................................................................................456.3.5生态环境和水土保持措施...................................................................466.4特殊环境影响.................................................................................................47第七章经济影响分析............................................................................487.1经济费用效益或费用效果分析.....................................................................487.1.1经济效益识别与计算...........................................................................487.1.2成本费用分析.......................................................................................487.1.3利润预计...............................................................................................517.1.4财务指标分析.......................................................................................517.2行业影响分析.................................................................................................52第八章社会影响分析............................................................................538.1社会影响效果分析.........................................................................................538.2社会适应性分析.............................................................................................538.3项目开发主要经营风险及对策....................................................................558.3.1项目的资本风险..................................................................................558.3.3企业风险..............................................................................................558.3.3政策风险..............................................................................................55第九章综合评价及建议........................................................................569.1项目综合评价.................................................................................................569.2建议.................................................................................................................56惠东县旗望阁和尚品阁项目第一章申报单位及项目概况1.1申报单位概况项目申报单位名称:惠东县南翔实业有限公司申报单位地址:惠东县南翔实业有限公司申报单位法人代表:钟运南注册资本:人民币壹仟万元实收资本:人民币壹仟万元项目性质:有限责任公司申报单位经营范围:房地产开发、建筑材料、日用百货、服装、鞋帽的销售。1.2项目概况1.2.1项目名称惠东县旗望阁和尚品阁项目1.2.2项目选址惠州市惠东县城焦田上南湖边1.2.3项目建设内容及规模项目建设内容主要为住宅楼。项目总用地面积为4896.77平方米,开发总建筑面积18266.74平方米,其中:住宅建筑面积16075.01平方米、架空层建筑面积2189.75平方米。其中地块一(旗望阁)建筑面积13762.05平方米;地块二(尚品阁)建筑面积4504.69平方米。其中地块一1单元为15层、2单元为13层、3单元为10层;地块二为6层,总户数第4页惠东县旗望阁和尚品阁项目第5页169户,停车位60个。建筑密度地块一为29%,地块二为41%。绿地率为25%。经济技术指标表(地块一)项目指标单位规划用地面积4185.22平方米计算用地面积3345.8平方米建筑基底面积1207.05平方米总建筑面积13762.05平方米架空面积1207.05平方米计算指标建筑面积12555平方米首层架空层建筑面积1207.05平方米建筑密度29%容积率3.0绿地率25%规划总户数139户停车位50经济技术指标表(地块二)项目指标单位规划用地面积2356.45平方米计算用地面积1552.61平方米建筑基底面积982.25平方米总建筑面积4504.69平方米架空面积982.25平方米计算指标建筑面积3522.44平方米首层架空层建筑面积982.25平方米惠东县旗望阁和尚品阁项目第6页建筑密度41%容积率1.5绿地率25%规划总户数30户停车位101.2.4项目建设背景1、项目地理位置本项目用地位于惠东平山镇,自然景观优美;紧临广汕路,交通极为方便。1.2.1.2项目基础设施现状通讯:惠东县已形成以光缆、数字微波为主的大通路国内、国际长途传输网,电讯传输基本实现交换程控化、传输数字化。水电:惠东县水电供应充足。日供水能力7万立方米,生产、生活用水充足。白盆珠水库库容量达12亿立方米。全县已建成22万伏变电站1座,11万伏变电站8座,小水电站60多座,日平均供电量达100多万千瓦时。2、项目区域内经济现状2009年上半年以来,我县认真贯彻落实中央“保增长、保民生、保稳定”和省委省政府“三促进一保持”、市委市政府“三促三保”等一系列决策部署,紧紧围绕县委、县政府提出的“树信心、抓项目,扩内需、保增长,惠民生、促和谐”和“三年有明显效果”的总体目标要求,以实施《珠江三角洲地区改惠东县旗望阁和尚品阁项目第7页革发展规划纲要》(下称《纲要》)为契机,以深入学习实践科学发展观活动为动力,以保持经济平稳较快增长为首要任务,以扩大投资消费需求为根本途径,以落实“十个方面惠民措施”为切入点,积极开展“四个年”活动,扎实推进“345”发展战略,积极应对国际金融危机,突出抓大项目建设、镇域经济发展、招商引资、民营经济等各项工作,经济运行出现积极变化,投资、消费保持高位运行,实际吸收外商直接投资、工业增加值、财政收入等核心指标增长率逐步提高。总体表现为应对危机成效明显,经济运行企稳向好。上半年,全县实现GDP84.1亿元,同比增长10.4%,增幅达到全市平均水平,实现了预期增长目标。一、经济运行主要特点(一)从三次产业发展看,第三产业成为拉动经济增长的主动力。1、第三产业发展亮点凸显。今年以来,惠东县千方百计发展第三产业,以发展现代服务业为目标,加快金融、信息服务、现代物流、旅游等行业的发展,夯实交通运输、商贸、房地产等传统产业的发展基础,提升了产业发展水平。特别是近年来我县城镇建设加快,城镇化水平得到进一步提升,带旺了人流、物流、资金流,推动了第三产业快速发展,对经济增长拉动作用明显增强。上半年,第三产业增加值30.4亿元,增长16.4%,对比第一季度增幅上升1.5个百分点,拉动全县GDP增长5.2个百分点,对经济增长的贡献率达49.2%,同比上升6.7个百分点;第三产业占GDP比重为36.2%,同比上升1.8个百分点。