某县吉星嘉园商住楼建设项目可行性研究报告

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2019-12-03
简介
陕西xx房地产开发有限公山阳县xx嘉园商住楼项目拟建项目位于山阳县城南大街中段,其北临为城市规划路及居民住宅,东临私人地块及东方商务酒店,西临防洪渠及二小路,南临南大街(街道对面为东方雅居高层)。项目场地地势平坦,形状方正规整,土地利用条件好。项目建设符合《山阳县土地利用整体规划》,适宜本项目的建设和使用本项目土地面积为717㎡,规划建筑面积合计约为21570.16㎡。该项目总投资为5644万元,其中陕西xx房地产开发有限公自筹资金3644万元,申请社会性融资2000万元。项目的建设改变了以前居住环境,且项目周边有成熟的配套商业,方便了居民生活,增加了活动范围,更增加了居住的舒适度。项目的建设有利于推动周边区域服务业的发展,有利于周边居民生活质量和生活品质的提升,为周边居民提供一个积极健康的心态环境。项日在建设期和运营期会引进部分外来资源,为当地居民生活增加活力和收入,并且项目的实施将有大量的就业岗位,可解决部分居民就业难的问题。另一方面,项目的建设需要大量的原材料,将为周围从事建筑行业的有关材料供应商、施工方、运输方等群体提供事业机会。项目的实施将为周边居民带来积极正面的影响。综上所述,项目建成投入使用后,所取得的社会效益是比较明显的,将在社会各方面得到体现。

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陕西xx房地产开发有限公山阳县xx嘉园商住楼可行性研究报告西安xx信息咨询有限公司二○一四年三月山阳县吉兴嘉园商住楼可行性研究报告·I·目录第一章总论.................................-4-第一节项目背景...................................................................................................................-4-第二节项目概况...................................................................................................................-8-第二章市场分析............................-10-第一节宏观经济分析.........................................................................................................-10-第二节2014年山阳县房地产市场分析.............................................................................-19-第三节山阳县房地产市场分析..........................................................................................-37-第五节竞争对手分析.....................................................................................................-37-第三章项目竞争优势分析....................-40-第一节区域环境分析.........................................................................................................-40-第二节项目SWOT分析.......................................................................................................-41-第四章销售策划............................-43-第一节项目开发定位.........................................................................................................-43-第二节销售推广策略.........................................................................................................-45-第三节销售推广方案.........................................................................................................