某市壮北部保绿色物流中心可行性研究报告

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2019-09-11
简介
兰州壮北部保绿色物流中心项目建设规模。项目建设地位于国道109线1722+000---1721+146公里处。总占地面积360亩,营业面积191600平方米。其中,仓储面积138600平方米,土畜产市场18000平方米,加工车间2000平方米,综合服务大楼30000平方米。建设密度57%,绿化面积1.8%。本工程项目包括市场、仓储中心、车库及全区域为150#砼浇一次性地基处理;综合服务办工楼一栋,建筑面积30000平方米,框架结构。配电室(500平方米),锅炉房(1000平方米),警卫室六栋(600平方米),砖混结构;市场(18000平方米)、仓储中心(138600平方米)、车库(900平方米),加工车间(2000平方米),采用彩钢板系列建设;围墙,大门,厕所等。固定资产投资总额估算为7600万元。其中,建设工程4921.68万元,土地投入1600万元,安装工程253万元,其它费用317.5万元,不可预见费186.5万元,建设期利息321万元。本项目拟定的建设规模年交易额3.93亿元,入住经营户550户,总建筑面积19.16万平方米。本规模既考虑了资金筹措的可能性,又考虑了今后清偿能力的要求,符合实际,切实可行。本项目市场前景看好。从目前兰州市,西北乃至全国和国外市场的发展来看,以公路运输为主体的运输业,最终将在这一领域占主导地位。西部尤为明显。项目地所处的地理位置优越,交通极为便利,水电齐全,场地开阔,平坦。具备新建项目的条件。这一项目的运行,对带动这一地区的经济发展,具有现实意义。

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兰州壮北部保绿色物流中心可行性报告目录第一章总论第一节项目名称及承办单位第二节编制依据第三节研究概况及范围第四节主要经济技术指标第二章项目建设的必要性第一节项目提出的背景第二节项目单位概况第三节项目建设的必要性第四节项目建设的可行性第三章建设规模与经营方式第一节建设规模第二节经营范围与方式第三节仓储设施、市场功能及停车场地第四章建设条件第一节工程地质条件第二节气象第三节占地面积及场地使用现状第四节地理位置、交通、信息通讯第五章公用工程第一节供电及采暖第二节给、排水及排洪第六章工程设计方案第一节总平面布置第二节土建工程第三节主要设备12第四节消防设计第七章环境保护第一节概述第二节项目污染源分析第三节环境保护措施第四节环境保护结论第八章组织机构、劳动定员和人员培训第一节组织机构第二节劳动定员和人员培训第三节职业安全卫生第四节工作制度第九章项目实施计划第十章投资估算和资金筹措第一节投资估算第二节资金筹措和使用计划第十一章财务评价第一节基础数据第二节营业收入和营业税金第三节损益分析第四节清偿能力分析第五节财务盈利能力分析第六节敏感性分析第七节盈亏平衡分析第八节财务评价结论第十二章结论附表:1、固定资产投资估算表2、流动资金估算表3、投资计划与资金筹措表4、国定资产折旧估算表5、无形递延资产摊销估算表6、总成本费用估算表7、营业收入估算表8、税金及附加税估算表9、借款还本付息计算表10、现金流量表附件:34第一章总论第一节项目名称及承办单位一、项目单位:兰州北部绿色物流中心二、承办单位:甘肃银利商贸有限公司三、项目法人:四、项目实施地:兰州北龙口开发区第二节编制依据一、国家颁布的有关行业规划、产业政策、法规和设计标准二、建设单位提供的各种基础资料和其它有关文件第三节研究概况及范围项目承办单位组织有关专业技术人员在项目承办单位的积极配合下,对该项目进行了全面、深入地可行性研究。在认真分析项目建设、市场前景等的基础上,编制完成了该项目地可行性研究报告。