某市临淄区少儿齐文化研学基地建设项目

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2019-02-12
简介
山东省少儿齐文化研学基地建设项目建设内容及规模1.少儿齐文化研学基地该项目占地面积约116.59公顷(合1747.96亩)(含淄河部分湿地);共规划八个功能区,包括齐文化体验区(齐城记忆)、水上拓展片区(魔法水域)、丛林拓展片区(探奇领地)、自然教育片区(帕兰农庄)、户外营地训练片区(成长营地)、湿地科普游憩区(湿地乐园)、主题娱乐区(光合部落)、商业休闲区(帕兰风情小镇)。各主题区设施总计建筑面积23.23万m²,配套建设道路、停车场及绿地等。2.足球学校&足球训练基地该项目占地面积约23.87公顷(合358.05亩)其中足球学校占地5.37公顷,规划建筑面积113674m²,涉及生活楼、教学楼各一座、室内运动馆一座及管理用房一座。同时配建1个105m×68m的标准球场、2个45m×55m的训练球场。足球训练场占地18500㎡。配套建设更衣室、休闲饮吧等服务。设施建筑面积925㎡。3.该项目基础设施建设涉及场地内道路及沿路配套设施建设。道路长度总计9236m,涉及路面工程、绿化工程及亮化工程等。沿道路铺设给水、雨污管线、电力管线等。

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2目录第一章项目概况.............................................................................4一、项目基本情况.....................................................................4二、项目经济技术指标.............................................................8第二章风险分配基本框架.............................................................11一、风险要素.............................................................................11二、风险识别.............................................................................11三、风险分配及应对措施.........................................................13第三章项目运作方式和交易结构.................................................15一、项目运作方式.....................................................................15二、项目投融资结构.................................................................16三、项目收益回报机制.............................................................16四、项目移交.............................................................................18第四章合同体系.............................................................................19一、合同依据.............................................................................19二、合同体系框架.....................................................................19三、项目合同边界条件.............................................................19四、项目公司与其他第三方单位签订的各类合同包括但不限于融资合同、保险合同、委托运营合同等.................................26第五章监管架构.............................................................................27一、项目监管架构.....................................................................27二、授权关系.............................