海南得发豪苑工程建设项可行性报告

71
0
2019-05-15
简介
海南得发豪苑工程建设项目建设内容包括3幢16层+1跃层商住楼、3幢11层+1跃5层商住楼、1排二层临街商业铺面及小区景观地带、游泳池、停车位(包架空层和露天停车位)、小区道路、绿化、供水、供电、围墙等配套设施。1、总用地面积为18615平方米。2、拟建总建筑面积43559平方米。其中,商住建筑面积37873平方米,商铺建筑面积3968平方米,架空层建筑面积1718平方米。3、建筑总占地面积3837平方米。4、建筑密度为20.60%,建筑容积率为2.34。5、绿化面积10923平方米,绿化率为58.68%。6、道路、广场、景观、泳池及停车场等面积3857平方米,停车位90个。7、住宅楼总户数528户。项目总投入资金为8666.5万元。本项目建设受到了当地政府的高度重视,对需要地方提供的交通、电力、通信和供水等基础设施条件给予了极大的帮助和支持。同时,项目建设运营对周边区域的影响大多体现为正面,因项目建设运营而利益受损群体几乎没有。本项目工程技术方案合理、有效,论证、比较、分析方法比较科学,项目的实施是可行的。

文档内容部分截取

第一章 总论1.1项目背景1.1.1项目名称海南顺得发实业有限公司得发豪苑工程建设项目1.1.2开发商海南顺得发实业有限公司1.1.3承办单位概况名称海南顺得发实业有限公司住所海口市琼山区府城镇下坎西路179号法定代表人姓名陈建华注册资本人民币壹仟伍佰陆拾万元实收资本人民币壹仟伍佰陆拾万元公司类型有限责任公司经营范围房地产项目开发经营、市场项目开发经营、自有房产销售、房地产咨询服务、仓储服务危险品除外、仓库租赁、冷藏库租赁经营服务、五金交电、建筑材料、水暖器材、化工产品专营除外、日用百货销售、室内外装修装饰工程、土石方工程、水电安装、农业技术推广、养殖业奶畜除外、农产品收购销售。凡涉及许可经营的项目凭证经营海南顺得发实业有限公司是一家集房地产开发、农产品贸易加工为一体的多元性民营企业是具有独立法人资格的经济实体。公司自22001年成立以来坚持以市场为导向以现代企业管理制度为核心不断规范及完善企业内部的各种经营管理机制和经营管理模式不断探索及总结适合公司发展的经营管理经验。经过近几年的快速发展壮大已形成了4800万元的固定资产投资规模以及一批具有高水平专业素养和丰富实践经验的技术人才队伍。公司目前拥有各类中高级技术职称人员多名。近几年来公司根据海南各地市场需求的发展趋势抓住难得的发展机遇主动出击分别在海口、定安等地进行投资开发项目取得了不错的经济效果和社会效果。像在海口琼山区投资建设的海南仙民农产品交易市场项目就曾被琼山区列为启动建设的15个重点项目之一加以示范推广。今后公司将一如继往在市场经济的竞争中进一步提升企业资质品位增强企业活力不断地做大做强。1.1.4编制依据1、国家及海南省现行有关技术标准、设计规范2、《建设项目经济评价方法与参数》第三版之要求3、《建设项目可行性研究报告编制指南》试行本4、建设部2004年颁发的《建设工程项目管理试行办法》5、2002年国家关于工程建设技术标准强制性条文6、《海南统计年鉴2007》7、五届省政府第18次常务会原则通过的《海南省人民政府关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见》8、承办单位提供的相关资料9、本次调查研究收集的其它相关资料等。31.1.5项目提出的背景与理由2003年以来受益于亚热带气候和优良的生态环境除了海口、三亚外琼海市、文昌市、儋州市、五指山市、定安县等二线市县房地产市场陆续启动发展势头良好打破了海口、三亚两市的房地产市场一枝独秀的局面。