-46-第五章项目规划设计布局....................-47-第六章环保、消防及安全........................62第一节环境保护.....................................................................................................................62第二节消防.............................................................................................................................63第三节安全保卫.....................................................................................................................63第七章人员组织................................63第八章项目实施进度............................64第一节建设工期.....................................................................................................................64第二节项目实施进度安排.....................................................................................................64第九章投资估算与资金筹措......................67第一节投资估算依据.............................................................................................................67第二节项目投资估算.............................................................................................................69山阳县吉兴嘉园商住楼可行性研究报告·II·第三节资金筹措.....................................................................................................................72第十章财务评价................................72第一节财务评价基础数据与参数选取..................................................................................72第二节销售收入估算.............................................................................................................72第三节项目财务效益测算.....................................................................................................74第十一章研究结论与建议........................75第一节研究结论.....................................................................................................................75第二节建议.............................................................................................................................76山阳县吉兴嘉园商住楼可行性研究报告·III·附录附表:附表1:项目投资估算表附表2:项目总投资来源及支出预测表附表3:项目销售计划及销售收入测算表附表4:项目财务现金流量表附表5:项目损益及利润分配预测表附表6:项目借款偿还预测表附表7:项目敏感性分析表附件:附件1:企业法人营业执照复印件附件2:国有土地使用证附件3:建设用地规划许可证山阳县吉兴嘉园商住楼可行性研究报告·-4-·第一章总论第一节项目背景一、项目名称陕西xx房地产开发有限公山阳县xx嘉园商住楼项目二、项目开发商概况建设单位名称:陕西xx房地产开发有限公司注册地址:商州市商州区新区兴商街法定代表人:程同榜注册资本:2,000万元公司类型:有限责任公司(自然人控股或私营性质企业控股)经营范围:房地产开发,商品住宅销售等;三、可行性研究报告编制依据1、《投资项目可行性研究指南》;2、国家计委办公厅关于出版《投资项目可行性研究指南(试用版)》的通知(计办投资[2002]15号);3、《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);4、国家有关部门颁布的关于房地产开发项目的有关规定;5、2013年山阳县政府工作报告;6、山阳县政府制定的《山阳县经济上新台阶的规划纲要》;7、山阳县城市总体规划;山阳县吉兴嘉园商住楼可行性研究报告·-5-·8、陕西省建筑工程投资概预算指标及有关费用标准;9、国家统计局官网、陕西省统计局官网、商洛市统计局官网;9、山阳县政府官网及委托方提供的其他材料。