................................................273三、监管机制.............................................................................28第六章采购方式选择.....................................................................31一、采购方式.............................................................................31二、采购程序.............................................................................31三、注意事项.............................................................................31四、招标内容.............................................................................32五、招标文件实质性条件.........................................................32六、评审标准...........................................................................32实施方案编制依据...................................................................33实施方案编制原则......................................................................344第一章项目概况一、项目基本情况(一)项目名称山东省少儿齐文化研学基地建设PPP项目(以下简称“项目”或“该项目”)(二)项目实施机构淄博市临淄区齐陵街道办事处(以下简称“齐陵街道”或“办事处”)(三)项目建设地点该项目位于临淄区齐陵街道。其中,少儿齐文化研学基地项目地块东至临淄大道、西-南至S102、北至淄河,并包含S102以东湿地部分。足球学校项目地块北至淄河、西邻御泉湾社区东界、东至G309,南至齐陵路。足球训练基地项目地块北至淄河、西至临淄大道,即御泉湾社区周边现状绿地。(四)项目背景1.区位交通临淄地处鲁中丘陵与鲁北平原交界地带,东距潍坊77公里、西距济南108公里,1小时内可到达济南遥墙国际机场。区域内交通发达,胶济铁路横贯东西,辛泰铁路始于临淄,王潍、寿济、博临等国道省道和区乡公路交织成网,青银高速公路贯穿全境,是连接中原地区和山东半岛的通衢要道,可进入性条件良好。2.资源禀赋5临淄自然资源丰富,涵盖文物遗址、山景、水景、农田等多样化旅游景观;临淄作为千年古都,拥有齐文化精髓,文化底蕴深厚,文化价值高,是世界足球运动的源头。因此借助历史文物古迹多,资源独特,文化内涵丰富,底蕴深厚的资源优势,临淄可形成具有复合功能的文化体验、休闲度假胜地。主要包括以下六大文化资源:文物遗址:悠久的历史为临淄留下了大量文物古迹,齐国故都遗址,被称为东方金字塔的田齐王陵,均列为全国重点文物保护单位,境内文物之丰富,素有“地下博物馆”之美誉。足球文化:中国古代的蹴鞠就是世界足球运动的起源。而蹴鞠的发源地即是春秋战国时期的齐国故都临淄。2005年5月20日,国际足联主席布拉特先生宣布足球起源地为临淄。乐舞文化:考古人员在齐国故城遗址及周围地区,曾发掘出大量春秋战国时期的乐器,文献记载中各类乐器无所不有。宗教文化:牛山从春秋时即是儒,释,道三教弘扬及游览胜地,姜太公,管子,孟子,齐桓公,齐景公等都曾登临。民俗文化:百姓热爱传统文化,栽植月季、翠竹,烧香祈福。名人轶事:齐国史上有过许多著名人物,孔子曾在齐地闻韶,“为之三月而不知肉味”;荀子在稷下学宫“三为祭酒,最为老师”;孟子居齐,长达20年之久。3.旅游市场现状6目前区域旅游市场游客接待量可观且逐年递增,伴随人们对旅游观念的转变及旅游产品的多元化需求,区域旅游产业的转型升级极为重要和紧迫。2014年淄博国内旅游接待人数达到4146.7万人次,较上一年增长8.7%,2014年淄博国内旅游收入为389.6亿元,较上一年增长12.6%,近几年淄博旅游接待人数客观且逐年增加,国内旅游收入稳步提升,说明淄博旅游发展需求比较旺盛。(五)项目建设的意义及必要性以低龄化、高频率、多业态、政策导向性的受众群体为主,重视旅游关联产业之间的驱动效应,快速形成产业联动、对产业链条进行拓展延伸,丰富上下游产业类型,将项目建设成为青少年齐文化体验型教育基地、国内外一流的寓教于乐、寓教于见、寓教于知型少儿游学基地,成为知名的儿童旅游度假区以及具有明显的市场核心竞争力和自身不断成长的可持续发展性项目,打造国内独一无二的齐文化游学体验目的地。