二线城市房地产市场的迅猛发展使海南省房地产市场区域性分布更加平衡陵水、琼海、五指山等等区域已经成为岛外购房者的青睐区域并有逐渐扩散到其它市县的趋向。海南优美的环境、清新的空气、适宜的温度毫无疑问已经成为中国大陆尤其是北方人士在海南购房的最主要理由。海南正在逐渐成为中国甚至整个东北亚地区高薪阶层的休闲后花园。去海南买房度假享受椰风海韵的旖旎风光已经成为很多现代人新的生活方式。海南城市基础设施的不断完善城市面貌的逐渐美化城市建设水平和品位的不断提高大批配套完善、环境优美的商品住宅小区的强力推出极大地勾起了大陆人士的购买欲望。与此同时随着人们经济实力的增长和居住观念的转变多次置业、异地购房的潮流也已基本形成。大部分有条件的家庭和老年人均选择了在异地购房养老和投资升值。据权威机构抽样调查大陆主要大中城市有三成意向购房者想到省外置业这些客户瞄准的置业城市首选是北京其次是是上海、海南和大连置业的动机是为了在异地工作学习的子女生活方便或者看好对方城市的居住环境和发展前景。各省欲在外地置业者多为经济收入偏高的群体62.5的异地置业者属于私营企业从业人员。海南“度假天堂”的品牌越来越吸引岛外人士的关注海南楼盘越4来越备受人们热捧在人们青睐的沿海购房区域中海南排在首位沿海区域海南房最被看好这个趋势在“国际旅游岛”建设中将更为增长。在各主要城市的每一个房地产展会现场海南楼盘都是最闪耀的关注点。越来越多的市民了解到海南的气候、环境价值正逐步把购房趋向转向海南。海南的房产是奢侈品可自用度假升值潜力也大到海南购房已经不仅是有钱人士的风尚很多普通工薪阶层也加入了异地购房的消费大潮。这使得除了三亚、海口外琼海、文昌、定安等地的楼盘也受到广泛关注海南的二、三线区域正在成为海南楼市构成的重要力量。户型稍小、价格在每平方米3000元至4000多元的楼盘展会前咨询了解的人群络绎不绝海南环境自然资源之优美、气候之怡人、生态之宝贵。人们对宜居舒适环境的追求使得国内外富裕人士向以海南为代表的“阳光带迁移”成为一种时尚国际短暂的经济波澜阻挡不了他们在海南购房置业的脚步。作为全国唯一的热带岛屿海南旅游房地产业具有广阔的发展前景一定会呈现更加理性、健康的发展。在这种背景之下业主提出了本项目的建设计划正是顺应天时、地利、人和三要素志在必得、胸有成竹。1.2项目概况1.2.1项目地点定安县塔岭新城区见龙大道北侧1.2.2建设规模与内容本项目建设内容包括3幢16层+1跃层商住楼、3幢11层+1跃5层商住楼、1排二层临街商业铺面及小区景观地带、游泳池、停车位包架空层和露天停车位、小区道路、绿化、供水、供电、围墙等配套设施。1、总用地面积为18615平方米。2、拟建总建筑面积43559平方米。其中商住建筑面积37873平方米商铺建筑面积3968平方米架空层建筑面积1718平方米。3、建筑总占地面积3837平方米。4、建筑密度为20.60%,建筑容积率为2.34。5、绿化面积10923平方米绿化率为58.68%。6、道路、广场、景观、泳池及停车场等面积3857平方米停车位90个。7、住宅楼总户数528户1.2.3主要建设条件1、政策条件2008年五届省政府第18次常务会议原则通过的《海南省人民政府关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见》中提出房地产开发项目土地增值税从房地产开发企业预售商品房套数过半时开始预征而原来的规定是一开始销售就要征收这实际上可以让企业的资金流动更有效益。该《意见》还规定房地产开发项目预售收入的企业所得税按国家税收政策规定的预计利润率下限标准预征实行按季预缴、按年清算。“下限”两字意味着部分房地产企业可以少交5%。