一是旅游业发展方兴未艾。近年来,我县致力于开发旅游品牌,加大宣传力度,完善旅游景点景区功能,努力开拓旅游市场,取得了明显效果。“金海湾—巽寮”旅游品牌的影响力进一步扩大,各大旅游饭店组织成立了旅游饭店协会,积极开拓省外市场,开发旅游线路,吸引了重庆、成都、湖南等地游客前来春游,旅游业实现了淡季惠东县旗望阁和尚品阁项目第8页不淡,旺季更旺,旅游业又迎来了一个春天。1-6月,全县旅游总收入2.96亿元,接待国内外旅客113.6万人次,分别增长22%和15%。二是房地产业发展持续高温。中航地产、国际新城、美安居、上城国际等项目进入加快施工阶段,拉动房地产开发投资快速增长。1-6月,全县房地产开发投资6.8亿元,增长58.8%;房屋施工面积232.7万平方米,销售面积4.79万平方米,分别增长8.5%和54.4%。2、农业生产稳步增长。以新农村建设为长期战略方针,以大力发展现代农业为目标,以建设珠三角绿色农产品生产和供应基地突破口,以增加农民收入为切入点,全力抓好冬种春收和春种夏收,大力扶持九华农贸、东进农牧、生源等重点农业龙头企业,不断扩大马铃薯、大顶苦瓜、甜玉米等特色农产品生产基地规模,加快发展沿海出口型、沿江城郊型、山区资源型现代农业经济,农业发展正向规模化、基地化、产业化、集约化方向迈进。上半年,全县第一产业增加值11.6亿元,同比增长5.9%。全县春收粮食作物面积15.2万亩,总产5.2万吨,同比分别增长13%和15%;蔬菜总产19.1万吨,同比增长8%;马铃薯产量27万吨,产值4.3亿元,分别增长16.5%和13.6%;水果总产3.1万吨,同比增长7.4%;出栏肉猪头数23.0万头,同比增长6.2%;水产品产量2.6万吨,产值4.0亿元,同比分别增长3%和9.5%。目前,全县已创办了32个现代农业示范园区,培育了52家农业龙头企业和55个农民专业合作社,销售收入16.74亿元,带动5.24万户农民户均增收3455元。2、工业生产逐步企稳回升。一方面,原有企业的企稳回升确保了工业增长。面对国际金融危机,县委、县政府积极采取有效应对措施,出台了《关于应对世界金融危机,帮助扶持我县企业发展的意见》,按照“能免则免、能减则减、能惠东县旗望阁和尚品阁项目第9页缓则缓”的原则,切实减轻企业负担;积极开展调研活动,掌握企业生产情况,及时发现困难与问题,及早为企业排忧解难,支持企业生产发展,帮助企业渡过难关;全县各级大力贯彻落实《关于实施十个方面惠民措施的决定》,为企业发展提供一个效率高、管理好、服务优的政务环境,极大地提振了社会和企业的信心,促进了企业生产发展。同时,各级各部门加大对企业帮扶力度,引导企业加强成本管理,加大科技投入,增强创新能力,积极拓展市场,实现逆势增长。特别是洛奇工艺品有限公司、澳达树熊有限公司、艾希德药业、港丰毛织厂、上丰鞋业有限公司、美新塑木型材制品有限公司等一批规模企业订单充裕,开工充足,实现大幅增长甚至成倍增长。另一方面,新项目的投产拉动了工业增长。我县通过创优招商环境,落实招商责任,加大招商力度,促使一批工业项目快落户、快建设、快投产。上半年,汇源果汁、康利石材、丽影电器、宝龙工艺品、富鑫手袋、耐宝塑胶等一批工业项目建成投产,成为工业经济新增长点。上半年,全县工业增加值40.2亿元,增长7.8%。全县第二产业增加值42.1亿元,增长8.1%。(二)从三大需求看,投资和消费成为经济发展的重要支撑。1、加快大项目建设,投资逆势中进位。今年以来,惠东县把大项目建设作为拉动今年固定资产投资增长40%以上的重要保证,加强项目建设管理,创新机制,落实责任,下解任务,解决项目建设中遇到的困难和问题,推动大项目建设取得实效。1-6月,全县固定资产投资总额达38.1亿元,增长95.0%,同比上升24.8个百分点,高于全市75.6个百分点,增幅排全市第一;4-6月固定资产投资环比增长速度分别为-28.6%、27.7%、32.5%,呈逐月上升趋势。一是重点项目扎实推进。巽寮旅游、平海电厂、珠三角产业转移园,西枝江水利枢纽工程、污水惠东县旗望阁和尚品阁项目第10页处理厂、文化中心、县城环城南路、县城环城北路、惠深沿海高速、广惠高速东延线、惠莞高速和厦深铁路惠东段建设等一批重点项目扎实推进。1-6月,重点项目(不含惠深沿海高速、广惠高速东延线、惠莞高速和厦深铁路)完成投资18.5亿元,占全社会固定资产投资的48.5%;本年新开工计划投资5000万元以上的项目有20个,累计完成投资2000万元以上的项目有14个。