某市区区群康路地块项目可行性研究报告

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2019-12-03
简介
韶关市武江区群康路地块项目位于韶关武江区群康路,紧邻新华北路、工业路,周边路网完善,可轻易通达市内各区,到高铁武广站、市汽车站、火车站、京珠高速、韶赣高速等交通重要枢纽仅需十多分钟的车程,交通优势明显。项目周边新旧楼盘众多,居住、商业氛围较好,项目距西河体育中心、西河全民健身广场、世纪购物广场、中环购物广场、红星美居中心等知名商场仅五分钟车程,人气较旺,是韶关市民日常工作、居住、活动、社交的中心,区域知名度较高。项目周边各项配套十分完善,学校、医院、超市、菜市场、酒店以及各类型娱乐、餐饮店等近在咫尺,配套优势明显。总用地面积29309㎡,总建筑面积112081.5㎡,计容总建筑面积102581.5㎡,本项目开发成本总额为30052.61万元。项目总建设成本为34674.62万元,单方造价约为3093.7元/㎡。项目商业部分开发全部投资现金流量表详见下页表所示,本项目的折现的资本化率水平取常用值,Ic=10%。经过列表计算,项目税后全部投资FNPV为19126.38万元大于0,项目内部收益率为121%,证明该方案盈利能归还贷款本利,远高于同期盈利率的社会平均水平,该方案是可行的。

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韶关市武江区群康路地块项目可行性报告广州鸿兴地产顾问有限公司二零一一年九月目录第一部分:项目概况....................................................11.1宗地位置.......................................................11.2宗地现状.......................................................21.3项目周边配套...................................................41.4项目规划控制要点...............................................81.5项目地块综合评判...............................................8第二部分市场分析...................................................102.1韶关市社会经济发展概况........................................102.2韶关市房地产市场分析..........................................152.3区域住宅市场成长状况..........................................292.4区域市场目标客层研究..........................................45第三部分:项目定位...................................................483.1项目定位......................................................483.2项目产品建议..................................................54第四部分:项目开发...................................................684.1开发时序建议..................................................684.2价格定位......................................................71第五部分:投资收益分析...............................................745.1项目成本预测..................................