因此优越的政策条件将是本项目能够顺利实施与建设的重要保障。62、地理位置条件本项目位于进出定安县的必经之路——见龙大道北端交通方便、快捷项目所需的建筑材料和装修材料在附近即可购买。因此在交通运输、配套产业、物资供给等方面具有很多便利条件这必然会将地理位置条件转化为支持本项目顺利建设的优势。3、电力、通讯、给排水条件本项目所在地属于定安县的新兴城区——塔岭新城区的繁华地带其电力、通讯和给排水等城市基础设施均已日臻完善各种基础配套设施已趋齐全。因此电力、通讯和给排水条件能满足本项目建设的实际需要。1.2.4项目投入总资金及资金筹措项目总投入资金为8666.5万元其中项目资本金5166.5万元占总投入资金的59.6%主要用于购置土地、土地平整、配套基础设施及楼房建设少部分用于建设期利息和流动资金债务资金3500万元占总投入资金的40.4%拟分两年向银行贷款全部用于商品楼房建设。1.2.5主要技术经济指标表1—1 主要技术经济指标表序号项目单位指标备注1建设规模1.1项目用地面积㎡186151.2建筑物总占地面积㎡38371.3总建筑面积㎡435591.4容积率 2.3471.5绿化率%58.681.6建筑密度%20.601.7总居住户数户5281.8停车位个902项目定员人153项目总投资万元8666.53.1 建设投资万元8406.73.2建设期利息万元244.83.3流动资金万元154资本金比例%59.65销售(营业)收入万元13733房屋销售期合计6营业税金及付加万元741.6同上7土地增值税万元808.2同上8总成本费用万元9277.9同上9利润总额万元2905.3同上10总投资收益率%12.811资本金净利润率%14.112全部投资经济效果指标12.1财务内部收益率%19.9税后12.2投资回收期年3.15税后12.3财务净现值万元775.6税后13资本金投资经济效果指标13.1财务内部收益率%32.313.2投资回收期年2.9813.3财务净现值万元876.914盈亏平衡点%7.7第3年 1.3结论与建议1.3.1结论71.5绿化率%58.681.6建筑密度%20.601.7总居住户数户5281.8停车位个902项目定员人153项目总投资万元8666.53.1 建设投资万元8406.73.2建设期利息万元244.83.3流动资金万元154资本金比例%59.65销售(营业)收入万元13733房屋销售期合计6营业税金及付加万元741.6同上7土地增值税万元808.2同上8总成本费用万元9277.9同上9利润总额万元2905.3同上10总投资收益率%12.811资本金净利润率%14.112全部投资经济效果指标12.1财务内部收益率%19.9税后12.2投资回收期年3.15税后12.3财务净现值万元775.6税后13资本金投资经济效果指标13.1财务内部收益率%32.313.2投资回收期年2.9813.3财务净现值万元876.914盈亏平衡点%7.7第3年 1.3结论与建议1.3.1结论8本项目符合当前改善城市住房条件、扩大内需的国家政策及定安塔岭新城区控制性详细规划经济性优越建设条件充分开发时机良好建设规划和工程方案均切实可行本项目建成后可加快定安县的城市化进程改善周边的整体环境提升当地的房地产品位。1.3.2建议建议建设单位应抓紧时间立项建设并做好以下几个方面工作。1、加强监督检查确保工程质量。项目实施后要对项目进度进行定期督察对出现的问题要求限期整改。为确保建设工程质量应按照项目管理的“四制”要求聘请质检员负责整个建设工程的质量并跟踪管理。项目竣工后组织有关具有资质的技术部门对工程进行竣工验收。