二是工业生产性项目投资快速增长。上半年,全县工业生产性投资16.6亿元,同比增长192.8%。三是镇域投资增长加快。1-6月,固定资产投资增幅超过80%的有平海、安墩、大岭、平山、黄埠、港口6个镇。1-6月各镇固定资产投资情况镇别绝对值(万元)比上年同期增长%镇别绝对值(万元)比上年同期增长%全县合计38119095.0平海73221478.6平山104361141.8港口195087.1大岭34541228.8多祝1213868.1白花2171513.1安墩1811281.3梁化571135.0白盆珠356053.8稔山763020.7高潭179630.1铁涌257518.1宝口326028.3吉隆3390433.8巽寮3443410.5黄埠3858398.5———2、消费品市场交易活跃,消费需求逆势中提速。惠东县紧紧抓住“扩内需”惠东县旗望阁和尚品阁项目第11页的有利时机,把扩大消费需求作为应对国际金融危机的重要途径,一手抓构建商贸平台构建,一手抓服务业发展,提振消费信心,大力引导消费,取得较好的效果。1-6月,我县社会消费品零售总额达46.1亿元,同比增长17.5%,达到全市平均水平,增幅比1-5月上升了1.8个百分点;4-6月社会消费品零售总额环比增速分别为1.4%、2.8%、10.8%。一是大项目辐射带动效应初显。一方面,随着巽寮旅游项目建设的加快,滨海旅游品牌知名度不断扩大,吸引了国内外大量游客前来观光旅游,推动了旅游业快速发展,辐射带动了周边乡镇住宿餐饮业发展。今年以来,黄埠的国惠大酒店、稔山的银禧酒店、莲花酒店、惠东人家等项目相继建成投产,巽寮德泽园等酒店扩建,扩大了住宿餐饮接纳容量,形成了住宿餐饮业新增长点。据了解,目前全县住宿业平均入住率45%以上;1-6月,住宿和餐饮业零售额6.5亿元,增长26.0%。另一方面,我县房地产开发业一直保持较大的增长,有效地扩大了房地产和建材市场需求。二是生活必需品刚性需求不断扩大。据调查,一些信誉好、管理到位、服务水平高的超市、农产品批发网点,仍保持高位增长,有些甚至成倍增长。华侨城农贸市场、美多购物中心、家家乐购物中心、稔山好收成、银基商贸城、平山中心市场等集贸市场交易活跃,银基鞋材市场、南康百货等大型商贸项目的建成投产,拉动了批发零售业增长。1-6月,批发零售业实现零售额39.6亿元,增长16.2%。三是扩大消费需求政策落实加速消费升级。积极抓好家电下乡政策落实,营造消费新亮点;规范市场秩序,营造公平、公正、有序的营商环境;及时向公众发布全县经济信息,提振消费信心,促进消费保持较快增长。3、企业家投资信心提振,实际吸收外商直接投资逆势增长。1-5月,实际吸惠东县旗望阁和尚品阁项目第12页收外商直接投资6983万美元,增长24.2%,增幅高于全市14.3个百分点,完成年度计划的68.9%。1-6月,全县共引进外资项目11宗,其中,外商直接投资项目8宗。(三)从运行质量看,民生事业得到进一步发展。1、财政收入保持增长,信贷支持力度加大。上半年,全县地方财政一般预算收入3.25亿元,增长11.1%。但由于受国家中小企业税收政策调整及部分企业生产和销售形势的影响,财政收入增幅较上年同期下降27.4个百分点。全县实现税收5.95亿元(含海关税),同比减少13.7%,降幅低于全市2.3个百分点,其中国税收入3.31亿元,减少26%,地税收入2.64亿元,增长9.2%。全县各镇税收4.9亿元,同比增长2.9%,增幅比1-5月上升4.9个百分点,其中,巽寮、铁涌、宝口、多祝、港口5个镇税收增长50%以上,同比分别增长145.2%、86.3%、78.1%、66.2%和53.1%。6月末,金融机构各项存款余额143.8亿元,贷款余额66.7亿元,分别比年初增长11.6%和20.3%。1-6月各镇税收情况镇别绝对值(万元)比上年同期增长%镇别绝对值(万元)比上年同期增长%全县合计59526-13.7黄埠4068.37.7各镇合计494482.9平海2349.6-35.1平山22721.3-4.4港口525.353.1大岭2775.26.2多祝1421.366.2惠东县旗望阁和尚品阁项目第13页白花4723.7-10.5安墩63.018.3梁化808.25.0白盆珠116.1-4.1稔山1594.326.2高潭92.843.6铁涌383.986.3宝口63.678.1吉隆5229.423.0巽寮2512.1145.22、城乡居民收入稳步增长,民生事业不断改善。