该报告研究的主要内容和范围有:1、项目建设的必要性2、市场需求分析3、项目建设条件4、建设规模与布局5、环境保护与绿化6、投资估算与资金筹措7、主要财务指标静、动态分析第四节主要经济指标序号项目单位指标备注1占地面积m2237600360亩2建筑物面积m21916003仓储中心m2138600200亩5第二章项目建设的必要性第一节项目提出的成因项目实施地北龙口示范区成立于1992年,99年8月被批准列为甘肃省省级乡镇企业示范区,2000年9月被国家农业部以[农企(2000)11号]文件批准命名为“全国乡镇企业东西项目合作示范区”。示范区自成立以来,历经十年沧桑,现以走向规模经营,商机无限。随着国家西部大开发战略方针的实施和市政府为把兰州市建设成为西北商贸中心的大构思前提下,作为西部开发桥头堡的兰州,要逐步形成立足甘肃、赶超陕西、辐射西北、面向全国;与国内、国际市场相衔接的大商业、大流通、大市场格局,就必需将商品进入市场前后的运输、仓储、分拣、配送等各个环节有机结合起来,形成一个或者多个强有力的联合体作为支持平台,共同完成同一使命。纵观兰州改革开放以来,其物流业已直处于停滞、零星等状态,且交通条件十分不畅。单从近三年兰州市商业零售总额指标分别为289亿元、320亿元、346亿元人民币来看,兰州的物流大业已到刻不容缓的发展阶段。再是,区内已展现四大优势。一是,示范区位于西部大开发的(兰州--白银)经济段。去年国务院西部开发工作会议上确定2002年“西部大开发甘肃依托陇海线和国道312线,采取已线带点,已点带面,重点发展兰---白经济带”;二是,跨世纪的大沙沟绿化"省长工程"已启动二年,退耕还林还草8万亩,已形成了一条绿色通道,生态环境建设有了实质性进展;三是,兰州市商贸大中心格局的全面启动,促使兰州经济的大发展;四是,四通八达的交通网络在18公里处交相辉映,形成了兰州近郊的唯一交通枢纽,最终也将成为人流、物流的交汇点。市场召唤哪种地处交通要道,紧邻城市边缘地带,环境舒畅,场地宏大,功能完备,管理手段先进的现代化物流中心。第二节项目单位概况甘肃银利商贸有限公司,成立于98年5月,企业性质为有限责任公司,注册资本金为1600万元人民币。公司现有员工26人,其中,大专以上学历占80%,且平均年龄37发,具有一般性创办实体或搞流通的工作经验。几年来,公司已6在北龙口示范园区投入资金1500余万元,开发平整具有“三通一平”土地600余亩,形成无形递延资产5000万元,发展前景十分可观。第三节项目建设的必要性随着西部大开发的实施,“大兰州”的战略已经启动。兰州由于其狭长形的地理条件所限,发展空间受到极大限制。从兰州地理位置全景来看,兰州是一座四面环山,东西狭长的带状城市,黄河由西向东贯穿市区,并将市区分为南北两区。由于国道312线的改建北行,从而打破了国道历史上东西穿市而过的局面,同时也造成东西两个大门经济发展转移现象。南大门是通向甘肃省内陆地区的道路,山大沟深,经济发展相对滞后,而北大门则以变成走向西部,走向全国,走向世界的咽喉要道。皋兰作为兰州建设规划中的"卫星城",与兰州相依相连,也必将分担起兰州作为大城市的一部分功能,作为兰州产业结构调整和未来发展的一个组成部分。尤其是312国道改道后,北龙口示范区的地理位置更显突出。目前,兰州北龙口示范区已初具规模,紧紧抓住西部大开发的机遇,积极依托兰州商贸中心建设,充分利用好大沙沟绿化工程的带动作用以及国道的修建整治、年底前通车等四大机遇。先行一步,集中建设“兰州北部绿色物流中心”。得天独厚的条件,千载难逢的机遇可促使该项目早日完成。这一项目的实施,将使该区域经济发展的规模、速度乃至推动兰州市物流中心等产业的根本转变都具有现实意义。孕育着具大商机。第四节拟建物流中心的可行性一、坚强的政策保证。