2、考虑到本项目所需材料中的水泥、石料和钢筋等建筑材料用量较大使用时间集中、工期较长和价格易上涨等因素建议只要资金到位承办单位应尽早储备上述材料以期达到降低施工成本的目的。同时要选择有实力、价格低、质量过硬的施工单位进行土石方及工程施工以保证工程质量和节省项目投资。3、为了取得较佳经济效益应认真做好项目品牌的打造工作特别是要加强与电视、报纸等传媒的广告的宣传力度将项目作为地区精品推向国内外市场。4、建议承办单位抓紧时间立项、建设。同时建议项目所在地政府各相关职能部门对本项目给予大力支持与帮助促成项目早日上马早日竣工早见成效。9第二章 房地产市场需求分析 2.1我国房地产市场现状2008年我国房地产市场全年维持衰退态势。此轮房地产市场调整始于2007年第4季度由珠三角区域逐步向全国范围蔓延是各种调控政策作用、经济周期性下行、房地产市场自身调整和世界金融危机影响的结果。经过1年的调整期当前房地产市场已经出现供大于求的状况70大中城市房价自8月份开始出现环比下跌其中超过一半的城市房价出现下降。2008年我国房地产市场运行状况呈现以下三个特征1、房屋交易量持续下降2008年商品房销售面积持续下降下降幅度逐月增加。1—11月商品房销售面积49148.38万平方米同比减少18.3%增幅减少48.8个百分点。其中现房销售面积为13716.96万平方米同比减少19.4%期房销售面积为35431.42万平方米同比减少17.9%。商品房销售面积降幅逐月增加由1—2月份的4.2%降为1—11月份的18.3%。40个重点城市中有1/4的城市商品房销售面积同比下降40%以上下降程度较高的城市包括南宁、宁波、北京、福州、石家庄、郑州、深圳、上海等。同时商品房空置面积较快增加。2008年5月商品房空置面积结束自2007年下半年以来的负增长局面11月底商品房空置面积为13599.93万平方米同比增加15.3%其中商品住宅空置面积10为同比增加22.9%增幅比3月底增加33.5个百分点。2、房地产开发投资意愿下降受需求市场低迷的影响房地产开发投资意愿的下降从2008年2季度就开始显现4月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期6月份起这两项反映房地产开发投资意愿的指标各月均为同比负增长。2008年1—10月房地产开发企业购置土地面积为29596.42万平方米同比减少5.6%增幅比去年同期减少22.5个百分点房地产开发企业完成开发土地面积19343.91万平方米同比减少2.5%。2008年商品房新开工面积增幅出现较大幅度下降施工面积增幅和竣工面积增幅均低于去年同期。1—11月商品房新开工面积为84289.51万平方米同比增长5.4%增幅比去年同期减少17.5个百分点商品房施工面积为254936.14万平方米同比增长17.7%增幅比去年同期减少5.3个百分点商品房竣工面积为35084.23万平方米同比增长6.1%增幅比去年同期减少2.4个百分点。3、房价出现近10年来首次下降各类型房屋销售价格涨幅逐步回落8月份70大中城市房价出现近10年来首次下跌跌幅逐月加大房价下降城市的数量逐步增多。2008年70大中城市房屋销售价格同比上涨6.47%涨幅比2006年下降1.1个百分点。其中新建商品住房和二手住房分别同比上涨7.07%和6.2%。从环比来看2008年70大中城市房屋销售价格下降0.3%其中新建商品住房和二手住房分别下降0.7%和0.2%90平方11米以下商品住宅价格比年初下跌1.2%。12月份70大中城市中有50个城市新建商品住宅价格出现环比下降有52个城市二手住房价格出现环比下降。2008年房地产市场衰退程度逐季增加。