四、项目提出的理由与过程山阳县位于陕西东南部,地处秦岭南麓、商洛市南部,属长江流域汉江水系,是一个“八山一水一分田”的土石山区农业县、国家扶贫开发重点县、革命老区县。东与丹风、商南为邻,西与镇安、柞水交界,南与湖北省郧西县毗邻,北与商州区接壤。县城距西安市143.6公里,距商洛市区60公里,距武汉市556公里,距十堰市156公里。山阳历史悠久,于西晋泰始工年(公元266年)置县,古名丰阳县,明成化十二年(公元1476年)更名山阳县。全县辖23个镇、324个村(居)、13.04万户44.97万人,人口居商洛市第三。县域面积3535平方公里,居商洛市第一、陕西省第六。全县耕地面积39.16万亩,人均不足1亩;山地面积457.4万亩,人均近11亩。境内山大沟深,沟壑纵横,北有流岭、中有鹘岭、南有郧岭,汉江支流金钱河、丹江支流银花河自西向东穿境而过,形成“三山夹两川”的岭谷地貌。境内平均海拔1100米,年平均气温13.1摄氏度,无霜期207天,年均降水量709毫米,年均口照时数2134小时,属亚热带向暖温带过渡的季风性半湿润山地气候。山阳地处秦头楚尾,历史上曾是秦楚和宋金的国界,自古是兵家必争之地。山阳处于我国南北地理、气候、文化过渡带,受南北文化共同影响,山阳民风淳朴,既有北方之犷悍、又兼南方之灵秀,人民勤劳善山阳县吉兴嘉园商住楼可行性研究报告·-6-·良,热情质朴。山阳又是革命老区县。1932年红四方面军和红三方面军经山阳北上,播下革命火种。1935年红二十五军在山阳创建革命根据地,建立苏维埃政权,是当时鄂豫陕革命根据地西部中心区域。1946年李先念率领的新四军五师在山阳突围,从事游击战争。1949年6月29日全县解放。山阳自然资源丰富。县境内森林面积373万亩,森林覆盖率62.9%,是国家级林业科技示范县。境内生物资源荟萃,有野生中药材10OO多种,己开发利用和挂牌收购的500多种,中药材总面积30万亩。果、畜、菌、茶开发潜力巨大;矿产资源富集,己探明矿产49种,其中钒储量310万金属吨,为亚洲最大矿床;水力资源充足,水能蕴藏量19.5万千瓦,可开发量5.6万千瓦;旅游资源丰富,正在开发建设的国家级森林公园“秦岭奇观·山阳天竺山”、省级风景名胜区月亮洞、全省保存最完整的明清古建筑群——漫川古镇对外有一定影响。1.5.2.2经济社会发展情况近年来,山阳县坚持以科学发展观统领经济社会发展全局,紧紧围绕农民增收、财政增长、城镇增容三大目标,大力实施生态立县、工业强县、药业兴县、旅游活县四大战略,积极落实开放带动、产业带动、项目带动三大举措,全力抓好农业产业开发、工业经济发展、重大项目建设、旅游和水力资源开发、城镇建设、和谐社会建设六件大事,全力以赴保增长、调结构,保民生、促和谐,全县经济社会保持平稳较快增长态势。山阳县吉兴嘉园商住楼可行性研究报告·-7-·山阳县公路四通八达。现有公路213条,其中7条干线公路与县外通连,北与312国道、西与西康铁路相接,南可到湖北,东可达河南。商漫高速全面贯通;丹凤县竹林关至宁陕县高速公路即将开工建设;最近,杵水至山阳高速公路项目已获得省发改委可行性研究报告批复,即将开工建设。柞水至山阳高速公路起自柞水县下梁镇夜珠坪,与包茂高速公路相接,向东经东坪、小岭镇、凤凰镇、杏坪镇、柴庄乡、牛耳川镇、色河铺镇、冯家湾村,止于山阳县北申家湾,与福银高速公路相接。路线全长79公里,采用双向四车道高速公路标准建设,设计速度80公里/小时,路基宽度24.5米。全线设夜珠坪(枢纽)、小岭、杏坪、色河铺、山阳西、山阳(枢纽)互通式立交6处,预留户家坦互通式立交。估算总投资65.7亿元,建设工期四年。全县省道、县道、乡道、村道和专线公路全长达1958.53km,公路占有量为每百平方公里56.76km,一个以县城为中心,省县道为骨架,乡道为动脉,村道为网络的三级公路网初具规模。山阳县电力供应充足。己与西北大电网接通。截止目前,全县电力总投资9000多万元设施建设和网络改造,先后建成35kv变电站5座,11Okv变电站2座,完成乡村网改造120个,实现了村村通电,可为全县经济发展提供充足的电力。山阳县通讯网络健全。全县电话机总容量已突破5万门,10O%的乡镇实现了光缆通讯,98%的村通电话,基本形成高效、快捷的光缆骨干传输网和包括数字微波、卫星通信、程控交换、数据通信、可视会议等山阳县吉兴嘉园商住楼可行性研究报告·-8-·多种手段在内的综合电信业务网络,为服务全县经济建设做出了贡献。