某软件园提升改造项目采用 PPP 模式实施方案

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2019-02-26
简介
福州软件园提升改造项目位于福州软件园区内,属于园区改造提升工程,投资建设内容主要分布在A区、B区、C区,其中项目建设内容包括:(1)软件园A区提升改造项目,根据市规划局对原总平面规划优化调整方案,容积率1.1、建筑密度20.5%、绿地率30%等指标,新建总建筑面积17.8万平方米,集研发大楼、研发配套楼、公交车场等为一体,包含:①不超100米的高层研发大楼1幢,计容建筑面积6.5万平方米;②多层研发配套楼7幢,计容总建筑面积6万平方米;③新建地下建筑5.3万平方米。(2)软件园C区软件研发中心和软件人才素质拓展训练基地项目,占地约30亩,总建筑面积约1.4万平方米。(3)A区、B区、C区停车场、景观、道路综合整治等项目,包含:①A区景观水池改造为地下二层停车场,建筑面积约7000平方米;②A区、B区、C区景观改造建筑面积分别约为10万平方米、8万平方米,18万平方米;③A区、B区、C区道路“白改黑”约6万平方米。

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1附件一福州软件园提升改造项目采用PPP模式实施方案根据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》、《中华人民共和国政府采购法实施条例》、国务院《关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见》(国发〔2014〕60号)、国家发展改革委《关于开展政府和社会资本合作的指导意见》(发改投资[2014]2724号)、财政部《关于印发政府和社会资本合作模式操作指南(试行)》(财金[2014]113号)、《关于推广运用的政府和社会资本合作模式有关问题的通知》(财金[2014]76号)、《关于规范政府和社会资本合作合同管理工作的通知》(财金[2014]156号)以及《福建省人民政府关于推广政府和社会资本合作(PPP)试点的指导意见》(闽政[2014]47号)、《基础设施和公用事业特许经营管理办法》(国家发改委等六部委第25号令)等文件精神,结合实际情况,现就福州软件园提升改造项目采用PPP模式制定本实施方案:一、项目概况(一)项目基本情况1、项目名称:福州软件园提升改造项目。2、项目地点:位于福州软件园区内,属于园区改造提升工程,投资建设内容主要分布在A区、B区、C区。3、政府投资主体(或称招标人):由福州市人民政府授权福州市软件园管理委员会作为本项目的招标人。4、项目投资规模:本项目投资总额约9.76亿元(不含前期征迁安置补偿费及土地费用)。25、项目采用PPP模式运作的必要性和可行性:鉴于该项目投资量较大,采用PPP模式有利于利用社会资本的融资优势,缓解财政资金压力及政府债务风险;有利于选择有实力和相应业绩经验的大型施工单位,确保工程进度和质量;有利于加快项目建设、提高产品供给效率;也有利于今后的运营和管理。6、项目运作的目标和意义:本项目采用PPP模式运作,政府通过给予社会资本一定时期的特许经营权和收益来换取公共产品加快建设及有效运营,较传统的施工招标及建设流程可以缩短时间及节约施工管理成本。(二)经济技术指标1、项目名称、区位、规模:(1)软件园A区提升改造项目,根据市规划局对原总平面规划优化调整方案,容积率1.1、建筑密度20.5%、绿地率30%等指标,新建总建筑面积17.8万平方米,集研发大楼、研发配套楼、公交车场等为一体,包含:①不超100米的高层研发大楼1幢,计容建筑面积6.5万平方米;②多层研发配套楼7幢,计容总建筑面积6万平方米;③新建地下建筑5.3万平方米。(2)软件园C区软件研发中心和软件人才素质拓展训练基地项目,占地约30亩,总建筑面积约1.4万平方米。(3)A区、B区、C区停车场、景观、道路综合整治等项目,包含:①A区景观水池改造为地下二层停车场,建筑面积约7000平方米;②A区、B区、C区景观改造建筑面积分别约为10万平方米、8万平方米,18万平方米;③A区、B区、C区道路“白改黑”约6万平方米。2、项目全生命周期成本约12.4亿元,其中:建设成本约9.76亿元、采用PPP模式产生的融资成本2.51亿元(含建设期和运营期),运营成本0.13亿元。工程投资以可行性研究报告批复投资估算为准。33、招标内容包括福州软件园提升改造项目项下的投融资、勘察、设计、施工总承包建设、竣工移交以及质量缺陷责任期内的整改修复等;具体工程范围以本项目经有资质单位审核的设计文件、施工图纸及相关技术标准和要求为准。4、本项目计划开工时间为:2015年10月底。5、本项目特许经营期10年,其中:建设期3年、运营期7年。(三)项目公司组建1、项目公司发起人:招标人和中标投资人,按公司法设立项目公司的组织结构。项目公司特许合作年限为10年。2、股东股权结构:由招标人与中标投资人按50%:50%成立PPP项目公司。3、注册资本:本项目公司注册资本金为5000万元,由招标人与中标投资人按投资比例以现金方式实缴至项目公司账户。4、公司治理架构:项目公司采用现代法人治理结构,成立股东会、董事会或执行董事、监事会,保证项目公司顺利运行。