金玉广场房地产开发可研

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2018-12-04
简介
金玉广场房地产开发可研项目总体建设内容:家居住宅、公寓、产权酒店、写字楼和配套设施:如幼儿园、儿童活动场所、商场、银行、邮电、超市、游泳池、网球场、医疗所、居委会、饮食酒家、美容美发、集中绿地、休闲小区景点等等。项目工程建设及运营的主要指标:(1)用地面积:222.99亩(148660.00平方米);(2)建筑密度:≤30%;(3)容积率:≤5.0;(4)绿化率:>30%;(5)建筑面积:地面上总建筑面积:706135平方米;(6)地下总建筑面积:37165平方米,合计总建筑面积:743300平方米,其中,住宅面积35%,办公写字楼面积20%,商业面积20%,产权式酒店面积20%,地下总建筑面积5%;(7)停车位:2500个,其中地下停车位1800个,地面停车位700个;(8)自行车、摩托车位3500个;(9)项目建设期:1年半;(10)总投资:322121.45万元;(11)投资回收期(含建设期):两年。详细评价内容,请阅读全文!

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项目概况二、项目开发商三、项目实施依据第二章市场分析一、海口市房地产开发与展望二、海口市住宅市场走势第三章市场定位第四章项目工程建设条件第五章环境保护与节能一、项目建设期的环境保护二、项目建成交付使用后的环境保护三、节能第六章项目组织机构及人员组成一、组织机构及定员编制二、公司的人员管理第七章投资估算与资金筹措一、投资估算二、资金筹措第八章收益预测与成本估算一、收益预测二、投资成本估算第九章经济分析第十章结论第1章总论一、项目概论:2、项目名称:xxxxx3、项目地址:位于海口市xxxxx地段4、占地面积:222.99亩5、项目总体建设内容:家居住宅、公寓、产权酒店、写字楼和配套设施:如幼儿园、儿童活动场所、商场、银行、邮电、超市、游泳池、网球场、医疗所、居委会、饮食酒家、美容美发、集中绿地、休闲小区景点等等。6、项目工程建设及运营的主要指标:(2)用地面积:222.99亩(148660.00平方米)(3)建筑密度:≤30%(4)容积率:≤5.0(5)绿化率:>30%(6)建筑面积:地面上总建筑面积:706135平方米(7)地下总建筑面积:37165平方米合计总建筑面积:743300平方米;其中住宅面积35%;办公写字楼面积20%;商业面积20%;产权式酒店面积20%;地下总建筑面积5%。(8)停车位:2500个其中地下停车位1800个地面停车位700个(9)自行车、摩托车位3500个(10)项目建设期:1年半(11)总投资:322121.45万元(12)投资回收期(含建设期):两年二、项目开发商:2、名称:3、性质:4、公司地址:5、法定代表人:6、注册资金:三、项目实施依据:2、符合市场需求。3、项目的设计由国内著名建筑设计院进行方案设计竟标、专家论证评标;市场定位则由国内著名的房地产营销公司进行市场调研、项目定位和营销方案设计,开发前期准备充分。4、股东结构以高新科技开发公司为主体,开发商资金实力雄厚,拥有高素质开拓性人才、负责过大型房地产项目开发,有丰富的房地产开发经验。5、本项目已取得建设厅、市国土海洋资源局和市规划局、环境局等政府有关部门批准的相关文件。第2章市场分析一、海口市房地产开发回顾与展望:海口市的房地产行业是伴随着海南建省而发展起来的,到1992年进入投机开发高潮,房地产开发企业多达1万多家,炒卖土地、商品房十分盛行,地价、楼价飞涨,整个金贸区的住宅楼高潮时,大部分售价超过6000元/平方米。海口的房地产开发显现出巨大的泡沫现象。到1993年下半年,国家宏观经济进行调整,造成大量资金的回撤和调离,使许多正在开发的楼盘因资金的短缺而全面停工,半拉子工程随处可见,房地产开发形式一落千丈。到2000年,海口的空置房约300万平方米,积压资金达几百亿元之巨。1999年底,海南省被国务院列为积压房地产处理试点省。省政府出台了一系列优惠政策,采用多种手段激活房地产市场,到2001年初,以处理了过半的积压商品房,部分半拉子工程已复工。随着海南经济的复苏,旅游房地产概念的出现,从1999年底,海口市房地产市场明显升温,开始进入新一轮的发展周期。到2005年,海口市最后一个半拉子楼盘在房地产开发热潮中被处理了。二、海口市住宅市场走势分析据统计资料显示,2006年至今,海口市房地产开发投资120亿元,相对2006年以前增长了5.6倍,其中住宅及酒店式公寓成了房地产市场的绝对主角,2006年以来,共投资完成了110亿元,商品房竣工面积50万平方米。2007年新开工面积27万平方米,分别比往年同期增加了4万平方米和25万平方米;商品房实际销售面积12万平方米,开发商预售商品房的预收款2.9亿人民币,相对于2006年同期增长了63.4%。以上这组数据说明,海口住宅物业市场正迎来全面复苏的时期,走出低谷的房地产市场,不但在量的方面取得了变化,重要的是在质的方面也取得了可喜成果。开发商在项目的操作、开发、规划上已日渐成熟,从过去片面追求低容积率、地段和以单位建筑为主,转入以小区开发,注重环境,绿化为主,在提升物业素质上和物业管理上下功夫。在经历了房地产泡沫后,开发商已变得更加清醒了,房地产的最终消费者也变得更加理性了。据房地产交易市场的信息,现在海南房地产的购买者中,大致可分为三类:在经济适用房的购买者中,岛内业主占x,岛外业主占x%;在新开楼盘中,岛外业主则占了x左右:而高档住宅,绝大部分的购买者为岛外的业主,约占85%。2007年下半年,国家的土地政策发生了180度的大拐弯,地价相应提高了,开始一些开发商还担心成本会提高,利润会降低,而结果则完全相反,地价虽然提高了,而政府把土地的容积率也提高了,楼建高了,土地的利用率提高了,开发成本自然不会提高,开发利润还是得到了很好的保证。随着二十多年的经济发展,中国的基层系数在不断提高,中国目前存在着一个非常富有的阶层,追求高尚生活,享受优美的居住环境,是这个阶层人士的首选。海南是典型藏富于民的省,社会闲散资金较多,经过几年的经济低潮后,这部分资金又重新寻找投资方向。由于海口目前房地产市场中,中高档楼市业主岛外人士占了相当大的比重,使海口市形成了面向全国的旅游房地产市场。随着我国经济的发展,人民收入的增加,海口市凭借独特的地理位置,优美的资源环境和舒适的居住生活条件,将会进一步促进旅游房地产的开发,并带动海口市房地产的发展。第3章市场定位市场定位是项目定位的基础内容,实际上是选择买家,确定项目的目标和目标使用是哪一类人。详见表1:购买者分析表1:购房者购买与消费特点工薪阶层(年轻族)几乎没有经济负担,新消费观念带头人,但普遍没有私营小业主经济状况较好,但是大部分资金都放在再生产上,富余钱不多,有能力住大些的房和档次高些的房。白领阶层收入高,负担小,受教育水平高,注意档次较高的商品,喜欢住公寓和高档次的住宅。企业家和外企金领阶层高收入,讲究生活环境和生活质量,有自己固定交际金玉花园坐落在海口市金融贸易区中心,紧邻“全市休闲区”的万绿园,周边高楼林立,北眺“琼州海峡”,180度观海景;省、市、区政府亦在附近,四周人口密集,是集政治、经济、文化为一体的核心地段,交通便利快捷,是旅游居住,政企办公最理想的地方。所以金玉花园将设计成适合居住的高档生活办公小区,目标客户以白领阶层、私营企业业主及岛外的中高收入阶层。四、项目工程建设条件本项目所处的金融贸易区中心,是上个世纪八、九十年代的居民区,这次经过拆迁,属政府旧城改造项目,土地亦属政府公开挂牌拍卖竞得对象,交通便利,市政基础设施完善,供水、供电、通讯均能满足小区的要求。小区的排水系统和污水处理后即可与市政排水系统相连,十分方便。在完成本项目所有涉及、报建等手续后即可进入建设期。第五章环境保护与节能一、项目建设期的环境保护1、工程建设中严格执行有关职能部门的施工标准。2、土方开挖施工尽可能避开雨季,做好防治水土流失的工程措施,建筑垃圾应及时清运或堆土造景或填埋清地。3、文明施工,减少施工期扬尘和噪音的污染。二、项目建成交付使用后的环境保护1、水污染防治:对雨水、污水等按相应的技术处理,污水要经过二级处理方可排放。2、大气污染防治:对餐厅厨房的废气严格按有关技术标准来执行。3、固体废物污染防治:在各区、主干道两侧设置景观式垃圾箱,并配置冲洗用的水龙头;整个小区设置三处垃圾转运站。4、噪音污染防治:对小区内的设备采用消声、吸声、隔声、减震等防治措施。三、节能拟设计高层与多层相结合,板式结构与点式结构相结合的形式,为争取节约平面场地,向立体空间中发展,留足平面空间,供人们休闲取静,同时考虑通风采光,节约能源。第六章项目组织机构及人员组成一、组织机构及定员编制1、组织机构组织机构是企业实现经营目标而确定公司内部权力、责任、控制和协调关系的一种形式,他不但涉及公司内部职工之间的相互联系。而且还涉及公司内部的决策概念。本公司根据项目的特点,采用董事会领导下的总经理负责制,公司人员少而精,主要负责监督计划的执行、成本的控制、销售的实现,为此配备的人员有总工程师、工程师、会计师、经济师等,工程管理则委托专业的建筑监理公司负责,这样可以提高公司的运营运作效力,降低管理成本。2、定员编制本公司编制28人,其中管理人员13人,一般员工15人。二、公司的人员管理本公司专业技术人员采取持证上岗制度,非专业人员在上岗之前将实行有效的管理制度。:主要能使管理人员群策群力的团队精神让中层以上管理人员明确公司经营目标,工作中既能相互协作,又能独立处理本部门事务,使整个公司组织健康、有序的向前发展。主要使他们具备相应的知识与技能,能够带动与指导一般员工有效的开展工作,有一定的管理能力,能独立地解决公司日常经营中出现的问题,符合公司业务发展的需要。对于他们的服务品质与服务技能进行高标准严要求,牢固树立顾客就是上帝的基本经营思想。同时,为了提高服务质量,还要进行服务技能的专门训练,做到行为、举止都符合一定的规范。第七章投资估算与资金筹措一、投资估算经估算,金玉花园总投资约x万元,其中土地款x万元,占第一期投资的28.33%,工程造价100060.73万元,占总投资的31.06%。二、资金筹措本项目整体规划,其中筹措资金主要有以下渠道:1、土地款91261.38万元在中标后付清,占第一期投资额的28.33%。2、项目前期开办费96636.44万元已融资到位。3、以项目向银行贷款63882.97万元,占总投资额的20%。4、剩余开发资金通过商品房的销售来解决。即:整个项目实际运作费用=91261.38万元+96636.44万元=187897.82万元第八章收益预测与成本估算一、收益预测(一)收益预测的依据房地产投资如何能达到投资预期的目的,在前期的投资分析和预测结果,对房地产业的投资开发决策和对未来销售的房地产定价是十分重要的。由于整个项目的进展不到预售期,所以在预测销售价时,只能选择目前在市场上几个有代表性的楼盘进行综合分析对照,测算出本项目楼盘的未来销售价,参照楼盘的主要指标如下:1、美丽沙:均价4500元/平方米总建筑面积:7.8万平方米2、金域湾畔:均价6600元/平方米总建筑面积:9.2万平方米3、宝阳花园:均价4300元/平方米总建筑面积:2.6万平方米4、江南城:均价6700元/平方米总建筑面积:30万平方米5、金外滩:均价6800元/平方米总建筑面积:2.5万平方米6、天邑国际:均价10000元/平方米(写字楼)总建筑面积:8万平方米以下就是美丽沙花园五个小区的综合条件与金玉花园进行对照分析:表2条件美丽沙金域湾畔宝阳花园江南城金外滩金玉花园环境6988710交通886689规模10989810档次798979地段897889工程进度996970设备698969物业管理786868朝向698679销售情况883860总分758768807073从以上分析,金玉花园的条件分析为73分,由于金玉花园正处于项目前期手续过程,达到销售条件时,工程进程将达到50%,所以,它的条件分应该加上修正分约5分计,修正后条件分为78分左右。根据以上5个小区的平均售价和平均条件分析,推算出金玉花园的平均销售:A、五小区平均销售价:(4500+6600+4300+6700+6800)/5=5780元/平方米B、五小区的平均得分:(75+87+68+80+70)/5=76C、金玉花园销售价的推算:金玉花园条件分/平均条件分=73/76=96%金玉花园的平均销售价:五小区平均销售价*条件分比例=5780*96%=5548.8元/平方米(二)收益预测一、销售收入1、住宅售价=557468.93平方米*5548.8元/平方米=309328.36万元2、商铺售价=14865.38平方米*10000元/平方米=148653.38万元合计收入:457981.74万元二、投资成本估算1、土地款:91261.38万元2、市政配套费:A*50元/平米3716.46万元3、勘探、设计费:A*30元/平米2229.88万元4、室外水电、气、弱电等工程费:B*100元/平米1040.62万元5、外场、道路工程款:B*100元/平米1040.62万元6、建筑、安装工程造价:A*2200元/平米163526万元7、绿化工程造价:B*100元/平米1040.62万元8、办公财务费:A*80元/平米5946.34万元9、利息:(地价+开办费+项目贷款)*7%*2年41130.45万元小计310932.37万元10、不可预见费(按1%计)=310932.37万元*1%=3109.32万元11、销售费用(按1%)=457891.74万元*1%=4578.92万元合计318620.61万元12、项目工程保证金=A*100元/平方米(该项目完成后,政府退还,不计入成本,只计利息)利息成本=A*100元/平方米*7%*4年=1248.73万元13、工程款及民工工资保证金=A*50元/平方米(该项目完成后由政府退还,不计入成本,只付利息)利息成本=A*50元/平方米*7%*2年=624.37万元总成本合计:320872.72万元注:A表示总建筑面积743291.90平方米B表示室外场地面积104062平方米第九章经济分析一、依据根据海南省税收政策,房地产开发企业的营业税为5.5%,所得税为15%,增值税为17%,据此计算。1、营业税=537834.88万元*5.5%=29580.92万元2、利润=总收入-总成本=537834.88万元-320872.72万元=216962.16万元3、所得税(含增值税)=(利润-营业税)*(15%+17%)=(216962.16万元-29580.92万元)*32%=59962万元4、净利润=利润-营业税-所得税=21696.16万-29580.92万-59962万=127419.24万元5、投资回报分析:本项目以土地款加上项目启动资金之和,以187897.82万元投资额计算,本项目工程用2年的时间完成,则投资回报率和年投资回报分别是:A:投资回报率=128398.75万元/187897.82万元=68.33%B:年投资回报率=68.33%/2=34.18%第十章结论金玉花园的设计将充分发挥建筑环境概念,通过人造景观来丰富小区景观层次,以环境艺术的素质来提升小区品味和档次。整个小区林荫道路,主题广场与建筑群体有机结合,整体的内外空间交错穿插,一气呵成。广场步行道、绿地、小品等前呼后应,浑然一体。与万绿园景点相辉呼应。金玉花园由于地理位置条件优越,交通便利,周边环境好,项目将具有较强的竞争能力和抗风险能力,可创造出丰厚的经济效益,投资回报快,回报高,因此,该项目是极佳的投资项目。
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