兰州是甘肃省政治,经济和文化中心,是西北地区乃至全国重要的矿产品基地,工业基地和交通、通讯枢纽,为了再造一个山川秀美的大西北,紧紧抓住国家实施西部大开发战略的际遇,以保护母亲河行动为前提,加大生态环境绿化建设力度,进一步改善兰州市的投资环境,按照市政府为把兰州建成西北大商贸中心这一蓝图,省、市、县三级政府以出台很多强有力的优惠政策作保证。二、建设物流中心的客观因素。兰州市现在的仓储、物流配送、运输条件,大多是60年代左右时期建设的一批行业性特点突出,功能单一,管理不规范,地处偏僻,交通不便,且以年久失修,多是超龄服务,频临报废。这一远远不能适应腾飞中新兰州的商贸之需。就客观规律而言,市场呼唤兰州要尽快拥有符合7时代潮流,具有现代化管理手段的正规、超前、便利、优质、高效,并具有雄厚实力的服务性物流中心联合体。三、得天独厚的区位优势。北龙口示范区位于兰州市北大门,离市区仅八公里,距皋兰县城二十公里,距中川机场四十公里。四公里处国道109线与改道后的312线相交汇,真正形成了通往西北各省区的必经咽喉要道。因此,造就了这一地区公路业的发达。沿109线北上,可通往白银、宁夏、内蒙一线,南下则于市区接壤。沿312线西行,直通我省河西走廊、新疆、青海、西藏。是我国通往欧洲、西亚各国的主要公路干线。这一中心的建立,具有立足兰州,连接西北,辐射欧亚,推动公路运输业健康发展之功效。发展潜力巨大,前景十分广阔。8第三章建设规模与经营方式一、建设规模。项目建设地位于国道109线1722+000---1721+146公里处。总占地面积360亩,营业面积191600平方米。其中,仓储面积138600平方米,土畜产市场18000平方米,加工车间2000平方米,综合服务大楼30000平方米。建设密度57%,绿化面积1.8%。二、经营范围与方式项目建成后,根据市场需求的变化,不断调整自己的营销策略和经营结构,形成自己的特色(以公路为中心)和优势来占领市场,扩大市场。根据物流的不同特点,区别产地,销地,集散地的不同情况,在现有市场基础上进一步规范发展,完善物流功能,增强辐射能力,积极推行产销直挂、连锁经营、配送、贸工农一体化经营的物流流通方式,为兰州大商贸中心的建设再添一瓦。物流业务就其多样性、联动性的特点决定,其业务范围如下:1、办理货物仓储、半成品加工、分拣、分拨、粘贴、换装、配送、货物码架等全部物流手续;2、设计、编制最佳运输方案,提供特色市场服务;3、代理铁路、水路、公路、航空运输和多样式联运业务;4、提供各类运输咨询、技术服务;5、垫付运输费用,代办结算手续;6、代理各类运输保险业务及索赔业务;7、提供贵重、特殊物品的押运业务;8、提供物流网络设计、预测、订货管理、存货管理等现代物流服务;9、办理各类代购业务。化工产品、矿产品、农副土特产品、煤炭、油品、化肥、钢材、水泥、中药材、橡胶制品、粮食作物,以及各类可代办业务。9第四章建设条件可行性研究报告考虑到本项目地层结构的特殊性以及参考资料的局限性等原因,建议在初步设计中,对工程地质重新勘探试验,以便为工程设计提供确切的基础资料。第一节土质建设条件一、工程地质情况1、地形、地貌条件勘察场地位于黄河侵蚀堆积成因的河谷1级阶地上,由于人工整平,现地形平坦,四周开阔,地面高程在1522.415m--1522.16m,最大高差0.255m,南与自然沟相接,北连开发地,东、西与109国道、312国道相邻。2、地质结构本区在区域地质构造上属北祁连山褶皱系的东延部分,大地构造为祁连褶皱系中间隆起带东端的陇西古陆隆起带,地质构造复杂,新沟造运动活跃。兰州盆地内主要发育的NWW向祁吕系的罗锅沟断层及NNW向河西系的忠和断层。加上受青藏高原近代隆起影响,沟地的东西两山不断抬高,沟地基底也发生了不均衡的升降运动,本场地位于罗锅沟与忠和断层之间。勘察场地的土地结构简单,一般从地表向下依次为素填土、粉土、淤泥质土、砂类土及卵石。其中素填土平均厚度24.5m最大厚度31m(8号孔),最小厚度21.8m(3号孔),粉土层平均厚度1.6m,最大厚度1.9m,最小厚度1.2m(1号孔),淤质泥土呈透镜状,揭露厚度0.5--0.8m(在2、3号孔出现)。