二、风险分配基本框架根据项目风险由最适宜的一方来承担的精神,项目公司的收益及风险分配原则由中标投资人分享利润和承担亏损、风险。具体风险分配框架如下:1、项目建造风险:本项目建造风险由中标投资人承担,建安部分风险按《设计合同》、《施工总承包合同》等合同约定执行。2、财务风险:本项目财务风险由项目公司承担,以项目公司名义融资时,项目公司仅以约定的利率(同期同档贷款基准利率最高上浮10%)承担融资成本,但因融资结构不合理、金融市场不健全、融资的可及性等因素引起的风险及融资渠道的选择及不同融资渠道产生融资成4本的增加由中标人承担。3、运营风险:由项目公司承担。4、政策风险:若遇新旧法律调整,出现因政策性调整的风险由项目公司承担。招标人应提供包括但不限于将本项目产生的销售、运营收入优先用于支付本项目投资建设总费用的文书。5、不可抗力风险:自然灾害、战争等引起的不可抗力风险由招标人和中标投资人合理共担。三、项目PPP运作方式本项目PPP模式:采用BTO+PFI+EPC,项目公司负责项目的投资、融资、建设和运营。项目公司完成公共产品建设后移交给政府指定机构,并开始对公共产品进行经营维护。中标社会资本为主负责融资,但公共产品的项目公司收入生产由招标人负责。本项目由中标方负责该项目的工程施工总承包。具体运作方式如下:(一)招标与签约。福州市软件园管理委员会作为招标人以公开招标方式确定投资建设合作人,并与中标的投资建设合作人签订《福州软件园提升改造建设项目PPP模式投资合作协议》(以下简称“《软件园PPP合作协议》”),并组建PPP项目公司。再由福州市软件园管理委员会与项目公司签订《福州软件园提升改造项目建设合作合同》(以下简称“《软件园建设合作合同》”)。根据《软件园PPP合作协议》及《软件园建设合作合同》的约定,由项目公司与具备相关资质的中标投资人签订《勘察合同》、《设计合同》、《施工总承包合同》等相关合同。(二)投资及资金筹措。1、项目资本金:本项目资本金为项目投资总额(9.76亿元)的30%,即2.928亿元,由双方按股权比例共同投入,其中5000万元由注册资本金转作项目资本金。2、项目建设融资:除项目资本金外,建设成本缺口资金由中标5方为主负责融资。中标投资人筹资到账金额与时间须经招标人确认。根据项目情况,若融资渠道便利、利率更低时,招标人可以协助中标投资人融资。3、招标人和中标投资人各自投入或融资来的资金,直接进入项目公司账户,由项目公司按《施工总承包合同》等相关合同的约定支付给施工总承包等单位。(三)项目公司负责本项目项下的施工总承包建设、竣工移交以及质量缺陷责任期内的整改修复,并将完好的设施移交给招标人。(四)市政府授权委托软件园管委会与项目公司签订《特许经营权协议》,委托项目公司对运营资源范围的项目进行运营管理。项目特许经营期届满,项目无偿移交给招标人。四、财务测算与项目回报机制(一)项目全生命周期成本测算本项目全生命周期成本约12.4亿元(不含前期征迁安置补偿费、土地费用),其中:建设成本约9.76亿元、融资成本约2.51亿元(含建设期+运营期),运营成本0.13亿元。PPP合作运营的全生命周期成本公式表现为:项目全生命周期成本=项目建设成本+融资成本+运营成本1、项目建设成本由建筑工程费、安装工程费、设备工器具购置费、工程建设其他费用、预备费(包括基本预备费)组成。其中建筑安装工程费按中标下浮率X(X≥4%)计取,文件规定不可竞争项目和双方询价部分不参与下浮。项目最终造价以福州市财政投资评审中心审定为准。2、融资成本。任何一方以项目公司或以本项目进行融资并用于本项目使用的,须事前经项目公司全体股东一致同意后方可进行融资。各项投入及融资到位资金的成本计算如下:(1)招标人以资本金方式投入资金不计取资金成本;6(2)中标投资人投入的资本金按同期同档银行贷款基准利率上浮10%计算;(3)其余融资利息以项目公司融资实际发生的费用为准,但最高不得超过银行同期同档贷款基准利率上浮10%计取。超出的融资成本由融资人自行承担。3、运营成本。项目公司管理和自营发生的成本费用包括员工工资及福利、水电费、日常维护和管理及其他费用等。(二)项目回报机制项目公司负责项目设施运营管理、维修维护。招标人为主,中标投资合作人协助对新建产业楼和服务配套设施进行出售出租。本项目特许经营期内,运营收入不足于完全弥补项目公司的投资成本,招标人采用可行性缺口补助以确保项目的持续经营。五、合同体系项目合同的核心内容为项目边界条件,主要包括权利义务、交易条件、履约保障和调整衔接等边界。(一)权利义务PPP项目公司负责项目投资、融资、建设、运营及移交,且承担风险及享受相应的收益。参与项目前期论证、中期建设、后期运营等,其中:前期论证包括项目前期的审批、勘察、设计等;中期建设包括工程投资、施工总承包等;后期运营包括项目公司的运营、维护管理等。1、项目资产权属。①设施的权属:土地、设施等的产权归招标人所有,在办理相关审批手续时以招标人名义办理。②设施的处置:招标人为主,中标投资合作人协助对新建产业楼和服务配套设施进行出售出租。中标投资人在建设及运营维护期间不享受一切资产增值收益。2、社会资本承担的公共责任:中标投资人负责以本项目名义进行融资,负责项目的融资,并负责工程总承包建设。
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