................745.2项目资金筹措计划..............................................775.3项目开发财务评价..............................................785.4项目敏感性分析................................................795.5项目现金流量与动态盈利分析....................................825.6项目资金来源与运用表分析......................................83第一部分:项目概况1.1宗地位置1小结:由图直观可见1、项目位于韶关武江区群康路,紧邻新华北路、工业路,周边路网完善,可轻易通达市内各区,到高铁武广站、市汽车站、火车站、京珠高速、韶赣高速等交通重要枢纽仅需十多分钟的车程,交通优势明显。2、项目周边新旧楼盘众多,居住、商业氛围较好,项目距西河体育中心、西河全民健身广场、世纪购物广场、中环购物广场、红星美居中心等知名商场仅五分钟车程,人气较旺,是韶关市民日常工作、居住、活动、社交的中心,区域知名度较高。3、项目周边各项配套十分完善,学校、医院、超市、菜市场、酒店以及各类型娱乐、餐饮店等近在咫尺,配套优势明显。1.2宗地现状1.2.1项目地形及四至景观项目地块较为方正,为北高南低的坡地地貌,高低落差合理,有利于规划的差异化、创新性;北面是宝盖岭,自然景观丰富,景观视野开阔。项目南面为汇展华城和幸福家园项目,这两个项目为韶关市两个大型房地产项目,但本项目与以上两个项目有旧厂房间隔,项目西面也为低层民居和旧厂房,影响了项目的景观,但视野开阔;项目东面为韶关第五中学和低层住宅建筑,景观不是很理想。东面也是旧民房,景观也不理想;北面(宝盖岭)2南面(民居、旧厂房)西面(民居)东面(韶关第五中学)小结:项目北面自然景观资源最为丰富,但其余三面都给学校、底层民居和旧厂房包围,景观不够理想,但项目地属于坡地地形,视野较为开阔,可以在一定程度上降低项目在景观视野方面的劣势,总体来讲,项目在这个方面优势不大。31.3项目周边配套1.3.1项目周边交通状况工业路(外围—东西走向)群康路(内围—东西走向)新华路(南北走向)小结:项目临近韶关市区南北走向的新华路,以及东西走向的工业路,周边路网完善,交通通达率高。群康路已列入韶关市交通规划改造工程的主要工作之一。45公交车站(东岗岭站)小结:公交路线有9路、12路、20路、25路等,贯通韶关各区,片区居民交通出行较为便利。1.3.2项目周边配套1、商业配套世纪购物广场红星美居中心超市6银行肉菜市场小结:项目商业配套十分完善,附近人气较旺,是项目主要优势之一。2、教育、医疗配套群康幼稚园东岗岭小学韶关第五中学7小结:该片区享有韶关一线教育配套,教育配套涵盖幼儿园、小学、初中优势十分明显。3、体育设施配套西河体育中心西河全民健身广场篮球场乒乓球场主题活动广场健身设施小结:该区域体育设施配套十分完善,项目距西河体育中心、西河全民健身中心仅五分钟路程,该区域历来就是韶关市民休闲娱乐、健身的重要去处,大众认可度高。81.4项目规划控制要点项目地块初拟技术经济指标项目指标总用地面积29309㎡总建筑面积112081.5㎡计容总建筑面积102581.5㎡1、住宅面积90831.5㎡2、国学馆600㎡3、双语幼儿园2000㎡4、社区文化艺术中心2450㎡其中数字图书馆300㎡数字电影院500㎡少儿艺术中心(书法、绘画、音乐、舞蹈、雕塑)、文化展厅1650㎡5、文化商品街5700㎡6、社区健康中心600㎡7、其他配套400㎡8、地下车库面积9500㎡总户数800地下车位数420容积率3.5绿化率40%建筑密度≦30%1.5项目地块综合评判优势:地段、资源赋予了项目地块坐拥3大价值,项目可塑性强。地段价值:项目位于韶关市中心繁华区域,城市景观轴内、交通便利,通达各区;配套价值:周边各项配套十分完善、齐全;资源价值:紧邻西河体育中心、西河全民健身广场,韶关市内唯一的、最大的公共康体休闲娱乐平台,知名度较高;劣势:但项目占地面积较小,周边景观资源较少,项目南面景观视野受到局限,是项目的短板。