该项目的建设正是在上述宏观大背景和微观环境两个层面市场分析的基础上提出来的。第二节项目概况一、建设地点拟建项目位于山阳县城南大街中段,其北临为城市规划路及居民住宅,东临私人地块及东方商务酒店,西临防洪渠及二小路,南临南大街(街道对面为东方雅居高层)。项目场地地势平坦,形状方正规整,土地利用条件好。项目建设符合《山阳县土地利用整体规划》,适宜本项目的建设和使用xx嘉园商住楼地块儿示意图本案地块山阳县吉兴嘉园商住楼可行性研究报告·-9-·xx嘉园商住楼宗地图示意二、用地面积及建设规模本项目土地面积为717㎡,规划建筑面积合计约为21570.16㎡。项目具体规划详见下表:项目单位数值总用地面积㎡1147总建筑面积㎡21570.16其中地上建筑面积㎡20853.16地下建筑面积㎡717住宅建筑面积(四至二十三层)㎡17843.2商业建筑面积(一至三层)㎡3009.96地下设备用房㎡717总户数(不含一至二层商业)户120其中地面停车位辆/山阳县吉兴嘉园商住楼可行性研究报告·-10-·半地下停车位辆/容积率18.2三、项目建设总投资与资金来源该项目总投资为5644万元,其中陕西xx房地产开发有限公自筹资金3644万元,申请社会性融资2000万元。四、项目建设期项目于2014年4月开始施工,预计于2016年2月完工交房,建设周期18个月。第二章市场分析第一节宏观经济分析一、山阳县概况经过多年来的努力,山阳县城建初具规模。目前县城建成区达到3.5平方公里,人口达到6.5万人,生活污水集中处理率达到8O%,县城建成区绿地率达到31.1%,人均公园绿地面积达到8.8平方米。县城规划总面积8.829平方公里,已形成“一横两纵”的城镇体系发展框架,配套服务设施齐全。随着县城建设规模的扩大及国家有关城镇化建设、移民搬迁等政策的实施,预计2015年底县城人口达到12万人。目前县城中心广场、翠屏小区、城周绿化亮化、县体育场、西河新区、工业园区、南大街东延等重点建设工程已经实施到位或正在建设当中。1.1,产业类别发展情况:山阳县吉兴嘉园商住楼可行性研究报告·-11-·2013年,山阳县以科学发展、富民强县为主题,坚持稳中求进的总基调,促发展、求突破,全县经济发展呈现了良好态势。全年实现生产总值80.78亿元,同比增长14.8%。其中:第一产业增加值15.08亿元,同比增长5.7%;第二产业增加值39.67亿元,同比增长22.8%;第三产业增加值26.03亿元,同比增长10.1%。一、二、三次产业对经济增长的贡献率分别为6.7%、65.9%和27.4%,分别拉动GDP增长1.0、9.7和4.1个百分点。全年社会消费品零售总额完成19.21亿元,同比增长13.3%。分行业看,批发零售业完成17.3亿元,同比增长12.6%;住宿餐饮业完成1.91亿元,同比增长19.4%。社会消费品零售总额较上年同期回落3.1个百分点,2013年一季度增速降至低谷,从二季度以来保持在一个相对平稳的水平。1.2,固定资产投资较快增长:全县积极加大重点项目建设力度,投资项目建设进展顺利。全年,山阳县吉兴嘉园商住楼可行性研究报告·-12-·全社会固定资产投资完成63.56亿元,同比增长26.8%,其中城镇固定资产投资完成61.01亿元,同比增长28.4%。在城镇固定资产投资中,一产完成投资6.57亿元,同比增长140.7%;二产完成投资17.6亿元,同比增长30.3%;三产完成投资36.84亿元,同比增长17.9%。1.3,财政、金融运行平稳:全年财政总收入4.51亿元,同比增长22.5%。其中地方财政收入3.15亿元,同比增长25.5%。截止12月底,全县存款余额为75.97亿元,同比增长11.2%,其中城乡居民储蓄存款60.04亿元,同比增长14.9%。贷款余额为32.32亿元,同比增长16.7%。其中中长期贷款余额23.05亿元,同比增长27.1%。1.4,城乡居民收入不断增加全县积极落实各项强农惠农政策,加大惠民强农资金投入,提高城乡居民收入,全年城乡居民收入均实现两位数增长。城镇居民人均可支配收入达到21922元,同比增长11.0%;农民人均纯收入6474元,同比增长14.8%。2005-2009年,山阳县的居民人均可支配收入增长了58.99%,年均增长11.8%。人均可支配收入及消费支出的高速增长,证明了山阳县居民较强的经济实力。经济收入和消费支出的持续增长为房地产消费奠定了较为坚实的基础。二、政策法规(一)国家政策法规2013年房地产调控政策山阳县吉兴嘉园商住楼可行性研究报告·-13-·1、2012年政策回顾:1月10日国务院出台"国十一条",严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导。对二套房不再区分改善型和非改善型,一概执行40%首付。时间措施要点2012.02.24国务院:不得强收落户城镇农民宅基地关于农民土地权益,《通知》明确,农民的宅基地使用权和土地承包经营权受法律保护。农民落户城镇,是否放弃宅基地和承包的耕地、林地、草地,必须完全尊重农民本人的意愿,不得强制或变相强制收回。