其中1季度供给增长增加需求增长减缓房价环比涨幅回落但受翘尾因素影响房价同比涨幅仍保持较高幅度2季度开发景气开始下降需求继续下降房价涨幅继续下降部分城市房价出现下跌3季度购房意愿继续低迷开发投资意愿持续降低房价出现首次下跌4季度房价下跌幅度继续加大。1—4各季度70大中城市房价变化分别为环比上涨0.8%、环比上涨0.3%、环比下降0.1%和环比下降1.3%。4、各地区房地产投资增幅均有所下降2008年东中西三大地区房地产开发投资增幅都有所减少。1—10月东部、中部和西部三大地区房地产开发投资额分别为14207.31亿元、4961.04亿元、4749.35亿元分别同比增长20%、36.1%、28.2%增幅分别减少6.3个、4.5个和11.8个百分点。2008年东、中、西三大地区房地产开发投资增幅下降图 注资料来源于国家统计局、REICO数据库。122.2我国房地产市场未来走势预测2009年我国房地产市场走势仍然与宏观经济和政策环境有着密切关联房地产市场发展的不利因素是2009年宏观经济仍会继续下行和部分政策的不利影响有利因素则是各种优惠措施的出台。在3季度宏观经济出现回暖的预期下预计下半年房价将会止跌企稳。未来两年我国房地产市场的走势受两方面因素的制约和影响。一方面是利空因素。国际金融风暴继续肆虐世界各国都受到波及欧美地区受灾尤其严重国内经济亦受其负面影响出口下滑经济下行一季度我国GDP同比增长仅为6.1%外资撤离。国内经济下行已成定局股市、楼市皆低迷实体经济萎靡不振企业效益下滑。在内外宏观经济双重负面影响下我国房地产市场必然同步下行。另一方面是利好因素。国际方面主要国家联合救市有助于抑制金融风暴的进一步恶化能够在一定程度上减轻我国经济和楼市面临的外部压力。国内方面目前中央拯救经济的决心很大2008年11月“4万亿投资计划”的出台表明国家促内需保增长的力度将超过1998年应对亚洲金融危机的措施“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”也标志着持续五年之久的紧缩型宏观调控转变为扩张型调控。从房地产政策利好分析2008年10月22日财政部和央行的相关文件标志着中央救楼市的开始。可见利空与利好同时存在将同时影响着我国房地产市场的投资和交易。但从总趋势来看我国房地产市场的发展仍有巨大的潜力。这源于相互影响的三方面事实第一中国是一个经济转型国家。对13于一个发展中国家来说城镇化是一个不可避免的问题。自1978年推行市场化改革以来中国的城镇化就开始持续进行1996年以后步伐明显加快。持续的城镇化对房地产市场的不断发展提出了要求。不仅如此中国到目前为止已经历了长达30年的经济持续高速增长人民收入水平的提高和对生活质量的追求为房地产市场的发展提供了强劲动力。第二中国是一个体制转型国家。中国正从严格传统的计划经济体制国家逐渐转变为市场经济体制国家住房改革也是伴随着其中的诸多改革措施之一。以往城镇居民主要依靠单位分房而现在则已基本由市场解决。住房推向市场促成了一个巨大的房地产市场的产生和发展。除了这两个方面以外我国还是一个人口大国十几亿的人口总量在世界各国之中绝无仅有庞大的人口数量也意味着巨大的对住房的需求。以上三个方面分别从不同层面反应了中国的现状和特色。它们共同揭示了中国房地产市场发展不可估量的潜力。只要这些因素没有改变房地产市场发展的趋势就不会改变。而在相当长一段时期内这些因素很难改变。因此对于诸多房产商来说现在仍然是一个千载难逢的机遇因此应对我国房地产前景保持乐观。2.3海南省房地产市场现状1、风景这边独好自2007年的下半年以来全国一线房地产市场如北京、上海、广州、深圳等地纷纷走出了一波房地产市场大幅下滑的行情。但在此阶段海南楼市基本保持了平稳态势。