足球学校按照功能复合、多种业态、理念领先、行政支持的建设方针,大力普及足球教育,强化临淄作为世界足球起源地的根基,推动区域足球运动蓬勃发展,提升中、小学生的足球水平。举办足球高尔夫邀请赛,扩大区域关注度,重塑足球名片,提升区域影响力,让足球文化成为临淄走向世界的响亮品牌。通过高端形象、高端品质打造高文化格调,整合资源,深度挖掘齐文化内涵,盘活齐文化价值,拓宽临淄旅游空间,提升齐文化品牌认知度,将齐文化休闲旅游体验区倾力构筑成文化高地,推向全国、全世界。山东省少儿齐文化研学基地项目,是以齐文化教育为核心,以科技类、社会类、自然类教育为补充的少儿素质教育示范基地。项目将采用7齐文化集中呈现+串线呈现,其他类型教育项目结合片区特点点状布局的呈现方式,将教育与实践结合、与体育结合、与拓展娱乐结合。1.该项目是淄博市、临淄区实行结构优化调整,实现多元化发展的需要。通过儿童旅游产品的强有力供给,带动家庭亲子旅游消费,推动旅游经济发展,促进淄博市、临淄区产业结构改革,发展第三产业,提升第三产业比重,加快服务业全面发展,实现经济结构优化升级和产业布局调整,坚持节约发展、清洁发展、安全发展,实现可持续发展,是促进区域现代服务业发展的重要一步。2.该项目是推广齐文化,普及足球教育,实现文化传承的需要。把尊重齐文化作为一种总体态度,项目可充分体现齐文化核心元素,如太公文化、圣贤文化、稷下学宫、商埠文化、韶乐、蹴鞠、赛马、齐民要术、军事兵器、手工艺等,将齐文化在中小学进行普及教育,传承齐文化精髓。体现临淄作为世界足球运动发源地的优势,加大临淄足球文化品牌的推广力度,让中、小学生享受足球运动的快乐,注重基础培养,增强全民体质,普及足球教育,储备足球人才,打造公司制、金融化、足球产业生态链。3.该项目是打造区域性旅游生态产业链的需要。遵循地域特色原则、空间连续性原则、重点突出原则、协调发展原则,通过统一产业体系、统一金融服务体系、统一品牌管理体系、统一基础设施建设、统一运营管理体系、统一服务管理体系的六个统一工程,搭建区域旅游产业体系,形成区域文化、旅游、体育产业之间的整合联动优势,打造完整的旅游生态产业链,推动区域旅游产业可持续发展,呈现出令临淄本地人引以8为豪的齐文化,实现游客与临淄本地人之间“居游关系”的升华。因此,该项目的建设是必要的,可行的。(六)项目采用PPP模式建设的必要性和可行性:1.有利于加快转变政府职能,实现政企分开、政事分开,推进国家治理体系和治理能力现代化。PPP模式可以使政府从繁多的事务中脱身出来,从过去的基础设施建设公共服务提供者转变为监管者,减少对微观事务的干预,增加规划、监管方面的投入,保证公共服务质量,提高公共服务效率;2.有利于减轻政府债务负担,化解地方政府性债务风险;3.有利于改善地方营商环境,促进地方经济增长;4.有利于提高公共产品和公共服务供给能力与效率,使公众早日享受经济增长的好处;5.有利于发挥市场机制作用,打破社会资本进入公共服务领域的各种不合理限制,拓宽社会资本的发展空间。PPP模式采用竞争性采购方式选定社会资本,打破地区封锁和行业垄断,完善了竞争机制,放开了自然垄断行业竞争型业务,投标时的公示透明机制,使得社会资本机会均等、公平竞争,促进了行业的创新。二、项目经济技术指标(一)项目选址该项目位于临淄区齐陵街道。其中,少儿齐文化研学基地项目地块东至临淄大道、西-南至S102、北至淄河,并包含S102以东湿地部分。足球学校项目地块北至淄河、西邻御泉湾社区东界、东至G309,南至齐陵路。足球训练基地项目地块北至淄河、西至临淄大道,即御泉湾社9区周边现状绿地。(二)建设内容及规模1.少儿齐文化研学基地该项目占地面积约116.59公顷(合1747.96亩)(含淄河部分湿地);共规划八个功能区,包括齐文化体验区(齐城记忆)、水上拓展片区(魔法水域)、丛林拓展片区(探奇领地)、自然教育片区(帕兰农庄)、户外营地训练片区(成长营地)、湿地科普游憩区(湿地乐园)、主题娱乐区(光合部落)、商业休闲区(帕兰风情小镇)。各主题区设施总计建筑面积23.23万m²,配套建设道路、停车场及绿地等。2.足球学校&足球训练基地该项目占地面积约23.87公顷(合358.05亩)其中足球学校占地5.37公顷,规划建筑面积113674m²,涉及生活楼、教学楼各一座、室内运动馆一座及管理用房一座。同时配建1个105m×68m的标准球场、2个45m×55m的训练球场。足球训练场占地18500㎡。配套建设更衣室、休闲饮吧等服务。设施建筑面积925㎡。3.配套基础设施该项目基础设施建设涉及场地内道路及沿路配套设施建设。道路长度总计9236m,涉及路面工程、绿化工程及亮化工程等。沿道路铺设给水、雨污管线、电力管线等。(三)项目投资规模项目预计总投资为155545万元,其中项目建设费90362万元,其中含八个分区建设费用:商业休闲区(光合部落)13489万元;齐文化体10验区(齐城记忆)10743万元;自然学院区(帕兰农庄)11433万元;水上拓展区(魔法水域)14000万元;丛林拓展区(探奇领地)10738万元;营地休闲区(成长营地)15965万元;湿地游憩区9785万元;足球学校区4209万元。基础设施工程2129万元,含道路/给排水/电力电信等市政设施费用及景观工程费用等。二类费用48708万元,含土地费用40400万元,其他为建设单位管理费/勘察设计费等。预备费11296万元,流动资金3050万元。土地费用的财务成本另行协商。三、资金来源和项目公司股权情况该项目总投资155545万元,其中:淄博市临淄区人民政府(以下简称“区政府”)出资20000万元,占项目总投资的12.85%。。项目通过公开招标确定社会资本方,区政府授权淄博鹰扬文化产业有限公司(以下简称“鹰扬公司”)与中标社会资本共同出资成立项目公司,项目公司负责该项目的投融资、设计、建设、运营、资产维护移交。项目公司注册资本1000万元,鹰扬公司出资250万元,占注册资本的25%;社会资本方出资750万元,占项目公司注册资本的75%。11第二章风险分配基本框架一、风险要素该项目的主要风险有建设风险、财务风险、运营风险、政策风险、法律风险、不可抗力风险等。二、风险识别(一)法律变更风险由于采纳、颁布、修订、重新诠释法律或规定而导致项目的合法性、市场需求、产品/服务收费、合同协议的有效性等元素发生变化,从而对项目的正常建设和运营带来损害,甚至直接导致项目的中止和失败的风险。PPP项目涉及的法律法规比较多,加之我国PPP项目还处在起步阶段,相应的法律法规不够健全,出现这方面的风险较大。(二)决策失误/冗长风险由于政府的决策程序不规范、缺乏PPP的运作经验和能力、前期准备不足和信息不对称等造成项目决策失误和过程冗长。当前对于进行该项目建设的政府来说,PPP项目是一个全新的领域,对PPP认识还不够深刻,PPP项目运营期长,项目复杂,涉及的参与方多,中间难免出现决策失误问题。(三)政府信用风险政府不履行或拒绝履行合同约定的责任和义务而给项目带来直接或间接的危害。大致分为两种情况:一是一些地方政府过于注重短期利益,手段很功利,视PPP为短期融资工具;二是一些地方政府缺少信用,缺少现代商业契约精神,只从本位出发,不太考虑社会资本的诉求与利益。该项目经过物有所值评价和财政承受能力论证,证明了项目的可行性,12所以该风险发生的概率很小。(四)不可抗力风险不可抗力风险指项目建设过程中不可预见、无法克服和避免且给项目造成的损坏或毁灭的风险。不可抗力风险主要包括自然界风险和社会风险。自然界风险主要有地震、风暴、泥石流、反常的恶劣天气,恶劣的现场条件,周边存在对项目的干扰源,工程建设可能造成对自然环境的破坏,不良的运输条件可能造成的供应中断等。社会风险主要有宗教信仰冲突,社会治安的稳定性,劳动者的文化素质和社会风气等。此类风险由政府部门和政府和社会资本合理分担。(五)融资风险是指由于融资结构不合理、金融市场不健全、融资的可及性等因素引起的风险。表现为:资金运用风险、项目控制风险、资金供应风险、资金追加风险和利率及汇率风险。对于投资巨大的项目,由于资金供应不足或者来源中断导致建设工程拖延甚至被迫终止建设,或者由于利率、汇率变化导致融资成本升高造成损失的可能性。本项目投资巨大,建设期长,出现融资风险的可能性较大。(六)政策风险在项目实施过程中由于政府政策的变化而影响项目的盈利能力。PPP项目失败原因主要归结于法律法规与合同环境的不够公开透明,政府政策的不连续性,变化过于频繁,政策风险使私营合作方难以预料与防范。因此当政策缺乏一定稳定性时,社会资本方必然要求更高的项目利润率作为承担更高政策风险的一种补偿。有鉴于此,地方政府应该出台有关法规,为基础设施特许权经营的规范操作提供了一定的法律法规保障。13为PPP的进一步广泛与成功应用提供了政策支持,也在一定程度上化解了私营合作方的政策风险。(七)建设风险工程项目建设时间长、项目复杂、投入资金多、涉及的利益相关方多,在建设工程中会面临设计内容不全、设计缺陷、施工工艺落后、施工安全措施不当以及工艺流程不合理等风险,这些风险导致设计变更、施工工艺变更的几率增大,从而拖延工期,增加建设投资。由于PPP项目合作期较长,在运营维护过程中存在较大的管理风险,可能因项目公司或运营商管理不善而导致项目亏损。因此,项目公司应通过公开招标方式选择资信状况良好、管理经验丰富的运营商,并通过在运营服务合同中预先约定风险分配机制和投保相关保险来转移风险,确保项目平稳运营并获得稳定收益。(八)市场运营风险市场运营风险是指在项目试生产阶段和生产运营阶段中存在的技术、资源储量、能源和原材料供应、生产经营、劳动力状况等风险的总称。该项目的建设投资额巨大,项目公司迫切需要在运营后取得收益,但项目面临各种不可预见的风险,也会出现收益不足、供给不足、长时间停工等风险。三、风险分配及应对措施风险分担机制表分配原则执行效果风险由对其最有控制力的一方承担降低了风险发生概率和风险控制成本承担的风险程度与所获得的收益相匹配有效调动了风险承担方的积极性14承担的风险要有上限避免了一方承担过多的风险序号风险要素政府部门项目公司共同分担1法律变更风险√2决策失误/冗长风险√3政府信用风险√4不可抗力风险√5融资风险√6政策风险√7建设风险√8市场运营风险√四、风险应对措施风险应对措施表风险要素风险应对措施法律变更风险加强法律方面学习和合同管理决策失误/冗长风险聘请专业机构政府信用风险签订合同不可抗力风险投保融资风险加强项目管理,落实资金来源政策风险签订合同建设风险EPC市场运营风险成熟技术,经营管理能力15第三章项目运作方式和交易结构一、项目运作方式经临淄人民政府决定,本项目采用PPP模式进行运作,具体运作方式为BOT(建设-运营-移交)+EPC(设计施工一体化)。按照《基础设施和公共事业特许经营管理办法》,区政府授予项目公司特许经营权。(一)经过公开招标确定社会资本方,齐陵街道和社会资本方签署项目合同,鹰扬公司与中标社会资本按照出资比例成立项目公司。待项目公司成立后,由项目公司与齐陵街道重新签署项目合同或签署补充合同(该项目合同或补充合同承继齐陵街道与社会资本所签署项目合同的权利和义务)。项目合同或补充合同明确合作双方在建设期及运营期的权利及义务。区政府和鹰扬公司对项目公司享有监督管理权。齐陵街道或鹰扬公司委托专业人员担任项目公司董事,董事代表政府对项目公司重大事项决策有监督管理权和表决权,项目公司重大事项决策必须经过董事全票通过方可执行(重大事项范围将在项目合同中约定)。齐陵街道组织相关人员组成绩效考核工作组,每年对项目管理运营情况进行绩效考核。(二)项目公司负责项目融资、设计、建设、运营维护和移交,并承担项目融资、设计、建设、运营维护的费用和风险。按照相关规定,项目公司确定项目设计单位、建设施工单位、运营管理单位。项目合作期结束后,项目公司按照项目合同的约定移交临淄区政府授权的单位。(三)在运营期内,项目公司按照合同约定负责提供项目公共产品维护、维修、物管等服务,并持续、安全、稳定地提供服务,确保项目正常运营,达到合作双方约定的标准。项目公司自身经营收入作为社会资本主要投资建设收益来源,若项目公司自身经营收入不足以满足投资16成本和合理收益时,政府给予可行性缺口补助。如项目公司自身经营收入较好,收益率超过中标时承诺的综合收益率时,则超出部分由鹰扬公司和社会资本按照最终股权比例进行分红。(四)项目运营期结束前,实施机构和项目公司按照合同中约定的资产移交资产清单、条件和要求,办理相关移交手续。在最后恢复性大修后并在移交日期之前,双方移交工作代表对本项目进行移交验收。(五)齐陵街道负责项目的监理招标。齐陵街道和政府有关部门对项目的融资、规划、设计、建设、运营维护和移交的全生命周期依照项目合同的约定进行监管。监管内容在第五章详细说明。(六)项目合作期限不少于12年(其中建设期不少于2年,运营期不少于10年,具体合作年限以中标结果为准)。合作期结束,项目公司将根据合同约定,将本项目产出物无偿移交给区政府授权的单位(在项目合同中约定无偿移交的前提条件)。合作期结束后的项目公司股权转让方式及社会资本退出方式将在项目合同中约定。二、项目投融资结构该项目总投资155545万元,其中:淄博市临淄区人民政府(以下简称“区政府”)出资20000万元,占项目总投资的12.85%。三、项目收益回报机制(一)项目投资收益依据该项目整体为准经营性项目,具有明确的收费基础,并且经营收费基本能够覆盖投资成本。项目经营收入主要来源有:教育项目、游乐项目、足球学校、营销收益(市场活动、资源置换、广告位出租)门票收入及配套商业租赁收入。若项目公司经营收入不足以满足投资成本、运营成本和合理收益时,政府给予可行性缺口补助。如项目公司自身经营17收入较好,收益率超过综合收益率时,则超出部分,鹰扬公司和社会资本按照最终股权比例进行分红。(二)项目综合收益率低于7.5%(五年期贷款基准利率上浮53.06%)时,政府给予可行性缺口补助,超过9%时,鹰扬公司和社会资本按照当时股权比例进行分红。综合收益率区间暂定为7.5%—9%,以最终招标结果为准。项目公司当年经营净收益率低于7.5%时,政府可行性缺口补助按照以下公式进行计算:每年政府可行性缺口补助数额=[项目全部建设成本×(1+7.5%)]×[i×(1+i)]/n-项目公司当年经营收入。i=4.5%(i即折现率,参照五年期贷款基准利率和长期国债收益率综合确定),n为项目运营年限。(三)项目建设总成本项目建设总成本是核定项目综合收益率的基础指标之一。该项目建设总成本以项目竣工验收后,财政委托第三方专业机构做财政评审,其财政评审值为计算基数。注:该项目全部建设成本包括但不限于土地费用、工程造价、工程建设其他费用(咨询费、设计、监理、招标代理、建设单位管理费等费用)、预备费等,项目全部建设成本以政府和社会资本双方认可,并财政委托第三方专业机构做财政评审,其财政评审值为计算基数。(建设期利息不包括在内)。工程造价按照临淄区政府有关规定执行,执行定额(2003年山东省建筑安装工程消耗量定额、2002年山东省市政工程消耗量定额、2005年山东省园林绿化工程消耗量定等相应定额),2008年《山东省建筑安装
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