砂类土层平均厚度6--8m(4号孔),卵石层平均厚度13m,各孔均未揭穿该层,据本次勘察资料可知该层大于15m。3、岩土类型及工程地质特征经野外勘探,结合原状,扰动样的实验室分析,将场地地层分为素填土、粉土、淤泥质土、砂类土、卵石五种类型。4、物理地质现象。场地平坦,四周开阔,东西依托国道,自北向南修建二条口宽26m,底宽4m的排洪道连接自然沟。因而不存在泄洪、崩塌等物理地质现象。二、工程地质问题及评价101、场地的稳定性和适宜性。勘探场地地形平坦,但周边有冲沟,由于国道排洪道的设立,因此不可能产生洪涝灾害。场地所在区新构造运动活跃,地震基本烈度为8度,所以该场地稳定性较好,建筑物应采用防震设计。2、地基容许承载力R评价。本次勘探所揭露的地层深度内,岩土类型为五种,因各自的工程特征不同,现将各自强度分述如下:(1)素填土。该层较均匀,平均厚度24.5m,主要有砾石,砂与粘性土组成,经过人工压实,压缩性较小,容许承载力为190kpa。因而不宜做拟建建筑的持力层。(2)粉土。该层含有砾石,砂,且在个别层位上具含量增大,含水量一般在22.8%,呈软塑状。因而其压缩性大,承载力小,其允许承载力仅为100kpa,不宜作为拟建建筑的持力层。(3)淤泥质土。分布不均匀,承载力小,一般小于100kpa,不能作为持力层。(4)砂类土。该层松散,主要以红粗沙为主,因而其允许承载力可达200kpa,但因该层饱水,易发生震动液化,所以该层不宜作为拟建建筑持力层。(5)卵石。本层厚度大,分布较均匀,压缩性小,强度高。但是,与11级阶梯上的卵石层相比,其压缩性大,强度低。再加上该层内加有间隙沙层,致使其承载力最终沉降量都不同于11级阶地上的卵石层。经原位测试数据,物力学数据,经验数据的综合确定,基载力的400kpa--500kpa,本层作为本场地拟建建筑物的持力层,能满足地基要求。3、黄土湿陷及沙土液化。场地原生黄土添整,因而有相对湿陷问题。勘探场地粉土粘粒(粒径小于0.05mm),形成时代较近,部分层位饱水,因而有液化可能。4、水文地质条件评价。场地所在地下水PH=7.4,水中无侵蚀性co,Hco含量0.45/1。因此,无分解类腐蚀。so含量1.665g/1,所以,存在中等腐蚀等级的结晶类腐蚀。建议对基础混凝土采用二级防护。第二节气象项目实施地主要气象条件一、温度年平均温度7.2c极端最高温度36.3c极端最低温度-22.7c最热月平均温度21.03c最冷月平均温度-5.8c二、雨量年平均降雨量263.4mm日最大降雨量89.3mm(76年8月7日)三、温度冬季相对湿度49%夏季相对湿度54%年平均相对湿度51%四、风速和风向夏季风速2.6m/s冬季风速2.2m/s年最大风速18m/s全年主导风向东北风(NE)频率7%净风55%年平均风速1.1m/s五、日照全年平均日照时数(总时数)2607.6小时历年平均日照率59%六、其它平均海拔1560m无霜期199.2天最大积雪深度10cm最大冻土深度103cm年冰雹日数最多4天年雾日数最多3天年雷暴日数最多32天1112第三节占地面积和场地使用现状一、占地面积。物流中心项目占地面积360余亩。已办理土地使用权证。二、建设场地现已"三通一平"。第四节地理位置、交通、信息通讯一、地理位置优越。建设项目地处兰州市北大门,距市区11公里,区位环境以绿化为主,用地条件良好,形成极有特色的商贸区。二、交通条件极为发达。新建的312国道和109国道是兰州通往皋兰、白银、永登等各县区的交通要道,也是通往的新疆、青海、宁夏、陕西、西藏仅内蒙唯一的陆路交通干线。物流中心距铁路兰州北站仅18公里,距兰州空港中川机场约40公里,是一处交通十分便利的物流集散地。三、信息、通讯畅通。