2007年下半年到142008年3月间全国房地产市场哀鸿遍野的时候海南楼市购销两旺房地产价格大幅攀升。影响所及在国家发改委按月公布的全国70个大中城市房屋销售价格指数表上海口房价同比涨幅连续保持了一年的全国领先位置。即使到了2008年的下半年全球金融危机波及中国楼市海南也出现市场销售量徘徊乃至小幅下降时海口和三亚的房价依然平稳。2、投资销售两旺2008年海南省房地产完成投资189.31亿元同比增长48.4%。全省商品房施工面积1390.52万平米同比增长17%商品房竣工面积233.32万平米商品房累计销售面积336.99万平米同比增长7.8%商品住房累计销售金额171.12亿元同比增长39.5%。继续成为我省固定资产投资增长速度最快、上缴利税增长最快的重要支柱产业。值得一提的是除海口、三亚外岛内一些二线城市如文昌、琼海、定安、五指山、陵水、保亭等城市商品房岛外销售也有了较大增长市场走势良好。3、促销成绩斐然为进一步促进海南省房地产业持续健康稳定发展省建设厅决定2008年底和今年初到西北、华北、华东等地组织房地产业宣传推介和商品房展销活动。2008年11月该厅组织房地产企业在北京参展“第七届中国国际住宅产业博览会”是该厅系列推介活动的第一站。海南省还在会上举行了整个展会期间唯一一场推介会吸引了包括境外媒体在内的近80家新闻单位与会。152008年12月省建设厅又组织了近50家大型开发商在2008年第24届中国·上海房地产展示交易会上集中亮相。由于品质好、促销到位海南楼盘在上海房交会上成绩不俗。与此同时我省还面向潜在客户全力组织岛内展销会组织岛外购房团来海南其中尤以海南日报今年春节在三亚举行的房展会效果为佳现场售房136套成交金额8160万元消费者意向登记购房638套合计金额3.19亿元。2.4海南省房地产市场未来走势预测海南省房地产业依托独特的区位、环境优势在政策驱动和加大促销力度双重作用下海口、三亚周边市县房地产开发投资增势强劲。尽管受到金融危机和楼市调整期的双重冲击在4月30日—5月2日举办的“2009第十二届海南春季房地产展示交易会”上仍然有40多个楼盘参展。据国家统计局最新出炉的《2009年1—3月全国房地产市场运行情况》显示今年第一季度海南房地产市场投资与销售均呈现旺盛态势各项数据均大幅领先全国平均水平。数据显示2009年海南1—3月份房地产开发企业完成投资41.28亿元比去年同期增长36.1%领先全国32个百分点。海南全省一季度商品房销售面积为91.83万平米同比增长41.5%领先全国33.3个百分点一季度商品房销售额为59.51亿元同比增长53%领先全国29.9个百分点。这些成绩的取得主要是因为海南房地产市场是个独立的岛屿市场远离全国各主要一线城市而最主要的则是海南房地产市场具有16的独特魅力。1、众所周知海南岛已成为全国最向往的旅游目的地之一尤其是在北方冬季寒风呼啸的时候人们纷纷把开会、旅游等活动安排在温暖如春的海南岛。即使在金融危机深重的今年1—2月全省依然接待海内外旅游者410.91万人次比去年同期增长7.0%。2、随着经济发展人民生活水平逐年提高越来越多的人注重生活品质。生活方式正在发生改变异地购房的第二居所、第三居所成为潮流会有越来越多的人来海南买房。过去五年经济高速增长形成的居民财富积累基础将对促进海南省房价的稳定起到积极作用。3、海南四季如春、气候温和度假设施齐全交通网络方便快捷是居民度假、居住和养老的理想场所三亚市更是位列中国宜居城市第五位已有大批岛外人士上岛购房。在这些因素的刺激下来海南购买过冬房的人越来越多成为海南近几年房地产持续走高的重要因素。目前全岛的房地产外销比例高达80%以上就充分证明了这一点。