项目地块属性定位:根据目前项目的区域价值,我司认为项目可塑性较高,具备打造成一个集高端住宅、文化商业街区于一体的区域中高端项目。910第二部分市场分析2.1韶关市社会经济发展概况2.1.1韶关行政区划及人口位置:广东省北部,北江中上游,与清远相邻,北部与湖南和江西交界。区划:下辖曲江区、浈江区、武江区、始兴县、南雄市、仁化县、翁源县、新丰县、乳源瑶族自治县、乐昌市。韶关市面积18380平方公里,户籍人口325.54万,其中:非农业人口124.79万人,农业人口200.75万人。全年出生人口3.78万人,人口出生率11.69‰;人口自然增长率6.95‰。年末常住人口296.94万人。其中市辖区人口92.63万。市区:浈江区面积523平方公里,人口35.43万。武江区面积682平方公里,人口25.2万。曲江区面积1651平方公里,人口32万。目前:三区人口合共约93万未来:至2020年规划期末,规划韶关市城市人口规模为130万人。其他县市:乐昌市面积2421平方公里,人口53万。南雄市面积2361平方公里,人口46万。始兴县面积2174平方公里,人口25万。仁化县面积2223平方公里,人口23.14万。翁源县面积2183平方公里,人口39.76万。新丰县面积2016平方公里,人口24万。乳源瑶族自治县面积2125平方公里,人口21万。小结:广博的消费区域、庞大的人口基础将会带给韶关房地产市场巨大的发展空间和开发潜力。2.1.2国民生产总值据统计,2010年全市实现生产总值683.1亿元,比上年增长12.5%,连续5年11经济增长率高于全国、全省;比2005年增加346亿元,2006-2010年的年均年增长12.7%,连跨400亿元、500亿元、600亿元三个台阶。2010年第一产业增长5.6%,第二产业增长15.6%(其中工业增长15.5%),第三产业增长11.4%。全市地区生产总值“十一五”期间年均增长12.7%,比“十一五”规划预期目标12%高出0.7个百分点。2010年末全市市场主体总数达9.87万户,比2005年末增加3.1万户。全市有26个项目列入省现代产业500强,居全省第6位。三大产业结构由2005年的16.4∶42.6∶41调整为13.7∶42.6∶43.7。2010年全市人均生产总值突破2万元,达2.3万元,同比增长12.1%,2006年至2010年平均增长12.2%。2010年财政总收入143.3亿元,地方财政一般预算收入47.8亿元,分别增长32.4%和17.5%,2006年至2010年的年均分别增长18.2%和19.1%。表2-1:2006—2010年韶关GDP及其增长情况小结:韶关市的经济增长较为平稳,但经济总量不高,经济发展总体上还处于一个较低的阶段;对于房地产而言可分为两个方面来看,在发展趋势方面来看,韶关有巨大的增长空间和发展潜力,从消费方面来看,在这种情况下韶关居民对价格方面的接受力和认同程度相对较低。2.1.3韶关工业基础雄厚韶关是广东的重工业城市,工业基础雄厚。五、六十年代和七十年代,国家先后把韶关作为华南重工业基地和广东战略后方来建设,建立起韶关钢铁厂、韶关冶炼厂、韶关挖掘机厂、凡口铅锌矿、大宝山矿等一大批骨干工业企业,奠定了韶关工业在当0200400600亿元8000%5%10%15%20%GDP393.83482.54545.87571.73683.1增长率12.40%14.90%10.60%10.10%12.50%2006年2007年2008年2009年2010年12地经济中的基础地位。七十年代,韶关已成为广东重要的工业基地。八十年代以来,韶关的工业得到了进一步发展。近几年,韶关工业紧紧围绕“建设粤北经济强市”的目标,因地制宜,突出特色,依托资源优势,积极培育以冶金、电力、烟草为主的支柱产业。目前基本形成了初具特色的以采掘、有色金属冶炼、钢铁工业、铸锻件、建筑材料等资源型行业组成的重点产业,以机械制造、轻工、石油化工、电力等行业为主的加工业,以电子信息技术、机电一体化、新材料等行业为主体的高新技术产业三大类工业门类综合类工业城市。2010年工业增加值252亿元、增长15.5%,其中规模以上工业增加值202亿元、增长16%。