1-6月,在岗职工人均工资10035元,同比增长12.0%;农民人均现金收入4477元,同比增长17.6%;全县用于教育、卫生、社会保障与就业、环境保护方面的财政支出2.76亿元,增长37.1%,占财政一般预算支出的49.4%。1.2.5项目方案1.2.5.1环境设计1、建筑物外墙材料不产生光污染,不选用大面积明亮耀眼的颜色。色彩与周边建筑色彩协调,斜屋顶采用西式瓦托衬,保证街道、小区色彩整体感。2、公共绿地以保障绿地的实施效果,庭院的停车场用广场砖铺装,以加强绿化,在用地总平面设计,尽量减少硬底化面积,增加绿化面积。3、注重小区的规划,重点做好小区的设计、配套和环境,体现以人为本的原则,注重标识的设计,清晰、规范、明确、并提供夜间照明。楼盘为板式设计,南北通透,使用率高,封闭式小区,将惠东县旗望阁和尚品阁打造成一个成熟社区,让业主感受到家的温馨、舒适和方便。依据初步规划方案惠东县旗望阁和尚品阁项目主要工程内容见下表:序号项目名称说明1住宅建筑面积18266.74㎡2给排水工程水箱、水池、水泵机房3普通消防系统住宅区惠东县旗望阁和尚品阁项目第14页4变配电工程(强电)配电房变配电设备5照明工程站区照明6通讯工程普通电话配线(端子接单元口)及智能设施的网线铺设7火灾报警及安全监视公共场所火灾报警,可视防盗门8通风工程地下停车库通风9闭路电视住宅区10室外工程室外绿化及部分道路场地1.2.6.2主体工程方案1、设计依据国家先行规范及规程。《建筑地基基础设计规范》(GB50007-2002)《建筑结构荷载规范》(GB50009-2001)(2006年版)《混凝土结构设计规范》(GB50010-2002)《建筑抗震设计规范》(GB50011-2001)(2008年版)《高层建筑混凝土结构技术规程》(JGJ3-2002)《钢筋机械连接通用技术规程》(JGJ107-2003)《建筑地基处理技术规范》(JGJ79-2002)《建筑桩基技术规范》(JGJ94-2008)《全国民用建筑工程设计技术措施》(结构)2、地基及基础选型本工程基础拟采用钢筋混凝土筏板基础或桩基或其它类型,具体形式待正式详勘报告后确定。3、上部结构选型根据建筑物的使用性质结合建筑方案,楼屋面采用现浇钢筋混凝土梁板结构。竖向荷载由楼板、梁、柱或墙等构件传递至基础。4、结构材料惠东县旗望阁和尚品阁项目第15页①钢材钢材标准依照《钢结构设计规范》GB50017-2003中提供的标准选用,钢材的强度设计值(N/mm2)详下表:钢材厚度或直径(mm)抗拉、抗压和抗弯,f抗剪fv端面承压(刨平顶紧)fceQ235B≤16215125325>16~40205120>40~60200115>60~100190110Q345B≤16310180400>16~40295170>40~60265155>60~100250145钢材的物理性能指标详下表:弹性模量E(N/mm2)剪变模量G(N/mm2)线膨胀系数(以每oC计)质量密度(Kg/m3)206x10379x10312x10-67850②热轧型钢材热轧型钢材标准依照《热轧H型钢和剖分T型钢》GB/T11263-1998中提供的标准采用。③混凝土混凝土标准依照《混凝土结构设计规范》GB50010-2002中提供的标准选用,混凝土的强度值、设计值(N/mm2)详下表:强度种类标准值(N/mm2)设计值(N/mm2)弹性模量fckftkfcftEc(N/mm2)C1510.01.277.200.912.20×104C2013.41.549.601.102.55×104C2516.71.7811.91.272.80×104C3020.12.0114.31.433.00×104C3523.42.2016.71.573.15×104惠东县旗望阁和尚品阁项目第16页C4026.82.3919.11.713.25×104C4529.62.5121.11.803.35×104C5032.42.6423.11.893.45×104④钢筋钢筋标准依照《混凝土结构设计规范》GB50010-2002中提供的标准选用,钢筋的强度值、设计值(N/mm2)详下表:钢筋种类直径(mm)标…
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