兰州市近几年电讯事业飞速发展,已成为西北电讯枢纽,为兰州各县区与国内外的紧密联系和信息交流提供了充足的保证。特别是兰州公共信息服务网已经开通,我市已进入"高速公路",可为社会提供新华社信息,物资信息等27个类别服务。程控电话,传真机,手机、BP机已普及联网各周边地区,为项目建设及商贸活动提供了有力条件。13第五章公用工程第一节供电本项目用电需新建配电室一座。该配电室设计装机容量2000KVA,建成运行可充分满足项目用电要求。经计算本项目年耗电量为73万度。第二节给排水一、给排水工程:1、给水水源是市、县政府督办工程,计划今年八月底以前,可将供水管道铺完全境。届时可直接接入DN100的给水线路一条,给水管路每隔150米左右设一处消火栓,以满足消防要求。2、污水。污水采用雨、污分流制。项目地南面连接自然沟,东、西各有一条公路泄洪道,地势北高南低,采用截流式内控布管,经过化粪池,沉淀处理等措施,部分经管网流入自然沟,部分用于绿化。3、雨水。结合区内地形特点,并根据道路布设规划及防洪要求,就近排除便捷。二、用水量估算。本项目只计算生活用水,绿化清洁用水,餐饮用水等综合计算,每日用水量195立方米,年用水量估算约7.11万立方米。第三节采暖一、采暖方式。物流中心综合办公楼、车库、警卫室等建筑,均需冬季供暖部位,均采用热水供暖。综合楼供暖上供下回,垂直单管串连,室外管网采用管沟敷设,主保温材料采用岩棉毡,管道采用无缝钢管。二、供热来源。物流中心需建1000平方米锅炉房一座,设计安装24吨热水供热锅炉(10吨锅炉两台,4吨锅炉一台),建成后可满足采暖要求。14第六章工程设计方案第一节总平面布置本项目总平面布置力求反映物流中心特色,合理布局,注重环境,节约投资和易于分布实施,便于管理为总的指导思想。区内自南向北按三大块设计布局。中心前区为农副畜牧专业市场,占地100亩(约合6.7万平方米);中区为停车场,运输中心,综合办工楼等设施区域,占地60亩(约合3.96万平方米);后区为仓储中心,占地200亩(约合13.4万平方米)。物流中心建成后形成规模宏伟之西北之最,商品直观展现,综合服务功能齐全,方便客户交易,区域内道路畅通。消防车道和消防距离符合消防规范,人、车、货流互不干扰,各就其所。总平面布置特别注重环境绿化,结合中心建筑造型和空间布局,在周边种植绿化带,绿地,栽种多种花卉、常绿乔木、灌木、绿篱、花坛,形成乔、灌、草结合的绿色通道。绿化面积3.4万平方米(绿化率12.8%)。配合大沙沟绿化工程,形成环境优美的物流中心,为兰州北大门形象工程再添一道靓丽的风景线。第二节土建工程一、本工程项目包括市场、仓储中心、车库及全区域为150#砼浇一次性地基处理;综合服务办工楼一栋,建筑面积30000平方米,框架结构。配电室(500平方米),锅炉房(1000平方米),警卫室六栋(600平方米),砖混结构;市场(18000平方米)、仓储中心(138600平方米)、车库(900平方米),加工车间(2000平方米),采用彩钢板系列建设;围墙,大门,厕所等。二、建筑物抗震设防等级按烈度8度设防。三、技术经济指标1、占地面积:23.76万平方米(折合360亩);2、总建筑面积:19.16万平方米;3、建筑占地面积:13.32万平方米;4、建设密度:57%。四、建筑工程三材用量估算1、钢材:0.68万吨;152、水泥:4.64万吨;3、木材:0.33万立方米。第三节消防设计为了认真贯彻执行“预防为主,防销结合”的消防工作方针,切实做好消防设计工作,严格按照消防工作“三同时”原则,本项目消防设计作如下考虑:1、应按消防规范要求,设置足够数量的消防器材和设立醒目消防标志,组织机构中应有专人、专业队伍战负责消防安全;2、总平面布置中已考虑消防车道,防火间距,区域内应设计三十处消防栓,以满足消防要求;3、消防用水按火灾延续时间为2小时,用水量25H/s计;4、物流中心供水管网,水量、水压均能满足室外消防用水要求。