钢铁、有色金属、电力、机械、烟草、制药、玩具等七大支柱工业增加值155.7亿元,增长15.8%。2010年1-11月规模以上工业经济效益综合指数188.1%、比上一年提高12.3个百分点。2010年先进制造业增加值占工业增加值的比重提高到31.7%,过去五年高新技术产业产值年均增长20%。小结:韶关地区拥有雄厚的支柱产业经济链,这对韶关的经济发展及居民就业提供了强而有力的支持,保障了居民有稳定良好的经济来源。这对房地产市场的健康发展无疑是至关重要的。2.1.4韶关产业转移园近年来,韶关着力掀起园区基础设施建设、招商引资两个高潮。承接产业转移取得新成绩。2010年全市承接产业转移项目440个,合同投资304.4亿元、增长137%,到位资金101.7亿元、增长27.5%。2008—2010年累计承接产业转移项目1206个,合同投资540.1亿元,到位资金250.8亿元。2010年全市省级产业转移工业园规模以上工业增加值增长37.5%。东莞(韶关)产业园、东莞大岭山(南雄)产业园成功竞得省专业性产业园建设扶持资金,成为区域经济重要增长极。东莞大岭山(南雄)产业园、仁化有色金属循环经济产业基地成为全省首批省市共建循环经济产业基地。省市共建粤北现代技工教育基地取得实质性进展。2010年完成农村劳动力技能培训2.84万人、转移就业9.5万人,五年累计分别达12.2万人和39.9万人。有3805名农民工积分入户城镇。在省2009年度农村劳动力技能培训转移就业和产业转移目标责任考核中,我市分别居全省第一名和东西北地区首位(全省第三名),连续两年在全省“双转移”考核中荣获“双优”。2010年园区规模以上工业增加值22.3亿元,增长37.5%,比全市规模以上工业13增幅高21.4个百分点。园区完成固定资产投资37.2亿元,增长84.7%,比全市投资增幅高63%。小结:韶关地区扮演着珠三角产业向内地转移的重要角色,产业的增加同时会带动外来人口的增长,继而市场对住宅的需求将会有进一步增长提高,这对韶关房地产市场的发展聚集人气。2.1.5韶关金融行业概况2010年末金融机构各项存款(含外币)余额907.75亿元、增长14.3%,其中城乡居民储蓄存款余额562.11亿元、增长14.8%。金融机构各项贷款(含外币)余额376.06亿元,增长17.5%。个人消费贷款67.65亿元,增长64.4%。其中:个人中长期人民币消费贷款余额65.91亿元,增长62.7%;个人短期人民币消费贷款1.74亿元,增长1.7倍。全年证券交易额1174亿元,下降15.9%。小结:韶关市居民的各项存款和贷款均保持较快速度增长,特别是贷款的增长速度,这说明韶关居民的消费理财观念正在发生转变,这将为韶关房地产市场提供有力支持。2.1.6社会消费品零售总额2010年全市社会消费品零售总额329.8亿元、增长18.8%,比2005年增长1.3倍;商品房销售额比2005年增长4.3倍。城乡市场同步繁荣,城镇市场增长19%、乡村市场增长17.5%。表2-2:2006-2010年社会消费品零售总额及其增长率0200亿元4000%5%10%15%20%25%社会消费品零售总额164.63196.57241.33287.72329.8增长率16.20%19.40%22.80%19.20%18.80%2006年2007年2008年2009年2010年14小结:韶关居民的消费品零售消费均在快速增长,这说明韶关居民的消费力以及生活水平都处于快速提高的阶段,同时也将带动韶关的各行各业提高各行业的盈利,继而对房地产市场发展也会有进一步的带动和提升。2.1.7社会消费水平2010年城镇居民人均可支配收入14260元,农村居民人均纯收入6317元,分别增长10.1%和18.3%,五年年均增长10.6%和11.1%。城镇居民恩格尔系数下降到39%。韶关市区居民消费价格指数涨幅为2.9%,低于全国、全省上涨水平。韶关市区居民人均可支配收入18021元、增长10.6%,居民家庭人均消费性支出12910元、增长12.6%,社保离退休金发放总额13.8亿元、增长30.7%,农民人均纯收入增长18.3%。表2-3:2006—2010年城镇居民人均消费支出及增长表小结:韶关居民的支出与收入均有稳定健康的增长,其中恩格尔系数亦在逐步下降,这些数据显示出韶关居民的消费支配力正在逐步增强,有能力购房、换房的居民会越来越多。