2012.03.20住房与城乡建设部网站正式发布《建设用地容积率管理办法》住房与城乡建设部网站正式发布《建设用地容积率管理办法》,要求任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标,不得随意调整,确需调整的,不得以政府会议纪要等形式代替规定程序。未确定容积率等规划条件的地块,不得出让国有土地使用权。2012.04.06财务部:成年子女名义购买首套房可享受契税优惠政策《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》中规定:对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。2012.06.08国土部公布了《闲置土地处置办法》国土部申明开发商"囤地"两年将无偿收回今后,如果开发商“囤地”造成土地闲置的,未动工开发满一年将被征缴土地价款20%闲置费,满两年则将无偿收回土地使用权。昨天,国土部公布了《闲置土地处置办法》,并将于下月1日起实施。山阳县吉兴嘉园商住楼可行性研究报告·-14-·2012.08.25房产税写入房地产十二五规划明确开征房产税《全国房地产业发展“十二五”规划》的编制正在加快推进。据悉,就在国务院督查地方楼市调控的同时,住建部发布了《关于做好“十二五”住房发展规划编制工作的通知》2012.11.16四部委联合称:严控土地储备总规模和融资规模国土部、财政部、央行和银监会四部委日前联合发布《关于加强土地储备与融资管理的通知》(下称《通知》),要求加强土地储备管理,强化土地储备融资风险管控。2,2013年政策回顾:时间关键词政策内容2013.2.20国五条国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作,提出五条调控措施即“国五条”,这是自2009年12月份开始楼市调控以来的第五次升级。前四次分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9·29新政”以及2011年1月的“新国八条”。2013.2.26二手房征收20%个税《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》【国办发〔2013〕17号】文件公布。其中,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。此《通知》下达后市场一片哗然,二手房市场一度陷入恐慌。2013.3.1国五条细则国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(以下简称《通知》),从内容上来看,是对2月20日“国五条”的细化,因此被业内称为“国五条细则”。该细则明确,二手房(房源、代理、租房)交易中个税按个人所得的20%征收、提高房价上涨过快城市第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率、对执行限购政策措施不力的地方政府进行约谈和问责”等具体内容。2013.3.30地方版细则陆续出台3月30日开始,地方版细则陆续出台,北京、上海、重庆细则先行。各地细则落实力度不一,很多地方都对20%个税避而不谈。大多数城市仅公布了本年度房价控制目标,在公布细则的城市中,对“国五条”各项调控政策的山阳县吉兴嘉园商住楼可行性研究报告·-15-·落实力度也存在差异,仅有北京、上海等城市在地方细则中严格落实“国五条”的相关要求。2013.9.13以房养老中央人民政府网站发布《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见国发〔2013〕35号》,指出大力加强养老机构建设。在资本金、场地、人员等方面,进一步降低社会力量举办养老机构的门槛,简化手续、规范程序、公开信息,行政许可和登记机关要核定其经营和活动范围,为社会力量举办养老机构提供便捷服务。鼓励境外资本投资养老服务业。鼓励个人举办家庭化、小型化的养老机构,社会力量举办规模化、连锁化的养老机构。鼓励民间资本对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造,用于养老服务。2013.10.23京七条北京市住建委发布关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见,业内称为“京七条”。意见指出,自住型商品住房项目在土地出让前,应明确住房套型建筑面积、销售均价等要求,作为土地出让的依据载入招拍挂交易文件,并在土地成交后将其纳入出让合同。自住型商品住房套型建筑面积,以90平方米以下为主,最大套型建筑面积不得超过140平方米;销售均价,原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。2013.11.9至12日十八届三中全会11月9日至12日十八届三中全会在北京召开,全会过后,土地和保障房的政策动向成为热议话题。11月开始,深圳、上海、广州陆续出台二套房首付提高至七成等系列政策后,武汉、南昌、沈阳、厦门、福州也相继出台类似政策,从11月中旬开始,连续有13个城市公布调控新政。