第七章环境污染及保护一、项目污染源分析1、废气。主要来自中心锅炉房。该供热系统以煤为原料,年耗煤约5000T,煤主要来自靖远煤矿,含灰粉为28%,含硫约为1%,年排放废气量5945万Nm,So58.9t/a,烟尘7.9t/a,NO13.2t/a。2、废水。主要来源于锅炉房和生活污水。全区年排废水36.4万吨,日排污水997.3t/d,其水质大体为COD235mg/1,BOD113mg/1,SS158.0mg/1。3、固体废物。项目建成营业后,年产生固体废物约7000吨。其中约2500吨包装材料可回收利用,锅炉房粉煤灰炉渣约3000吨,其余1500吨为生活垃圾。二、环境保护措施1、废气污染治理。锅炉房总容量为24T/h,选用麻石湿式除尘器和锅炉废气湿式脱流除尘器,处理效率为除尘95%,脱流30%。经处理后烟尘排放浓度由2670mg/m降至133.5mg/m,So由1416.7mg/m降至991.7mg/m,经45m烟囱排放,符合《锅炉大同工污染物排放标准》规定浓度值。2、污水处理措施。生活污水经化粪池预处理后,汇到集水池用泵送至西侧公司绿化地用于绿化。163、固体废物处置方案。年:2500吨包装材料可回收综合利用,1500吨生活垃圾集中收集送至垃圾场,3000吨炉渣及粉煤灰就近定点销售。三、结论。项目运营后,虽产生一定量的污染物,但由于采取了相应的环保措施,不仅对周边环境无影响,还变废为宝,支援大沙沟绿化大业。第八章组织机构、劳动定员和人员培训第一节组织机构兰州北部绿色物流中心其组织机构是在甘肃银利商贸有限公司董事会领导下的总经理负责制。其中心独立核算,自负盈亏,自主经营,独立法人。物流中心任总经理,副总经理各1名。下设:总经理办公室、计划财务部、市场营销部、物业管理部、运输经营部、市场管理部、保安部、对外联络部、投资开发部。九个部门。第二节劳动定员和人员培训一、劳动定员。初步审定各类人员98名,其中,管理人员28名,市场营销人员30名,其它人员40名。人员全部面向社会公开招聘,择优录取。二、人员培训。随着市场经济的推进和企业自身的进一步发展,提高全员职工素质显得非常重要。为此,职工教育,行业道德规范,业务素质培训,岗位培训势在必行,请进来派出去的办法均可奏效,但必须列入议事日程,制定培训规划和制度,职工均经培训上岗,择优录用。特别是加强对专门人才的培养,提高全员素质,创一流服务水平。第九章项目实施计划甘肃((有限公司以312国道改建为契机,全力筹建《北部绿色物流中心》项目。本项目实施进度设想建设期按2年计算,项目前期工作包括编制可行性研究报告;初步设计,施工图纸设计及审批;以及施工招标和开工准备等在二OO二年六月完成;土建施工从二OO二年三季度开始,二OO三年三三季度建成,并逐步投入运营。项目资金由甘肃银利商贸有限公司自筹、银行贷款、寻求政府支持以及招商、招租、联合开发等多渠道筹措。17第十章投资估算和资金筹措第一节投资估算一、投资依据1、材料依据厂家报价和市场询价2、建筑工程采用国家有关定额及取费标准3、国家有关建设项目投资估算的规定二、固定资产投资估算固定资产投资总额估算为7600万元。其中,建设工程4921.68万元,土地投入1600万元,安装工程253万元,其它费用317.5万元,不可预见费186.5万元,建设期利息321万元。详细投资估算见附表1。三、流动资金估算。结合本项目的燃料、动力等因素的周转天数进行估算,流动资金估算为236.78万元。四、总投资。总投资为固定资产投资总额与流动资金之和,总投资为7836.78万元。第二节资金筹措与使用计划一、资金筹措。主要是用土地及项目作抵押,进行融资或贷款。二、资金使用计划项目建设期为2年,根据项目建设期,决定资金分二期投入。首期投入人民币3000万元,二期投入资金人民币3000万元。合计投入人民币6000万元。1、首期3000万元,主要使用在:(1)项目总体设计费,建筑物基础设施处理费,部分仓库建设费。