2.1.8韶关经济发展的机遇及条件1、广东省加快山区发展各项政策措施的落实,为韶关经济社会的发展提供了良好的政策环境。2、韶关凭借自身资源、区位、劳动力等方面的优势,使之成为珠三角等发达地区产业转移的优选地,已被列入省的重点开发项目,这将对韶关投资增长贡献较大,如韶关比亚迪汽车试车场和零配件基地、东莞(韶关)产业转移工业园、韶关市大南华生态开发项目等。3、在全省推进泛珠三角区域合作中,韶关成为泛珠三角核心圈的扩张区域和通5,0008,00011,00014,000元0%10%20%人均消费支出(元)90189837106661146812910增长率8.80%9.10%8.40%7.50%12.60%2006年2007年2008年2009年2010年15往腹地的“黄金通道”,特别是武广高铁客运专线的建成,350公里的时速,大大的缩小了距离的概念,这将使韶关不断取得新的商业机会。4、旅游、商贸、现代物流等服务业的加速发展,将强有力地拉动经济增长,居民消费结构的转型升级,有利于培育新的消费热点,扩大内需。小结:良好的政策环境、产业转移的契机、武广高铁的便捷、内需的逐步扩大等因素都预示着,韶关的经济与房地产市场即将进入一个新的高速增长期。2.1.9本章小结过去的5年中韶关市的GDP年增长平均在12.7%;消费品零售总额平均年增长为18.61%,其中2010年城镇居民人均可支配收入14260元,增长10.1%,韶关市区中心城区居民人均可支配收入18021元、增长10.6%,居民家庭食品消费支出占消费支出的比重亦在逐年下降。从以上的数据中我们不难看出,在未来很长一段时间里,韶关经济发展的上升态势将持续,促使韶关调整、优化产业结构,为此外来人口也随之不断增加,居民的收入和消费支配力相应会出现较大幅度的提升,这将给韶关房地产业的发展提供了有力支持。2.2韶关市房地产市场分析2.2.1房地产市场基本情况(1)、历年房地产投资分析表2-4:2006—2010年房地产投资额情况0204060亿元80全市投资16.8239.5755.2746.4563.96市区投资12.6229.9140.8230.840.292006年2007年2008年2009年2010年162010年,全市房地产开发企业完成开发投资63.96亿元,同比增长37.7%。其中,市区完成开发投资40.29亿元,同比增长30.8%。小结:在受到08年10月的金融海啸影响下,造成09年的开发投资额有较大辐度的下降;09年到10年上半年,房地产市场需求持续旺盛,从而使2010年的开发投资额大幅度增长。(2)、历年房地产开发情况表2-5:2006—2010年全市施工及竣工面积0200400600万㎡800全市施工面积262.24473.3630.8675476.15全市竣工面积75.57103.2187.6169.98169.982006年2007年2008年2009年2010年2010年全市商品房在建施工面积476.15万平方米,同比增长11%,其中新开工施工面积271.07万平方米,同比增长21.6%。商品房竣工面积262.36万平方米,同比增长54.3%。表2-6:2006—2010年市区施工及竣工面积0100200300400万㎡500市区施工面积176.2328.4428.9451.94466.8市区竣工面积40.3234.76111.999.8156.332006年2007年2008年2009年2010年2010年市区商品房施工面积466.8万平方米,同比增长3.3%,其中新开工施工17面积138.07万平方米,同比增长3.6%。商品房竣工156.33万平方米,同比增长56.6%。2010年市区发出房地产项目施工许可证25个,项目总投资9.57亿元,同比下降1.34%,报建规模89.3万平方米,同比减少18%。发出商品房预售许可证73个,批准预售面积100.2万平方米,比上年同期增长13%。小结:因受到09年的房地产市场供销两旺的影响,2010年的新开工施工面积大幅度增长,因此2011年将会有较大量的商品房推出市场,竞争的加剧已是不可避免。(3)、历年房地产销售面积状况2010年,全市商品房销售234.06万平方米,同比增长4.1%,销售额75.76亿元,同比增长28.1%。其中市区商品房销售面积138.59万平方米,同比增长4.2%,销售额53.32亿元,同比增长25.2%。表2-7:2006—2010年全市及市区商品房销售面积0100200万㎡300全市销售面积102.8159.2138.3224.87234.06市区销售面积67.3292.2166.9133.06138.592006年2007年2008年2009年2010年表2-8:2006—2010年全市及市区商品房销售额0204060亿元80全市销售额16.3732.2932.4959.1575.76市区销售额11.6922.8221.1742.5853.322006年2007年2008年2009年2010年182006—2010年韶关市商品房销售面积有升有降,在2008年有下降,但这五年的销售面积总量涨幅明显。小结:销售面积的涨幅小于销售额增长速度,说明这五年韶关的商品房价格上涨速度较快。2009年和2010年的销售面积和总额上升速度最快。(4)、历年房地产价格状况表2-9:2006—2010年全市及市区商品房销售均价01000200030004000元/㎡5000全市房价14511752212826303237市区房价161123742916320042172006年2007年2008年2009年2010年2010年,全市(包括乡镇)房地产价格呈上升趋势,全年均价为3237元/㎡。其中,从市区商品房住房成交价格看,2010年1月市区网签合同均价为3926元/㎡,12月达到了年内最高峰,为4706元/㎡,一年内商品房住房价格上涨了780元/㎡,年末价格比年初增长了21.24%。市区全年均价为4217元/㎡。(5)、2010年房地产市场分析2010年,我市房地产市场呈现投资增长、产销两旺、价格上涨的局面。一是开发投资快速增长。从年初开始,投资、开工、销售便呈上行态势。特别是第二、第三季度,开发投资月平均同比增长幅度均达到59%以上。第四季度投资增幅有所回落,但仍保持了三成以上的增长速度。二是商品房销售市场持续旺盛,从销售规模来看,与上年同期相比,2010年商品房销售面积一直呈现增长状态。其中,以上半年增幅较为明显。第四季度市区个别楼盘甚至出现抢购现象。三是房地产价格上涨。2010年全市商品房销售面积比上年增长4.1%,而销售额却同比增长了28.1%。从市区商品房住房成交价格看,2010年1月市区网签合同均价19为3926元,12月达到了年内最高峰,为4706元,一年内商品房住房价格上涨了780元,年末价格比年初增长了21.24%。形成上述状况的主要原因:一是由于受08年金融风暴等影响,08年到09年,全市房地产开发投资、新开工及销售均呈较大幅度下降,在很大程度上影响着2010年的同比增幅。二是需求和供给的不平衡。由于上年度房地产建设项目大幅减少,特别是市区,2010年上半年商品房竣工面积同比均为两位数的负增长,2月份更是同比减幅达到了78%,在一定程度上影响了今年商品住房的有效供给,使得房价持续上升。三是一级市场住房供应结构不合理。2010年以来市区保障性住房稀缺,普通商品住房供应量远远达不到市场需求,使得房地产一级市场中的住房消费大都集中在高档楼盘,而这些楼盘的价格相对较高,使得市区的商品房价呈现相对高位。2.2.2市场供求分析(1)、市场需求分析根据《韶关国民经济和社会发展第十一个五年总体规划》,人口自然增长率控制在7‰,按照到2012年平均人均住房面积达到33平方米测算,预计到2012年需求住房总量约为390万平方米,年均需求约为78万平方米。(2)、市场供应分析A、政府未来将逐年增加商品房供应数量根据《韶关国民经济和社会发展第十一个五年总体规划》,按照住房建设总量目标,规划期内,住房建设年度目标如下表:表2-10:2008—2012年住房建设年度目标20B、住房用地供应计划根据《韶关国民经济和社会发展第十一个五年总体规划》,规划期内,全市区新增住房用地供应总量为7.23平方公里(含旧城改造重建用地)。