2013.11.18穗6条广州出台“穗6条”,其中提出二套住房贷款首付将提至7成,对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(放心保)缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)等内容。“穗6条”自身有力的威力以及加上之前政策叠加效应,导致了一二手楼市量价下滑。从以上全国出台相关政策可以看出,2013年的房地产市场注定是不平凡的一年:从年初有着史上最为严厉调控政策“新国五条”细则山阳县吉兴嘉园商住楼可行性研究报告·-16-·的横空出世,到新一届政府城镇化政策的重点推进;从中央明确房产税扩围的时间节点,到房贷政策的收紧;从国务院“以房养老”政策的出台,再到年末十八届三中全会对楼市改革方向的定调……跌宕起伏的调控贯穿了全年,但政策的影响力似乎也没有预期的深远,房价涨势难阻。政策层面已明显转向关注民生,逐步对国民收入、解决居住的问题提高关注度,一方面有利于地产发展,另一方面国家三级住房体系对商品房客户分流的挑战也现实存在。(二)陕西省政策为深入贯彻落实国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发[2013]17号)、陕西省住房和城乡建设厅《关于进一步加强商品房销售管理工作的通知》(陕建发[2013]300号)精神,与2013年十月西安市住房保障和房屋管理局颁布用以知道省内房地产开发运营的指导文件即“十四条”文件如下:1、加强商品房预售行为监管(1)、严格落实商品房预售许可制度。房地产开发企业要严格遵守国家商品房预售管理的有关法律法规规定,依法取得商品房预售许可后,方可开展商品房预售活动。(2)、规范房地产预售广告发布。未取得商品房预售许可,不得通过电视、报纸、电台、网站等任何媒介发布任何形式的房地产预售广告。(3)、加强开发项目销售现场管理。未取得商品房预售许可的开发项山阳县吉兴嘉园商住楼可行性研究报告·-17-·目,不得对外开放销售场所。2、强化商品房预售活动监管(4)、加强商品房预售方案管理。房地产开发企业申请商品房预售许可时,应制定详细的预售方案,并严格按照报备预售方案组织预售活动。(5)、完善商品房预售资金监管制度。申请商品房预售许可前,房地产开发企业必须与监管银行签订预售资金监管协议,确定监管账户。(6)、强化商品房销售价格备案制度。房地产开发企业预售商品房,要严格落实价格主管部门“一房一价”,“一价清”等相关规定,明码标价对外销售。(7)、规范商品房买卖合同履约行为。房地产开发企业预售商品房,必须按照平等、自愿、公平的原则,通过商品房网签备案系统与购房人签订商品房买卖合同,严格按照双方合同约定内容,依法履行责任和义务。3、加强房地产销售人员和房地产经纪管理(8)、实行商品房销售人员挂牌上岗制度。商品房销售人员须经专业培训,并取得《商品房销售人员上岗证书》,方可从事商品房销售业务。(9)、加强房地产经纪机构及执业人员管理。(10)、强化房地产经纪活动监管。(11)、市房地产协会应充分发挥行业组织的自律作用,完善行业规范,制定符合行业特点的从业标准;建立健全房地产中介服务机构信用档山阳县吉兴嘉园商住楼可行性研究报告·-18-·案并向社会公示;认真开展商品房销售人员及房地产经纪从业人员的专业培训和继续教育,不断提高商品房销售人员及房地产经纪从业人员队伍素质。4、加大违法违规行为查处力度(12)、加强房地产市场日常监管。(13)、加强社会监督。设立举报电话、开通举报信箱,建立网上投诉举报平台,畅通投诉举报渠道。(14)、严格查处商品房预售活动中的违法违规行为。对存在未取得预售许可,违法进行商品房预售,擅自发布商品房预售广告等违法违规行为的开发企业,一经查实,我局将依法严肃查处,并通报国土、规划等有关部门,依照有关规定暂停新购置土地及其他经营活动。西安市“十四条”的颁布实施,迅速成为陕西省内各级市县房企开发运营的重要依据,陕北、关中、陕南地区大部分区域的政府部门加紧各个环节的督导力度,以规范化房地产市场、保障市场供需公平透明为目的;(三)、商洛市房地产状况:商洛市房地产业是从1990年起步的,当年仅完成投资499万元,到2012年全市房地产完成投资14.2亿元。2012年末,全市房地产开发企业32家,拥有资产20.77亿元,从业人员869人。自2009年12月份楼市调控以来,房地产调控政策出台了五次,2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”;2011年1月的“新山阳县吉兴嘉园商住楼可行性研究报告国八条”,2013年2月20日出台的“国五条”。商洛市坚持执行国、省房地产宏观调控政策,对商品房销售价格一致实行备案管理。商洛市作为三线城市,政策的作用还未完全释放、传导的效应还为完全显现,但房地产市场发生了变化。主要表现为:1、二手房市场影响较大。据了解在近期,商州的二手房交易中心办理过户手续的是往年同期的几倍,很…
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