三项约计2000万元;(2)综合服务楼主框架建设,配电室建设,道路建设,加工车间建设。四项约需1000万元。2、二期3000万元,主要用于所有项目在建工程的收尾所需。第十一章财务评价第一节基础数据一、电价取0.45元/度,水价取1.1元/吨,煤价145元/吨。二、工资及副利按每人每年10000元计算。三、修理费按折旧费的5%计取。18四、折旧按平均年限法计算,残值为5%,折旧年限20年。年折旧费321.08万元。固定资产折旧估算见附表。五、递延资产摊销按5年计算,年递延资产摊销25万元。无形和递延资产摊销估算见附表。六、六、其它费用中房产税303.85万元,宣传广告费200万元,企业管理费100万元。七、本项目的年总成本1111.61万元,经营成本780.83万元,年固定成本1060.93万元,年可变成本50.68万元。总成本估算表见附表。第二节营业收入和营业税金一、营业收入。本项目营业收入有租赁费,仓储费,运输费,加工费等。年营业收入3561.3万元。详见营业收入估算表附表。二、营业税金。该项目税金为营业税、城市建设维护税、教育附加税。其中,营业税为营业收入的5%,城市建设维护税为营业税的7%,教育附加税为营业税的3%。经计算项目年营业税金及附加为186.23万元。营业收入和营业税金及附加估算表见附表。第三节损益分析本项目年利润总额为万元,年营业税金及附加为万元。年平均利润总额投资利润率=----------------100%=项目总投资年平均利税总额投资利税率=----------------100%=项目总投资投资利润率,投资利税率均高于行业基准值。损益分析见附表。第四节清偿能力分析本项目的借款偿还期为X年(含建设期),符合借款条件,有偿还能力。项目流动比率和速动比率在经后均大于1,说明项在经营后流动资产中,可以立即用于偿还流动负债的能力是比较强的。借款还本付息计算表见附表。19第五节财务盈利能力分析对项目的全部投资,自有资金的财务现金流量进行了分析,结果如下:一、全部投资内部收益率(所得税前、所得税后)财务净现值(ic=X%)(所得税前、所得税后)静态投资回收期(所得税前)年(所得税后)年(均含建设期)二、自有资金内部收益率财务净现值全部投资,自有资金的现金流量分析见附表。第六节敏感性分析为考察项目的抗风险能力,选择固定资产投资、经营成本和营业收入三项敏感因素变化对财务内部收益的影响程度进行了分析,结果见表和图。第七节盈亏平衡分析经分析计算,该项目的盈亏平衡点(BEP)为%,即营业收入达到万元时,项目可保本。运用盈亏平衡分析。第八节财务评价结论本项目全部投资的财务内部收益率、投资利润率、投资利税率均高于国家规定的基准值。财务净现值(ic=X%)为X万元,远远大于零。借款偿还期为X年(含建设期),有偿还能力。静态投资回收期,所得税前X年,所得税后X年。自有资金的财务内部收益率高于国家规定的基准值。项目的盈亏平衡点为X%即营业收入达到X万元时即可保本。在敏感性分析中,营业收入的减少对财务内部收益率的影响最敏感,当营业收入降低X%时,收益率即降到基准值。其次是固定资产投资,当固定投资增加X%时,收益率降到基准值。经营成本敏感度最低。综上所述,该项目抗风险能力较强。该项目的建设符合国家西部大开发的产业政策,符合兰州市大商贸中心格局建设规划布局,为兰州大发展具有较强的现实性和可操作性。20第十二章结论一、该项目的建设符合国家西部大开发战略,也符合兰州市大商贸中心的城市市政规划布局。也符合本公司自身发展的需要。在现有市场的基础上进一步规范发展物流中心,提高市场的凝聚力,对促进兰州市的市场体系建设具有积极作用。因此,本项目的建设是必要的,及时的。二、本项目以312国道改建为契机,着力建设我省…
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