2008年至2012年住宅用地供应如下表:表2-11:住宅用地供应年度指引小结:供应量方面:根据韶关住房用地供应计划,未来两年韶关的土地供应量和商品房建设都会逐渐增加,预测未来两年房地产市场竞争会越来越激烈;需求量方面:经济的迅速发展,人民生活水平的不断提高,对居住的要求也越来越高,未来两年市场需求量也十分巨大的,根据住房建设规划年均需求约为78万平方米,对于房地产市场是一个利好消息。2.2.3市场产品分析(1)、楼盘开始规模化、高端化、品牌化2007年之前的韶关房地产市场,主要为小规模的楼盘,且多数未有品牌观念。但随着一些外来品牌的加入,新的开发理念的运用,市场开始以大规模、超大规模高端楼盘为主,如韶关碧桂园(占地232万㎡)、恒大地产(占地45.8万㎡)、碧桂园太阳城(占地40万㎡)、欧浦?御龙湾(占地37万㎡)、长城世家(占地24万㎡)、南枫碧水花城(占地20万㎡)等。21韶关主要楼盘经济指标规模楼盘名称占地面积(万㎡)建筑面积(万㎡)容积率绿化率小规模江畔逸景轩0.51.22.4滨江汇景0.656.751030%星河时代0.673.955.92111%雍华豪庭0.757.1万通时代花园0.732.6332%幸福家园1.35.53.635%中等规模香槟小城28.94.235%盈翠皇庭2.2113.930%群康路项目2.9311.23.530%莱斯豪苑2.719.55.925.86%南天豪庭3.8133.433%御景园4102.4239.60%林语阳光4.28.72.335%大规模森林观邸58.91.843%蓉山翡翠湾5.46.51.238%汇展华城10232.345%金凤翔·棕榈湾11超大规模南枫碧水花城20602.742%长城世家2428.81.240.60%欧浦·御龙湾3762.21.6830%(2)、产品品质不断提高随着经济的快速发展和人们生活水平的提高,韶关人们的居住要求正逐渐摆脱原来的“只要有房子住”,向选好房、住好房方向发展。为了争取市场和适应人们居住的要求,产品的规划、设计、园林、配套、户型设计、营销等成为开发商取胜的关键因素。韶关楼盘建筑风格统计图韶关多数项目多以现代和欧式建筑风格为主,主要原因是现代式建筑风格外立面简洁明快,令人赏心悦目;欧式的项目走异域风情,打造风格独特的生活社区。通过规划建筑的不同风格来提升项目的产品品质,增加消费者的吸引力。(3)、产品种类由单一变得丰富2007年之前的韶关房地产市场,品种类型单一,主要以多层为主的现象,目前市场以小高层洋房、高层、别墅为主。同时,注重小区配套,复式设计、前庭后院及入户花园等设计越来越多。小结:市场上的产品越趋丰富,消费者对项目的要求越来越高,这说明光靠地段价值和价格优势的时代已经过去,接下来的市场竞争会更趋向于产品竞争。(4)、从市场销售来看,以三房为主,二房、四房为辅。根据韶关建设与房地产信息网,分析了韶关现在各个板块主要楼盘的数据,如:莱斯豪苑、林语阳光、万通时代花园、南枫碧水花城、欧浦·御龙湾、蓉山翡翠湾、长城世家等楼盘;并通过市场调查,得出韶关市现在市场上洋房的户型面积分布区间。2223韶关市洋房户型面积分布区间120—143㎡46.02%144㎡以上14.40%70—99㎡25.45%100—119㎡14.14%韶关市洋房整体户型分析:现状:韶关房地产市场的户型120-143㎡在整体中属最多户型面积段,约占46.02%,各大热售楼盘的户型都以该区间面积段为主,如欧浦·御龙湾、南枫碧水花城等。第二大面积段为70-99㎡约占25.45%,各大楼盘大多都规划有一定比重的中小户型产品,其中以林语阳光以该户型面积段产品为主。第三面积段为144㎡以上区间,约占14.4%,主要集中在市中心区域,如志兴华苑、雍华豪庭和欧浦·御龙湾等。原因:韶关作为一个粤北的三线城市,整体房地产市场以改善型与刚需型为主,消费者购房主要是自住,三房和四房的需求居多,所以市场上以中大户型为主。总结:从分布图中可以看出韶关各面积段结构分布尚算合理,也反映出韶关自身一些基本特点,市场需求的户型以中大户型为主。业主主要为本地及市县客户外加上小部分外来客户。预测:武广高铁使韶关容入珠三角一小时经济圈,生活与交通进一步与珠三角地区接轨。韶关的楼价和珠三角相比处于洼地,且拥有良好的自然环境优势,未来韶关的楼价将会随着珠三角经济圈影响的扩大而稳步发展,来自周边城市及珠…
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