同时“海南国际旅游岛”的建设必然给海南的房地产、旅游、娱乐和酒店等一系列产业的发展带来推动力此时投资房地产产业预期可以取得丰厚的回报。总之在世界旅游中滨海旅游是最受追捧的在滨海旅游中热带海岛又是最受追捧的。海南的资源具有稀缺和不可再生性所以海南房地产下一步的发展思路将调整结构走高端路线大力发展旅游房产。考虑未来到海南购房成本以及目前海南房子的价位现在17到海南购房正当时。2.5目标人群与目标市场分析1、目标人群分析目前海南房屋需求市场主要有五大群体一是大量的外省人来海南购房他们主要购买环境较好的高档商品房用于休闲度假和养老二是近几年引进了一批大企业大项目大量外地员工进入海南居住三是近几年来海南省加快城镇化进程农村人口移居城市的持续增加四是八十年代房改至今已有20年部分房改户有购买第二套房以改善居住条件的欲望五是就业和婚龄人群的增加。以上五个方面都构成了海南房地产近年的刚性需求。2、目标市场分析2007年海南省城镇居民人均可支配收入为10997元比全国平均水平少2789元恩格尔系数为0.428。近3年来海南省75平方米的房价收入比均值为8.1国际上公认的合理范围是36之间可见我省城镇居民人均收入低于房价增长仅靠省内需求难以支撑快速增长的房地产价格。海南省房地产销售市场外向性十分明显2007年三亚市房地产外地客户占87%海口市房地产外地客户占52%琼海、文昌、五指山、陵水、保亭等市县外地购房客户占60%以上。岛外客户的巨大需求推动海南旅游房地产价格快速攀升并保持整个房价在高位运行。从上述情况可以看出海南房地产市场消费对象主要为岛外消费者。结合本项目建设所处的地理位置及地段情况建议把项目市场定17到海南购房正当时。2.5目标人群与目标市场分析1、目标人群分析目前海南房屋需求市场主要有五大群体一是大量的外省人来海南购房他们主要购买环境较好的高档商品房用于休闲度假和养老二是近几年引进了一批大企业大项目大量外地员工进入海南居住三是近几年来海南省加快城镇化进程农村人口移居城市的持续增加四是八十年代房改至今已有20年部分房改户有购买第二套房以改善居住条件的欲望五是就业和婚龄人群的增加。以上五个方面都构成了海南房地产近年的刚性需求。2、目标市场分析2007年海南省城镇居民人均可支配收入为10997元比全国平均水平少2789元恩格尔系数为0.428。近3年来海南省75平方米的房价收入比均值为8.1国际上公认的合理范围是36之间可见我省城镇居民人均收入低于房价增长仅靠省内需求难以支撑快速增长的房地产价格。海南省房地产销售市场外向性十分明显2007年三亚市房地产外地客户占87%海口市房地产外地客户占52%琼海、文昌、五指山、陵水、保亭等市县外地购房客户占60%以上。岛外客户的巨大需求推动海南旅游房地产价格快速攀升并保持整个房价在高位运行。从上述情况可以看出海南房地产市场消费对象主要为岛外消费者。结合本项目建设所处的地理位置及地段情况建议把项目市场定18位于大陆各主要大中城市尤其是长三角和珠三角地区以及岛内的一线城市如海口市。目标人群主要为具有一定经济能力、具有一定文化素质的群体和都市成功白领阶层。只要充分发挥本项目住宅产品的性价比优势、风景区优势和度假休闲优势完善配套专门针对客户的各项服务措施对于大陆以及省内的客户具有相当吸引能力。2.6项目价格定位项目所在地区域内同期已有楼盘建成并销售如“恒吉花园”均价2900元“春阳花园”均价2800元—2900元市场销售情况极佳“恒吉花园”已售出80%、“春阳花园”已售出90%。参考上述数据再结合本项目所处区域的实际情况及未来发展趋势考虑到土地资源的有限性、稀缺性以及一楼铺面价格合理等因素再加上长远来讲房价的上扬大趋势。因此建议业…
展开
收起

全部评论

暂无评论

引用:

评论: